谨呈：北京正华致远房地产开发公司雁栖湖公园项目定位策略报告ZHANG-GUANG-XIN,Marketing&AD–02.24,2011市场机会来自于不断改变的总体环境。因此，企业必须擅长找出趋势的走向。——科特勒“办法永远比困难多”中广信人铭记的话用心去解决客户面对的问题，用专业和经验面对市场这是一次实实在在解决问题的提案，不是一场秀FUTURELAB北京天方世纪13901234717Concept目录PART1——本项目机会和定位方向PART2——对本项目的售价建议PART3——本项目的推售思路和营销策略PART4——对本项目精装修及配套建议FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:本项目机会和定位方向1.本体审视2.发展方向评断3.项目市场定位FUTURELAB北京天方世纪13901234717“不确定性规划和战略”下的方法论及哲学论Wewilldecidewhatyouwant&need做什么产品，装什么东西，吸引什么人来时间有限，我们只能告诉大家能做什么和适合做什么形成目的：一本物业指导书FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:本体审视项目区位项目位于北京东北方向怀柔区雁栖湖公园内，延京承高速20分钟，到达怀柔，再车行20分钟，可抵达项目地块。FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:本体审视所在位置雁栖湖公园内所处位置FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:本体审视项目四至北侧为现状楼?本项目周边成熟；西侧为现状楼所处度假酒店云集区本公司办公地，原度假酒店；?北侧和西侧为单行车道；南侧紧邻现状楼；东侧为现状楼?主出入口为公园北商务度假酒店入口，临主干道，双南侧无建筑物向四车道。为雁栖湖公园，湖面FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:本体审视经济技术指标规划总用地6075.402平方米总建筑面积15845平方米地上建筑面积13257平方米地下建筑面积2588平方米容积率2.19建筑高度30.05米绿化面积1908平方米绿化率31.4％FUTURELAB北京天方世纪13901234717北楼公寓园林景观带工程阶段：北楼目前正在施工，主体结构已基本形成；南楼基础结构已基本完工，后续工程正在跟进。南楼联排别墅FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:本体审视项目规划情况南楼北楼合计总建筑面积(㎡)35541229115845地上：建筑面积(㎡)26442061313257地下：建筑面积(㎡)91016782588地下一层建筑面积(㎡)91016782588首层建筑面积(㎡)96812312199其二层建筑面积(㎡)93612312167三层建筑面积(㎡)61612311847中四至七层建筑面积(㎡)1231*44924八层建筑面积(㎡)12311231九层建筑面积(㎡)690690机房建筑面积(㎡)12475199FUTURELAB北京天方世纪13901234717FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断项目规划情况（北楼首层）?物业类型；公寓?南北错位，8－9层?框架结构，自由组合，可满足客户在功能和户型大小上调整。?产品设计存在问题：大堂横跨柱网，入口设置在侧面；大厅正对的房间受影响；两个区域的动线关系处理，电梯间的位置处理。FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断项目规划情况（北楼二层）?物业类型；公寓?标准层3梯12户?动线比较复杂FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:本体审视项目规划情况（南楼首层）?物业类型；联排别墅?400平米户型面积较大?开间6.4米，进深18.34米?舒适度较差；?首层无卧室，不能满足养老需求客户；?电梯直接入户，专属性强。FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:本体审视项目规划情况（南楼地下室）?物业类型；联排别墅?全明地下室，窗井采光?无专属地下车库FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:本体审视本体分析结论规规模模??地地块规块规模小。模小。??与与北京市北京市区区的的车车行距离行距离较远较远。。??离怀柔区域中心车行也有一定距离。交通交通条条件件离怀柔区域中心车行也有一定距离。??交通路交通路况较况较好，但旅游旺季可能出好，但旅游旺季可能出现现交通不交通不畅畅情情况况；；??心理心理认认知距离也知距离也较远较远。。??传统传统的旅游度假的旅游度假区区，京城短，京城短线线旅游地。旅游地。??位居雁栖湖公位居雁栖湖公园内园内，坐，坐拥拥雁栖湖水面，具有雁栖湖水面，具有项项目的唯一性特点。目的唯一性特点。区区域域资资源源??本本区区域域内红内红螺湖、螺湖、红红螺寺、慕田螺寺、慕田峪峪和山和山吧吧等，景等，景观观和度假和度假资资源源属属稀缺。稀缺。??怀怀柔新城柔新城规划规划使使该区该区域同域同时时幅射幅射产业园区产业园区和影和影视视城。城。规划规划??公寓和公寓和联联排排产产品，体量小，舒适度差，周品，体量小，舒适度差，周边边居住氛居住氛围围弱。弱。FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断片区发展规划两城区三大板块中心区（包括老城区和新城东区板块核心区）承担着怀柔新庙城板块城的综合服务职能，是红螺山板块全区的行政管理中心、公共服务中心和旅游休闲会议中心。东部新区（包括北房和杨宋）是新城的主要发展方向两个基地中影集团生产基地怀柔技术研发基地两组团?雁栖组团是怀柔最重要的生态型产业基地庙城组团将大力发展休闲娱乐业、时尚文化产业和现代物流业，成为怀柔区的对外形象窗口和休闲娱乐基地。FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断片区发展规划?生态发展区：在北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区；怀柔的生态发展?生态发展区：在北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区；规划??城市性城市性质质：北京市：北京市东东部部发发展展带带上的重点地上的重点地区区；是北京市；是北京市国际国际交往中心的重要交往中心的重要组组成部分；是成部分；是北京市生北京市生态环态环境保境保护带护带的重要的重要组组成部分和成部分和饮饮用水源地之一；重点用水源地之一；重点发发展旅游、展旅游、会议会议、休、休闲闲、度、度假、影假、影视视文化、文化、教教育及育及研发研发等功能；平原地等功能；平原地区区适适当发当发展科技含量高、无展科技含量高、无污污染的都市型染的都市型产业产业及及现现代制造代制造业业FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断背景扫描结论??项项目所在地目所在地为为北京市北京市区区和和远远郊生郊生态态度假度假区区的知名景的知名景区区之之间间，，怀怀柔柔区区域中心域中心边缘边缘。。??怀怀柔城市柔城市规划规划及及项项目的目的区区域控域控规调规调整整将将提升提升区区域生域生态态形象形象认认知，利于知，利于项项目目资资源价源价值值的的挖挖掘。掘。??交通通交通通达达性好，路性好，路网发达网发达。。FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断区域项目板块雁栖华庭本案雁栖湖板块雁栖半岛顶秀美泉小镇红螺湖别墅红螺湖板块山水墅天恒别墅山湖光山舍区中心板块金善名居山水天地酒文化主题公园龙山新新小镇欧郡·香水城京承高速板块玖号院FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断区域物业形态楼盘名称售价总建筑面积户型面积物业费开盘时间入住时间独栋11000元/㎡欧郡·香水城5万㎡320-430㎡2.6元/㎡·月08年10月08年12月双拼9500元/㎡天恒·别墅山375-450万/套13万㎡354-396㎡3.98元/㎡·月08年10月09年12月15000-18000元/红螺湖别墅2.5万㎡491-642㎡4.3元/㎡·月07年5月07年10月㎡龙山新新小镇25000元/㎡38万㎡240-303㎡1.75-1.99元/㎡08年4月08年9月顶秀美泉小镇7000元/㎡30万㎡88、115-155㎡待定待定待定山水墅270万/套2.3万㎡302㎡上下2.98元/㎡·月05年10月06年8月湖光山舍16848元/㎡2.5万㎡195-206㎡3.3元/㎡·月02年3月03年6月金善名居5380元/㎡8.7万㎡50-110㎡0.78元/㎡·月07年7月09年3月雁栖华庭5200-5600元/㎡9730㎡200㎡上下待定待定待定山水天地主题公园15000元/㎡8.9万㎡510、530㎡待定待定待定玖号院75004.9万㎡223-232㎡1.35元/㎡·月07年10月08年6月雁栖半岛预计12000元/㎡2.7万㎡200-800㎡待定待定待定FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断项目属性界定北京远郊、怀柔区域边缘市区与强势旅游版块之间要求大部分对外销售的主体基本建设完成商业（旅游、餐饮）立项的产权项目FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断旅游地产开发模型旅游地产开发模型大体可分为四类?第一居所开发模型?第二、三居所开发模型?产权酒店开发模型?商务度假开发模型FUTURELAB北京天方世纪13901234717Part1:发展方向评断旅游地产开发模型第一居所开发模型?主题：项目建设有明确主题（如高尔夫），围绕主题进行开发?资源：项目所在地周边环境优美，