策行天下致胜有源shresource复地?温莎堡下半年营销提报2010年天津策源复地·温莎堡策行天下致胜有源shresource思维框架CATALOGUE市场环境及竞争对手分析明确市场机会产品解读、客户解读提炼核心价值销售方案指导销售执行营销推广策略线上及线下推广策略营销渠道专题复地·温莎堡策行天下致胜有源shresource报告目录CATALOGUE天津楼市整体走势预判区域市场研判项目市场机会竞争市场分析项目本体分析项目价值研判寻找突破点销售计划分解推售认筹方案销售策略营销执行纲要客户激励及维护营销推广策略阶段性营销推广计划渠道策略渠道营销执行方案大客户策略复地·温莎堡策行天下致胜有源shresource市场综述复地·温莎堡策行天下致胜有源shresourcePARTONE1新政新政对对天津房地天津房地产产市市场场影影响响分析分析复地·温莎堡策行天下致胜有源shresourceONE1解解读读新政新政复地·温莎堡策行天下新政解读致胜有源shresource房地产投资快速增长，投资价值出现预支；房价持续快速上涨；房产成为最佳的“投资品”……众多因素下，政府重拳调控房地产市场出台“4.15”新国4条、“4.17”新国10条复地·温莎堡策行天下新政解读致胜有源shresource政府打出“组合拳”，对房地产市场实施高压政策,但5月各地方细则开始转向温和?首套房超过90平米，最少首付三成。6月初?天津第三套住房叫停三套房；?贷款上限降为余额的10倍。发改委三年不征房5月中旬产税欲盖弥彰《国务院关于坚决遏制部分城4.17市房价过快上涨的通知》?首套90平米以上的家庭,首付比例不低于30％；二套住房首付比例不低于50％,利率2010.4.15不低于基准利率的1.1倍?2010.2银监会要求收紧第三套房贷；存款准备金率调至16.5%冻结资金3000亿；?2010.2-32010.3国务院四措施遏制部分城市房价过快上涨；国土部下发通知，开发商拿地先缴20%保证金。2010.1?2010.1.10颁布《国11条》二套房首付比例不得低于40%；?2010.1.12上调存款类人民币存款准备金0.5个百分点；?2010.1.22保障性及普通住房不得低于住宅用地70%。复地·温莎堡策行天下新政解读致胜有源shresource“4.15”国4条——从信贷调控方面严控投机性购房1首套住房90平米以上不少于首付比例的30%第三套及以上住房首付有原来的240％提高至50％以上“4.15”新政与“9.27政策比较第二套住房首付由原来的40％提3高至50％更加严厉的打击投机炒房复地·温莎堡策行天下新政解读致胜有源shresource“4.17”新国10条——在打击投机的基础上，”震慑”房地产企业。暂停发放购买第三套及以上住房贷款严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营非本地居民暂停发放购买住房贷款“4.17”新国10条对取得销售许可证的房地产项目，要在规定对地方政府落实工作责任制，加强监督时间内一次性公开全部销售房源检查和问责制度?打击投机、投资需求；?控制部分央企进入房地产市场；?房地产销售环节更加透明；?维护楼市稳定与地方政绩相统一。复地·温莎堡策行天下新政解读致胜有源shresource?各地成交量出现明显下滑；?各地细则出现政策性的松动，除上海北京之外，重庆、广州等主要城市均未限制三套房也未提及房产税；?天津作为二线城市，始终保持跟随风格，由此不会出现更为严厉的房地产细则。政策冷静期国4条及国10条充分体现了：.国家打击投资、投机，遏制房价上涨的态度；.采取差别化住房信贷政策的决心；.但在产业结构不变的前提下，房地产调控只是起到平稳楼市而非打压。复地·温莎堡策行天下新政出台后市新政出台后市场场表表现现致胜有源shresource政策房地产房地产市场——比铁还硬比钢还强？复地·温莎堡策行天下致胜有源shresourceTWO2新政出台后市新政出台后市场场表表现现复地·温莎堡策行天下新政后，对量价的影响致胜有源shresource新政出台后天津商品住宅呈现量价齐跌，新一轮的观望开始。10.1-10.5天津商品住宅成交量走势分析新政出台120.00108.38成交量较上月下降41.7%100.0086.0088.580.0063.19万60.00㎡37.440.0020.000.0010.110.210.310.410.510.1-10.5天津商品住宅成交价格走势新政10000出台成交均价较上950094769267月下降14.1%90009097元8819/8500㎡813880007500700010.110.210.310.410.5复地·温莎堡策行天下新政后，对购房者心态的影响致胜有源shresource购房者在购房目的、购房时间和购房面积上均带来较大影响。新政后——首付比例提高，部分购房人难以凑齐首付；部分银行拒绝办理三套房贷；对购房者购房目的的影响大量投资需求被抑制（一定程度上包括改善型者）购房。新政后——市场产生严重的观望情绪；对购房者购房时间的影响购房者市场表现——取消原定购房计划，推迟购房新政后——90平米以上购房首付比例提高；购房者市场表现——?对购房者购房面积的影响对于豪宅购房者来讲首付的敏感度不高。?对于初级置业者首付成数不高，影响相对较小。?对于中级置业者主要为改善和投资人群为主。（相对高端置业者来讲积极实力相对有限）对首付的敏感度相对较强。复地·温莎堡策行天下新政后，开发商应对策略致胜有源shresource低价策略延期开盘静观其变典型案例?低价策略，快速出货（恒大8.5折，开盘必特价，特价必升值营销策略，首创福缇山走低价策略）；?延期开盘（例如：首创溪堤郡计划5月底，6月初开盘）；正式开盘时间为6月27日开盘，延迟1个月，开盘后实行低价策略。?保价，静观其变（万科东丽湖，远洋新干线）；远洋新干线5月15日开盘的叠拼至今成交0套。但价格依然无任何松动，16000-17000/㎡。复地·温莎堡策行天下致胜有源shresourceTHREE3未未来来天津房地天津房地产产市市场场走走势预测势预测复地·温莎堡策行天下天津楼市下半年预判致胜有源shresource量先下行，价滞后下调基于对量价走势，购房者心理等相关问题的研究我们得出：刚需为主，成交投资、投机性购价格后期适度下房将受到抑制；行。政策打压下楼市房市出现盘整，引必然出现盘整发成交结构调整复地·温莎堡策行天下致胜有源shresourcePARTTWO2东丽区竞东丽区竞品市品市场场分析分析复地·温莎堡策行天下东丽区整体市场走势致胜有源shresource东丽区近一年成交价格涨幅略高于天津市整体成交价格涨幅。09.5-10.5东丽区商品住宅量价走势新政出台价升65.45100005.154.9554.63935488298959900048115量800037406跌724472001.947000268356737686867356092623216000050009.59.69.79.89.99.109.119.1210.110.210.310.410.5成交量（万㎡）成交均价（元/平米）2010年5月成交均价9354元/平米，同比涨幅29%；2009.5-2010.5，一年内成交量月均涨幅超过3.2％；复地·温莎堡策行天下区域成交对比致胜有源shresource东丽区5月环比4月成交增长率为-64.47%，成交量较环城四区其它区域相比，下跌幅度较大。环城四区4，5月成交环比走势200%-10%环万15-20%-30%比平10-40%变方-50%化米5-60%-70%率0-80%东丽区津南区西青区北辰区4月成交面积5.5413.4315.332.575月成交面积1.947.106.460.70环比率增长率-64.47%-47.16%-57.89%-72.63%根据图表得出：津南区和西青区是成交量较大的区域。对本项目区域产生一定的威胁。复地·温莎堡策行天下天津市东丽区别墅项目区域分布图致胜有源shresource米兰东湖湾恒大绿华明板块洲东丽湖华侨城万首创溪堤郡科城津汉城市快速路东丽湖板块远洋新干线凤凰墅本项目外环空港板块东丽区的地产项目主要分布于东丽湖、空港和华明新家园三个区域。复地·温莎堡策行天下竞品项目市场表现致胜有源shresource东丽区的地产项目主要分布于东丽湖、空港和华明新家园三个区域。东丽区开东丽湖板块空港板块华明镇板块发区板块在售：在售：在售：万科东丽湖远洋新干线万科魅力之城新开盘：新开盘：恒大绿洲（6月27首创溪堤郡（6月27日）日）即将开盘：米兰东即将开盘：即将开盘：湖湾（预计2010凤凰墅（预计7月华侨城东丽项目年7月初）底）区域目前已有万科，远洋，恒大，首创，华侨城等多家知名开发企业入驻。目前东丽开发区板块万科魅力之城项目在售产品为小高层，产品类型与本项目有差异，影响力度较小。复地·温莎堡策行天下东丽区目前在售项目致胜有源shresource【东丽湖万科城】个案详解位置天津市东丽区东丽之光大道旁开发商天津万科房地产有限公司建筑形式在售产品为洋房，和联排建筑风格北欧占地面积275万建筑面积88万平均：0.32，别墅：0.29，容积率绿化率40%高层、洋房：1.777500（小镇规户型面积洋房120㎡，联排180-220㎡总户数模）车位比1：1装修标准毛坯价格(元洋房9000元/㎡1.1--1.65元/物业费/m2)联排13500元/㎡㎡月销售速项目主题让生活在湖边自别墅：15套（两个月平均）度语然生长旅游配套水上温泉欢乐谷，东丽湖水上运动中心项目简评