商场如战场！如何一击中的？精锐联行房地产深度创新解决方案：出剑——快、准、狠角色不分大小，关键看演技！2006年，乔治克鲁尼摘得奥斯卡最佳男配角，参演影片《辛瑞纳》赢得好评，但男主角马特达蒙并未入围。2009年，贾维尔·巴尔顿摘得奥斯卡最佳男配角，参演影片《老无所依》获得最佳影片，男主角汤米.李.琼斯未获提名。2010年，影片《斗士》囊获最佳男、女配角奖……哪怕“欧洲城”体量如此巨大！哪怕“欧洲城”产品丰富多样！哪怕“欧洲城”口碑根深蒂固！哪怕“欧洲城”品牌深入民心！哪怕观众已经当他是这部戏的男主角！我们要讲述的却是一个关于最佳配角的故事！抢戏！不在于戏份多少，在于谁的演出更精彩！第一部分“票房研究、剧本解读”?法库经济研判?法库房地产市场研判法库经济研判法库经济研判法库经济结构?东北瓷都?中国牛县?山水法库多元化、可持续发展的经济结构形态?现代农业?绿色能源?通用航空法库经济走势?2010年全县生产总值175亿元，同比上涨35%；?2010年财政一般收入10亿元，同比上涨50%；?2010年规模以上工业总产值450亿元，同比上涨45.6%；?2010年固定资产投资206亿元，同比上涨52.8%;?2010年利用外资6500美元，同比上涨58.38%；?2010年消费品零售总额32亿元，同比上涨17.9%；?2010年出口创汇500万美元，同比上涨19%；?2010年农民人均收入9200元，同比上涨15%.近年来，受到全新的经济结构拉动，法库经济增长势头良好。法库经济景象判断良性的、可持续发展的产业结构，将支撑法库经济进入良性发展循环，从近年来政府对法库县的产业布局、招商引资以及固定资产投资推动等工作的规划和执行力上来看，法库经济将稳中有升。总体来讲，房地产投资环境良好。法库房地产市场研判法库房地产市场研判法库县城规划政府配套、城市发展趋势、居住环境、固定资产投资、民心所向，全部向东湖新城倾斜。法库县城土地规划政府土地供应全部集中在东湖新城，未来3-5年，法库房地产竞争，主要集中东湖新城区域内部。主要案例解析——欧洲城产品形态：多层、小高层户型结构：41-140平方米产品风格：简欧建筑结构：砖混项目状态：一期在售，二期、三期待建。在售价格：多层均价约3100元。主要案例解析——领东国际产品形态：高层户型结构：90-140平方米产品风格：现代建筑结构：框架剪力墙项目状态：剩余80套左右。在售价格：均价约3000元。主要案例解析——百合家园产品形态：高层户型结构：60-135平方米产品风格：现代建筑结构：框架剪力墙项目状态：剩余10套左右。在售价格：均价约3000元。房地产市场总结法库县城内房地产主要供应区域在东湖新城，即晓东街以西，兴发路和金牛街沿线。该区域即东湖新城，也是法库县政府主力招商引资区域，法库老百姓认同度最高区域，供应量最多区域，售价最高区域，市场热点区域。除去尾盘项目，区域内尚有“欧洲城一期北部组团、欧洲城二三期、本项目及后续地块、紫金名邸”以及其他待建地块，潜在供应量大，且对于该区域的楼盘，主要竞争来自于区域内。谁能在东湖新城内脱颖而出，独树一帜，吸引市场眼球，谁就能首先抢占客户群体。政府制片，戏是好戏！上座率高，观众充足！角色多样，角逐激烈！第二部分“角色分析”?项目地块研判项目地块研判东湖新城概述东湖新城以金牛街和兴法路为纵横主干道，交汇处即为东湖新城核心，也是法库县政府新址所在地，将围绕县政府打造成为法库县城政治、文化、经济中心。东湖新城规划鸟瞰图东湖新城规划鸟瞰图本案地块四至欧洲城一期欧洲城三期县政府幸福花园东方家居该地块占地面积16539平方米，南邻东方家私、西邻幸福花园、北邻法姬娜、东邻金牛街。规划要求：?容积率≤3.5?密度率≤35%?商业比率30%?限高60米?绿地率≥30%?退让情况说明：南侧退让5米、西侧退让5米、北侧10米、东侧12米。地块SWOT内内内近邻区政府，核心位置地块小，不成势内部部部商业体量过大，住宅难成势部优优优SW劣势势势容积率高，密度大势内内外区域需求量大土地供应充足内外部部部区域短期供不应求多层产品供应量大部部优优机OT优威势势会周边项目营销包装不到位后来居上者势胁地块小结地块所处的东湖新城，是法库热点区域，来自于其他区域的竞争可以不予考虑。区域内的土地供应充足，尤其来自于“欧洲城”的多层产品，可以说“欧洲城”是项目最大的竞争者和干扰者，而且来自后续其他地块的竞争也不容忽视。在区域内的竞争中，项目的先天条件并不突出，应着重打造后天产品力，营销包装、营销执行。力求在众多项目中脱颖而出。戏份有限，角色平庸！必须演得精彩，抢到最多镜头！第三部分“抢戏策略”?项目运营方向研判?项目定位及建议?推广策略建议项目运营方向研判法库需求分析有供应，有需求140m2销售情况良好110m290m2供应量最大，需求量最大销售情况良好80m260m2供应量小，有需求销售情况良好40m2运营方向一红海竞争迎合市场主力需求，主力户型在80-90m2制胜点：需求大产品力S供应量大W营销包装营销执行体量小，灵活多层产品竞争推广执行市场营销手段弱O后续项目针对性策略T市场推广弱运营方向一蓝海竞争迎合市场空白点需求，主力户型在90-130m2制胜点：门槛高，需求量少供应少产品错位SW规划指标不利于发展营销包装营销执行市场营销手段弱多层产品竞争推广执行市场推广弱O后续项目针对性策略T体量小，不成势运营方向一蓝海竞争迎合市场空白点需求，主力户型在40-80m2制胜点：楼盘形象降低供应少产品错位S需求量少W门槛低营销包装规划指标不利于发展营销执行体量小，灵活多层产品竞争推广执行O后续项目针对性策略T运营方向建议稳！——迎合市场主流需求80-90m2新！——高铸产品力准！——制定有针对性的营销策略专！——严格把控推广执行和营销执行狠！——营销突破，建立项目价值壁垒项目定位及建议客户定位二次置业为主，首次置业为辅。新生刚需换房改善主要客户动迁刚需补充客户争取客户楼盘档次定位区域内高档建筑形象产品理念增值服务产品定位东湖新城户型最好·最具地标性·理念最超前·性价比最高产品价值构建智能化安防配套从理念到实景展示，构建产品价值壁垒高品质工程敏感节点视觉冲击力强的景观园林洋气高档的建筑外形实用的赠送空间人性化的平面布局平面布局策略——赠送空间同而不“同”增加产品附加值，在同质化竞争中占领先机！平面布局策略——赠送空间让户型平面更煽情！平面布局策略——赠送空间让所得更实惠！建筑立面策略——洋气新颖景观园林策略——主题式园林小地块如何创造大气而高品质的园林——赋予园林内涵，让每一部分都富有创造力和想象力！智能化策略——安防一卡通建立智能化周界安防系统，树立法库最安全的小区形象小区大门——车库——单元门——电梯门镀膜玻璃+观光电梯?生活在继续，科技在发展，电梯也在进步,观光电梯具有解放乘客视野的优良特性，同时让整栋楼户型排布更加优质。提升高层住宅与众不同的独有魅力。?镀膜玻璃的作用是有效增加高层住宅的私密性，由于高层的容积率高，楼间距近，每家每户在夏天隔窗相望极其不便，配置成本均摊每平米几元钱，同时增加买点。产品配比户型面积户型结构产品比例户型特色110-1303*2*2赠书房10%舒适3+1，赠送书房100-1103*2*110%-20%舒适3房90-1002*2*1赠书房30%-40%舒适2+1，赠送书房80-902*2*130%-40%舒适2房形象定位行政壹号·中央官邸突出县政府近强调行政中心邻的地位优势高端住宅形象案名建议战术性案名——【东湖壹号】强调“东湖新城”区位，占据“壹号”有力位置。备选案名：东湖·名郡尚东建筑东湖·天阶格林春天御景东方皇陛曦城东湖向尚壹号公馆阳光上东一期紫檀二期檀郡紫檀是世界上最名贵的木材之一，主要产于南洋群岛的热带地区，我国广东、广西也产紫檀木，但数量不多。印度的小叶紫檀，又称鸡血紫檀，是目前所知最珍贵的木材,是紫檀木中最高级的。紫檀木在各种硬木中质地最坚、份量最重,因其色调深沉，显得稳重大方而美观，色调呈紫黑色，微有芳香，深沉典雅，华贵大气.心材呈血赭色，有光泽美丽的回纹和条纹，年轮纹路成搅丝状。常言十檀九空，最大的紫檀木直径仅为二十公分左右，其珍贵程度可想而知,紫檀生长缓慢，5年才一年轮,需800年以上才能成材，故非常珍贵，有“寸檀寸金”之说。分期案名备选方案一期龍品二期棠樾一期皇陛二期御景形象推广策略建议bbnihh2011法库大事件☆本案广告设计提案☆如果无法证明自己的规划比别人强，我们必须证明有另外的东西可以满足他们的虚荣，让他们可以忽略规划作为两块土地的拥有者，我们考虑的不是分开营销，而是合二为一为一个整体并分期建设；一期地块体量较小，包含商业、商铺、住宅复合体；进入市场后品牌地位、影响力不是做不做的问题，是怎么做的问题？那么怎么做？居高临下、势如破竹通常，建立品牌的根基需要以下几个条件知名度：无人不知、无人不晓，具备广泛的知名认知度：人们对品牌都有较为清晰的了解和认识影响力：能影响城市或某个群体，有相当的话语权【东湖壹号】“用一根针挑动一座县城的神经”　　“站在一个高度去理解法库”销售的成功，广告策略的成功，自然需要一个招式上的破解，只有有着明确战略主题的推广系统，也才能使所有的推广动作形成有效的累积，击穿消费者的心智，达到在信息过剩时代下脱颖而出的目的。?“我们要做的是让广告语在开卖前半个月到一个月的期间造成购房者的‘审美疲劳’，这是个节点，是让‘一个好地方’这句话真正符号化，这就如同打电话，刚开始是‘主叫’，是企业的自娱自乐，后来让它变成‘被叫’，让城市和市场去全身心接受，效果显而易见。”而此时此刻