养老地产初步探讨2011年5月产品中心世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展世界老年人口老龄化现状国际上养老社区分类行业与市场分析国外几种养老模式比较西方老年住宅发展国外老年社区产生机制项目经济效益分析西方国家的老年住宅发展养老园项目建议结论世界老年人口老龄化现状世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况200年份1950196019701980199020100全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化这一事实，将成为勾勒未来国民经济健康程度的决定性因素。国外几种养老模式比较国家产品特点借鉴之处建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。完善的配套设施与功能区美国代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。划分日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家老年人住宅产品与其他租人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。售性质的住宅产品混合设日本计在一个生活社区内，突出自助自理。国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人建筑元素的集合处理，让欧洲公寓。老年公寓不显孤独。一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为住宅的户型设计及内部结新加坡一位或两位老年人提供生活空间。构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。国际上养老社区分类居住环境、社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式生活方式连续照料身体健康，可以独立生活，发展的概念，必要时提供辅助和租赁或出售退休社区但需要应急照料的客户；护理服务；居家生活型活跃老年年龄有限制，喜欢参加身体环境优美，成熟服务体系，多种联排或别墅，出社区和社会活动的客户；娱乐交流场所，社区活动丰富；售为主老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老不提供就餐、交通、不组织社会租赁或出售年客户；活动。独立生活型老年聚集和外界保持良好的联系，参除租赁房屋外，还提供就餐、清租赁为主区加一些社会活动的客户；扫房间、交通、社会活动等服务。辅助生活生活不能全部自理，需要专根据客户自身条件，提供服务包出租社区门的辅助和帮助括：就餐、洗衣、清理房间、医辅助生活型药管理、日常生活活动帮助等。家庭照料各种年龄段包括老人、孩子、提供短工服务，专业的护士照出租社区刚出院的人、长期病号等；料；护理院需要24小时照料，患有长期提供24小时护理照料设施，提供出租或慢性病，需要治疗和恢复常规的医药监督和康复治疗，需辅助医疗型要注册护士和有执照的护工；老年痴呆老年痴呆初期，需要护理恢完全无障碍设计，需要完好的设出租病院复；施和专业人员照料美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型独立式老年住宅集合式老年住宅美洲美国设施完善政府扶持+发展护理型老年住宅商盈利两代居租赁式公寓养老院亚洲日本收容所老年公寓政府福利型欧洲法国福利制老年社区护理院养老医院国外老年社区产生机制政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持老年社区完全社会化，处于成熟阶段人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅集中在经济发达国家，老年社区建设较完善西方老年住宅发展第第三三阶阶段老年社段老年社第第一一阶阶段段第第二二阶阶段段区区“普“普通化通化””及及““社社区区传统养传统养老院老院老年公寓老年公寓化化””形成条件老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主运营主体保障西方水发达国平低家老年住宅发展目前政府给处予在一定第三支个阶持段，充分体社现会其人性化保障体系完善设计理社会保障念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的西方国家的老年住宅发展欧洲国家与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展我国老龄化发展趋势我国老年住宅的市场现状行业与市场分析我国老年住宅生存条件我国现有的养老模式我国老年社区的发展类型项目经济效益分析我国老年住宅机会预期我国老年住宅情况小结养老园项目建议结论我国老龄化发展趋势28.76%26.52%23.30%17%13%10.34%目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87％，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。—摘自《第六次人口普查数据》在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体20世纪50年代现在，50年，中国出生人口代人年龄在爆发式增长，出50-60岁左右生人口约为2亿，他们马上要；步入老龄化阶段；生在新中生在新中国国，，长长在在红红旗下旗下；；经历过经历过上上山下山下乡乡，，沐浴沐浴过过改革春改革春风风；其中；其中也也有一部分人，成有一部分人，成为为了了国国家家经济经济体体制制改革改革的的第第一一批受影批受影响响者者，，40-5040-50岁岁人人员员中的中的绝绝大多大多数数主体就是他主体就是他们们；；他他们并们并不不渴求渴求的的财产财产上的大富大上的大富大贵贵，，而而是在是在经历种种风经历种种风浪浪之之后后的平的平静静和和踏踏实实。。追求追求安安逸逸、平、平稳稳的生活，的生活，养养老度老度假迫假迫在在眉睫眉睫；；老年社区的发展类型普通型有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较养老院多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪医护型在床等，就可以申请住医护型养老院。养老院多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通老年公行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服寓务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不老年社等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老区年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式我国老年住宅市场现状数据来源：零点调查北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。这表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。我国老年住宅现状目前目前处处于老年住宅于老年住宅第第二二阶阶段，多段，多为为商商业业盈盈利利老年住宅老年住宅受受众众群群体有限体有限建建设设投投资额资额高高于于普普通住宅，通住宅，与与常常规规模式有所不同模式有所不同现现有老年住宅未有老年住宅未形形成成规规模效模效应应，，服服务务、、设设施施差差我国老年住宅现状特点：企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，开发周期长我国老年住宅生存条件?我国老年人口绝对数字人口人口结构结构老老龄龄化加化加剧剧大，到2040年60岁以充分条件上的老人3.74亿，而65老年人养老观念转变岁以上达到2.87亿人，老年人养老观念转变增长速度将快于经济发展速度。经济发达经济发达，社，社会会保障体系完善保障体系完善?传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地必要条件位，“度假养老”观念没有政政府扶府扶持，持，给给予予政策政策与资与资金金的的支支持持形成。我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有盈利性老年住宅并不成熟。人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟。我国现有的养老模式（1/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结