抚顺抚顺理理研研沈沈抚抚新城新城项项目提目提报报2010-07-112010-07-11报告结构?市场分析?产品分析?项目定位?营销推广?合作方式?关于金网络市场分析I.宏观经济数据分析II.抚顺房地产格局III.经济区版块房地产市场分析IV.竞品罗列V.重点个案分析宏观经济数据——国内生产总值【数据一】【数据三】全国GDP连续六年保持8%的增长上升态势，中国整体经济未来发展前景看好【数据二】人民币不断升值，对美元汇率突破1：6.82【经济增长拉动购房需求】全国CPI、PPI走势停止降幅态势，并有开始形成向上拐点，未4来上升空间广阔宏观经济数据——中国主要经济带?中国三大经济圈：环渤海湾经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈。?其中，环渤海五省市(北京、天津、河北、辽宁、山东)的地区生产总值占全国国内生产总值的26%，与其他两大商圈一起占到国内生产总值的54%，带成为中国经济的“增长极”。根据环渤海经济圈“十经济东北一五”的增长格局进行预测。预计2010年环渤海地Shenyang区占全国GDP的比重将提高到30%，经济总量将达圈经济87200亿元。Beijing渤海环?“珠三角”范围现已调整扩大为由珠江沿岸广ShijiaZhuangTianjinl(Hebei)lQingdao州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、ZhengzhouJinan肇庆9个城市组成的区域，这也就是通常所指的“珠(Henan)Nanjing圈经济三角”或“小珠三角”。“小珠三角”面积为24437HefeilSuzhou角Xi’an长三(Anhui)Shanghai平方公里，不到广东省国土面积的14％，人口4283(Shaanxi)lHangzhouChongqingWuhan万人，占广东省人口的61％。2008年“小珠三角”Chengdu圈GDP总值达29745.58亿元(4342.843亿美元)，占经济成渝全国10%。lXiamenKunmingGuiyanglShantou?“长三角”是指以上海为龙头的江苏、浙江经Shenzhen济圈角经济带。2008年的GDP为53952.91亿人民币。合lZhanjiang珠三7877.1249亿美元。2004年度统计数据表明，长三角地区占全国土地的1%，人口占全国5.8%，创造了18.7%的国内生产总值、全国22%的财政收入和【全国经济以点带面、联动发展】18.4%的外贸出口。——资料来源《人民网》【本案地处受两经济带影响明显】5宏观经济数据——全国经济政策【长期】宏观政策——我国政策发展趋势放开预警严控局部放松2001-2003年2004-2007年2008年-2009年1997-2000年01年“195号”：央行04年“71号”：8.31大97年，中国银行开始办《关于规范住房金融业务08年10月财政部、央限理房地产按揭贷款业务，的通知》行发出通知：减少相关05年“国八条”税费，适当降低首付和代表个人购房新形式的萌03年6月“121号文”：06年“国六条”：90·70利率生央行《关于进一步加强房【政府调控，房地98年7月，国务院发出地产信贷业务管理的通07年5月50号文:限外08年12月131号文：《关于深化城镇住房制度知》资适度减免住宅转让营业产业良性发展】税、鼓励拓宽开发商融改革加快住房建设的通03年8月“18号令”：07年8月“24号文”:保资渠道知》，代表住房实物分配《国务院关于促进房地产障性住房建设。制度的终结市场持续健康发展的通07年9月，央行、银监会知》共同发布新的二次房贷政策。经历亚洲金融风暴之后，整体经济处于通货紧缩，房地产投资过热，已影响受国际金融风暴的影响由于启动内需政策的需要固定资产投资增长较快。经济正常运行。通过运用，出口受限，扩大内需，国家开始运用财政政策宏观调控政策以风险预警金融、土地、税收等手段成为解救国内经济发展和货币政策，促进房地产为主。调控房地产市场。且调控的主要途径，而国内房业的发展力度逐年加大。地产市场也很低迷政策调控方向政策调控方向市场（或房价）发展曲线（+）（-）6宏观经济数据——全国经济政策【2009年】宏观政策——主要政策法规提列2009年上半年主要政策法规提列2009年下半年主要政策法规提列宽松限制宏【2009年度，市场出现泡沫，国家政策由观“松”变“紧”，保“刚”抑“投“】政7策宏观经济数据——全国经济政策【2010年】宏观政策——国务院措施2010年中央国务院关于由抑制房价转变为遏制房价的四项措施：1中低价位中小套型——要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。2支持自住抑制投资——要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。3加强监管完善制度——要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。4保障安居帮困难户——要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。【新的政策更趋向于降低房地产业在整体产业结构中所占的比重，增加民生住房的比例】8宏观经济数据——全国经济政策【2010年】宏观政策——房地产【契税】契税政策从2010年1月1日--2010年12月31日止，日期认定：商品房以合同备案日期为准；二手房以登记受理日期为准。1、90平方以下普通住房：契税2％2、90平方－144平方普通住房：契税3％3、144平方以上高档住房：契税：5.5％2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一【禁墅令】律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。出售普通住房的营业税、个税交纳方式：（日期认定：与之前执行的依据时间一样）：商品房以契税完【营业税】税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。1、未满五年的：营业税：差额的5.55%；或全额的5.55%个税：差额的30%或全额的2%2、满五年的：营业税：无；个税（不是唯一一套住房的）：总额的3%或差额的40%个税3、满五年以上，且是唯一一套住房的：无营业税、个税：总额的2%或差额的30%【容积率】普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地各地块的容积率应当在1.0以上。【政策限制将引导市场产品同质化趋势明显，削弱距离劣势，要求项目开发放大产品差异化，不断提高产品竞争力】9宏观经济数据——2010年楼市新政国家及沈阳地方政策分析时间政策主题内容2010年1“国十一条”?《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地月方政府责任，文件详细列出了十一条措施。2010年1准备金利率上调0.5%?央行自，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。月2010年1二套房贷比例不低于40%?国务院发布通知，二套房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价月2010年4二套房新政?14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于月50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4存款准备金率上调0.5%?从，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不月上调。2010年6沈阳二套房贷首付最低50%利?沈阳各银行表示执行二套房贷政策是国家的要求，首付最低50%和上浮10%的利率，都月率普遍上浮10%是不能碰的红线。2010年6辽宁省房地产交易收费一免一降?起，辽宁省将实行新的房地产交易收费规定，消费者可享受到一免一降的收费新政策。月从上表可以看出：?2010年初国家密集出台调控政策，逐步释放收紧信号，使房地产市场压力加大，由于上半年市场热度不减，未来加大调控力度的可能性较大；?沈阳地方政策一方面遵循和执行国家宏观政策的措施，另一方面沈阳地方政策却表现出相对的灵活性和宽松性，如6月份出台房产交易税一免一降的政策，释放出相对缓和的信号。【国家房地产政策再一次收紧，要长期控制房价过快上涨，但区域局限于一、二线城市】【目前的房地产对于三、四线城市是比较好的发展机遇】宏观经济数据——全国房地产价格走势【09年3月房价下跌触底、后呈V字形开始反转、鉴于新政策出台，预计2010年三季度或出现价格拐点，下挫时间会长于08-09年】【未来房价上升通道将收窄，并不乐观】宏观经济数据——环渤海区域经济指标2008年沈阳市GDP在环渤海主要城市中处于中游水平。GDP增速在区域内主要城市中排名靠前，仅次于天津和大连。沈阳城市GDP处于环渤海主要城市中游水平，但后期增涨速度较快。【辽宁省处于经济带枢纽区，发展增速快，空间潜力大】12宏观经济数据——辽宁省各市GDP对比抚顺经济总体发展水平排在省内第六位，以工业为主的经济发展模式较为受限。2009年辽宁省各市GDP?以石油、煤炭等重工业为主的城市500044174359发展模式，城市环境污染严重，经济4000发展水平高于辽阳、本溪等城市发展30001810.3水平，但房地产市场发展水平落后于2000822辽阳、本溪等城市；10007076856806586530抚顺鞍山盘锦本溪辽阳铁岭营口沈阳大连?随着沈扶同城，打造辽宁中部城市2009年三季度辽宁中部城市房地产发展数据群等城市规划方向，城市基础配套的不断完善，城市环境的不断打造，抚1400顺正由重工业发展为主向集工业、商1200业、旅游业的为一体的多元化经济发1000展