““假如牛顿盖房子”假如牛顿盖房子”创意创意沟通沟通由牛顿说起。一个苹果引出了一个真理。G=mg万有引力定律。证明了地球是万物的中心。中心学说?中国是未来的世界中心?如果说，有一个城市能够代表中国，那只能是唐山?（唐人、唐装、唐人街）?“南有深圳、北有唐山?将唐山定义为未来北中国的中心一点也不言过其实?唐山是未来中国的中心，我们是唐山的中心中心。繁华-配套好，地段金贵，吸纳精英阶层。潜力-升值、生活潜力无穷，有目共睹。形象-形象需要改观。记忆-扎根几代人心中，许多故事上演流传，城市符号。?什么样的产品？?什么样的生活？内容结构第一部分唐山房地唐山房地产产市市场概场概述述第二部分产品-产品定位及优化建议第三部分推广-推广渠道、工具、策略建议第四部分售楼部建议第五部分视觉包装（暂略）第一部分：唐山房地产市场概况住宅及住宅底商市场现状?具备以下特点：?项目开发总量大?凤凰新城、路北区项目偏多?居住品质感大幅度提升，科技、人文、环保元素得到了应用?商业价值挖掘不充分，价格空间挖掘不足，部分地上不对外出售?底商特点：?多为沿街2层底商，面积多为100-300㎡；?销售单价：?新华道30000元/㎡左右?北新道20000元/㎡左右?长宁道15000元/㎡左右?新华1号——住宅+底商?物业类别住宅、国际公寓、写字楼、精品商街?建筑类别城市综合体装修状况精装修?物业地址新华1号位于路北区学院路与新华道交叉口开盘时间2009-5-3入住时间2010-12-30?容积率3.35?绿化率40%?开发商唐山市君瑞房地产开发有限公司?住宅均价7800元/平方米?商业价格：套内均一价：20000元/㎡以上，局部达到30000元/㎡以上。?其它：商业采用拍卖形式进行销售。?新华1号——写字楼布局：3-5层为写字楼，4层为主打-loft空间。销售价格：3层层高：3.3-4000-6000元3.6m4层层高4.8m，可8000元左右（loft空当2层使用间）5层层高不低于5000-7000元3.9m3-5层平面图?文苑凤凰城?总占地面积2.23万平方米，?总建筑面积90450平方米，?涵盖了30层和24层的高层、12层的小高层及一栋6层的综合楼等多种建筑形式。?总套数：将近600套，财政局团购300套。?户型：三室150平米二室：89、95平米，一室：77平米（可以做成二室）?均价：6800元?目前12层小高层已售罄剩余少量房源?景泰翰林?物业类别住宅?建筑类别小高层高层?物业地址景泰翰林位于路北区卫国路和长宁道西北角?占地面积:224295.48平方米?总建筑面积:556000平方米容积率2.48?绿化率：35%?总户数：1587?开发商：唐山景泰房地产开发有限公司?底商价格：14000元左右?金洋旺座?建筑类别：板楼（高层）32层?装修状况：毛坯?物业地址：金洋旺座位于路北区西山道43号南海加油站西200米中国人寿旁边?入住时间：2008-12-30?容积率：2?绿化率：30%?开发商：金洋恒泰房地产开发有限公司?主力户型：70-100㎡?总套数：326套?物业管理：封闭式管理，24小时保安，窗磁门磁报警系统，可视对讲系统，可燃气体报警。360度智能监控，紧急事件预警系统等七大功能，全力打造唐山首席最具防范意识的社区。?售价：截止2008年7月，住宅已售完，底商在售价位在16000元到17000元?丽景新城?占地面积:130000平方米?总建筑面积:45471.76平方米?物业类别：住宅、普通住宅?建筑类别：板塔结合装修状况毛坯?物业地址：丽景新城位于路北区建华西道原五州小吃城对面?交通状况：35路61路16路29路在体育场下?开盘时间：2006-03-28?入住时间：2008-06-18?绿化率：35%?物业费：1.30元/平方米·月?开发商：唐山市兴盛房地产开发有限责任公司?底商售价:截止2008年7月，一次性付款价格是11500元,贷款价格是13000元?东方银座?物业类别：住宅、普通住宅?占地面积：36700平方米?总建筑面积：128688.63平方米?建筑类别：高层?装修状况：毛坯?物业地址：路北区人大北街?容积率：3.10?绿化率：30%?停车位：580个?总户数：1036户?开发商：唐山宏成房地产开发有限公司?当前价格：均价6900元/平方米?开盘时间2008-4-10?入住时间2009-12?最近动态：截止2010年1月，有70-130平米房源，现尚未对外出售唐山城市综合体类项目?具备以下特点：?城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。?项目体量15-20万平米?位于城市中心，区位价值优越?位于城市中心，区位价值优越?开发周期长，3-5年。?具有强大的规模效应和集聚效应，形成城市综合体的消费联动效应，商业价值洼地效应彰显。?本地销售模式的共性：往往先销售商业、住宅、后销售写字楼、公寓。?万达广场?物业类别：住宅、购物中心商铺酒店写字楼?规划用地面积：21.27万平方米；?总建筑面积：104.80万平方米，其中购物中心21万平方米、五星级酒店4.7万平方大钊大公钊公米、写字楼、公寓14万平方米、住宅38园园万平方米、底商3.5万平方米、回迁23.6抗震纪念碑广场万平方米。公寓饭五洲?该项目涉及住宅和非住宅2006户，其中住店因为宅1694户，公建、商业等非住宅单位312楼，划字规写能寓栋因可公4原层户，涉及居民7000余人，消费者近六万余场27市楼2栋字人。为与写商字?容积率3.56十街?绿化率35%?总户数:2006?物业费1.88元/平方米·月?开发商唐山万达投资置业有限公司?当前价格8500元/平方米?开工时间:2009-3-26?新华贸中心?物业类别:商铺、酒店式公寓写字楼大型购物?物业地址:新华贸中心位于路南区新华道原农贸市场?占地面积:14000平方米?总建筑面积:130000平方米?开工时间:2009-5-16?竣工时间:2012-10-30?总户数:811?容积率:6.40?开发商:唐山华岩房地产开发有限公司?开盘时间2009-10?入住时间2011-10?当前价格商铺一层外铺3.5万；一层内铺3.8万；二层2.8万；三层最低1万?凤城国际广场?物业类别住宅、高级公寓、商铺?物业地址凤城国际广场位于路北区友谊路与北新道交叉口东北角?占地面积:20000平方米?总建筑面积:140000平方米?总户数:600?容积率4.50?绿化率15%?开工时间:2009-11-20?开发商唐山天壤房地产开发有限公司?售价：毛坯7180元/平方米起；精装7380元/平方米起。（二）商铺产权返祖销售?具备以下特点：?统一规划商业场所内，内铺销售?投资总额20-30万?收益年限：3年?收益率：8%/年?产权：40年?优势分析：?有产权保障；?反租期内有稳定的租金回报。?劣势分析：?反租期后因为产权分割，很难统一管理，收益没有保障；?后期经营缺乏有说服力的经营管理团队和经营政策。?欢乐谷（玫瑰园配套底商）?开发商：唐山凤辉房地产开有限发公司?地址：路北区八方购物广场斜对面?价格：均一价18000元/平米?收益率：8%?返祖年限：3年唐山市写字楼销售情况?具备以下特征：?唐山市写字楼市场存量少、近期放量大。?现有写字楼空置情况普遍存在。?唐山受城市经济结构限制，第三产业发展相对滞后，写字楼需求不明朗。?现有项目对写字楼持试探态度，建议推售进度排在最后。?SOHO阳光?开发商：唐山大陆房地产开发有限公司?地址：路北区高新技术开发区龙泽北路东侧龙华道南侧??项目总体规划8栋高层公寓，64590平米。?均价为7200元/平米，一次性付款每平米优惠300元。?底商二层，演华泽路底商已售罄，外铺均价12000元/平米，内铺均价8000元/平米，?商铺面积：300平米左右，商铺面积偏大。?规划特色：全开发式商业布局，公寓主要卖点，可为企业量身定制户型空间，户型空间可以自由组合，本案可以借鉴其对公寓的设计理念。??富丁国际?物业类别住宅、公寓?建筑类别小高层高层?物业地址富丁国际位于路北区建华东道97号?项目本身为连体式建筑，共三栋楼，西侧为32层塔楼，中间为11层板楼，东侧为写字楼?占地面积:10574.46平方米?总建筑面积:94298.56平方米?容积率6.58?绿化率30%?总户数:400?开发商银厦房地产开发公司?开工时间:2009-8-11?竣工时间:2010-12-31唐山市酒店式公寓销售模式?具备以下特点：?40年产权?专业管理公司专业管理?不存在返租经营，投资收益不稳定?精装修、家电家具配备齐全?优势?精装修，拎包即住?专业酒店式管理服务?交通便利，生活配套齐全?劣势?没有后期出租保证。?受城市及项目所在位置影响较大。?购买人群受限?天元骏景酒店式公寓?物业类别豪华居住区,酒店式公寓?物业地址天元国际公寓位于路北区兴源道与大里路交叉口东北角?占地面积:13186.80平方米?总建筑面积:20000平方米?容积率1.20?绿化率38%?物业费3元/平方米·月?总户数:160套?物业公司广州新中华酒店物业?开发商唐山天元房地产开发有限公司?当前价格均价13000元/平方米?整个公寓布局和设计极具特色：地下两层近六千平米创造性地局部双层中空形成一个恒温泳池，周边以恒温泳池为设计为中心，配以水疗、健身等功能；地上部分则是大堂居中，周边由A、B