我们是森拓普/我们可能是中原集团最低调的团队我们蛰伏于地王大厦48楼藐视浮云我们存在的唯一理由是——成为中国商业地产顾问领域标杆企业一如“中原”之于地产代理中国商业地产风生水起又鱼龙混杂我们在极其复杂的产业链中寻找规律然后抽丝剥茧循循善诱地向客户传递信心我们重视的不是户型、园林或促销方案我们思考的是消费趋势、商业运营与资产增值“高谈阔论”是必须的但“一个萝卜一个坑”才是立命之本我们无法用几个通宵就完成一份负责任的策划案因为我们的项目从白纸到成功的周期通常是以N年计于是您即将看到的是我们一再精简后的参赛报告而这，仅仅是我们工作的开始写在前面我们面对的不仅仅是一块待开发的土地我们思考的范畴也不仅仅局限于房地产我们面对的是这样一座城市——文化底蕴绵延千年现代商业初露锋芒我们期待的是这样一个项目——文化与商业结合现代与传统交融文化需要传承，所以不能媚俗商业需要盈利，所以不能妄想商业是核心，文化是灵魂，艺术是展示核心表现灵魂的桥梁。南昌八大山人文化产业园——关于城市复兴与商业实践。中原集团成员MemberofCentalineGroup南昌八大山人文化产业园1#地块规划定位报告森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司策划部前言人类创造的无形资产的价值总有一天会超越我们所拥有的物质数据的价值，创意经济现在每天创造220亿美元的产值，并以5%的速度递增。——世界创意文化产业之父约翰·霍金斯《创意经济》未来城市间的竞争是城市文化、资源、科技的梳理和整合将是城市核心竞争力的主要部分世博会汇集人类文明之大成，是全世界的人们灵感和思想的展示区，参展者向世界各国展示当代的文化、科技和产业上正面影响各种生活范畴的成果；1851年至今，已经先后举办过40届。文化的、科技的、互动的、体验的——上海世博会上海世博会已吸引200个国家和45个国际组织确认参加，预计7000万人次的参观者；世博会7月份以来，每天的客流量达到了35-48万人，截至第69日，累计参观人数2429万人。世博会促进了旅游文化产业的发展，推动上海产业结构的调整，对GDP的贡献效应和后续经济效应，以及上海的知名度提高和区域辐射效应等。上海世博会江西馆以“生态”为切入点，讲述江西绚丽上海世博会除了世界各地的建筑、文化、风俗、工艺的生态风光、厚重的文化积淀、强烈的科学追求、崭新展示之外，大量运用了科技的元素、互动式的体验，的发展景象。使得游客趋之若鹜。CONTENTS项目价值分析宏观市场背景专题商业研究商业整体定位业态规划布局◆项目基本经济指标◆文化产业发展态势◆文化商业案例情况◆定位思路整理◆业态规划理念◆项目基础条件分析◆南昌文化产业经济◆专题商业分析启示◆整体商业概念◆业态细分组合◆项目商业属性分析◆文化产业发展状况◆项目功能定位◆建筑规划建议◆青云谱八大山人八大山人文化产业园规划发发展方向：展方向：提升昌南的形象地位，打造成提升昌南的形象地位，打造成为为全省乃至全全省乃至全国国及及国际国际性的文化旅游品牌。性的文化旅游品牌。功能定位：功能定位：景景区规划区规划强强调调功能的多功能的多样样和和综综合，集旅游、休合，集旅游、休闲闲、、观观光，及文化光，及文化产业产业、特色、特色购购物、物、特色居住、特色居住、养养生、生、娱乐娱乐等功能于一体。等功能于一体。文化产业园概况总占地面积：202公顷总建筑面积：48.54万㎡功能：1#八大山人主题会所2#墨香街3#八大山人艺术中心4#国际雕塑艺术馆5#普贤寺6#民俗风情街7#文化艺术庄园8#文化长廊9#演艺中心、画苑10#梅湖风景带11#雕塑博览园八大山人产业园在城市的地位八大山人八大山人产业园产业园整体整体区区域域处处于南郊，是以掘于南郊，是以掘历历史文化底史文化底蕴蕴，弘，弘扬扬民族民族传统传统文化的大型文化的大型产业园产业园。。江西省艺术中心：占地150亩西省十一五计划的江西省艺术中心由剧院、综合排练场、美术馆、音乐厅、电影城、演员公寓（酒店）六大功江西省艺术中心能组成，建筑面积60000余平米。红谷滩文化产业园：占地2600亩红谷滩文化产业园包括军事文化博览园、印刷产业园、国家动漫及网游产业基地、南昌文化创意产业四大园区八大山人梅：占地3000亩是以古代艺术文化带动的、是南昌市和青云谱区的重点支持文化产业项目，包括江西文化大市场和江西文化创意园等八大山人产业园曹雪芹祖籍文化大观园：250亩位于南昌县，包括曹雪芹祖籍纪念馆、曹雪芹祖籍明清馆、?曹雪芹文曹雪芹祖籍文化大观园化交流中心、江南大观园、水上游乐园五个项目。八大山人文化产业园效益经济经济效益效益预预估：估：社社会会效益效益预预估：估：文化产业园正式运营后游客接待量将达八大山人梅湖景区项目建成后集文化、到60万人次以上，预计2012年门票收旅游、娱乐、休闲、购物、美食于一体入3000万元，文化产业产业销售收入将，必将成为游客度假的大景区、市民休达到10亿元，经济效益显著；以及对弘闲的大观园，对于弘扬文化具有重要意扬传统文化，提高南昌文化软实力，带义，也将是青云谱区、南昌市文化产业动当地经济奖发挥重要贡献。繁荣发展的新纪元。地块基本指标项项目目1#1#地地块块位于八大山人文化位于八大山人文化产业园产业园的商的商业业商商务区务区，是整，是整个个文化文化产业园区产业园区的的龙头龙头位位置；置；三三重最：地重最：地段段最最佳佳、景、景观观最最丰富丰富、商、商业业价价值值最最显显著著。。1#地块数据指标占地面积：约5万㎡总建筑面积：约6万㎡容积率：1.1~1.2地块属性：文化商业既定功能：书画酒店、文化会所地块现状地地块拥块拥有有良好良好的的昭昭示性及景示性及景观资观资源源，，依托依托于八大山人文化主于八大山人文化主题题公公园园，，未未来来前景看前景看好好。。地块内部八大雅苑酒店区公园内部八大雅苑餐饮娱乐区?地块内部尚未平整，500米临街面，展示效果强，800米滨水景观带，自然资源丰富：?八大山人文化产业园处于开发前期，八大山人艺术馆各项工程进行中，公园暂时观光人口少；?八大雅苑酒店/餐饮/娱乐项目2018年合约到期，隔断了地块的动线和联动。地块四至北面：临昌南大道，青云谱南北新老片区的交界处地地块块位于南昌位于南昌青青云云谱谱八大山人文化八大山人文化产产业园区业园区，整体旅游文化价，整体旅游文化价值较值较高，但高，但周周边边目前目前处处于于开发开发早早期及主期及主题题公公园园的的人人气暂时气暂时缺乏缺乏1#地块：西面：迎宾大道及梅湖东面：与八大山人主题公园相连南面：梅湖及景观大道，其他未开发的文化地块及万科地块交通便利性项项目位于南昌的南大目位于南昌的南大门门，，片片区区目前目前处处于于开发开发的的初初期期阶阶段段，居住人，居住人口口及旅游人及旅游人口缺乏；口缺乏；但可通但可通过过快捷快捷的交通的交通吸引吸引青青云云谱谱老老区区及市及市区区的客的客户来户来此此消消费费。。路名属性价值点劣势目前货车较多；双向城南地区连通东西高昌南大道快速道6车道快速路，人流速公路的快速通道不宜穿行迎南昌市连接南昌县的宾一级公路；交通中轴大南迎宾大道快速道路况不佳，货车多线道莲路昌南大道连接青云谱老区；老南莲路次干道道路易塞区居住人口多地块自然因素综合分析优势：扬长：??在原有的旅游及文化产业基础上再丰富浓郁的文化氛围及旅游资源及创新出新的业态?良好的景观资源?将良好的自然景观引入项目?发展迎合城市消费群体的业态?地块内水系发达?处于南大门，城市扩张的热点区域劣势：避短：?交通条件不通达?通过设立充裕的停车位吸有车一族??配套不完善通过项目自身功能的完善使其成为周边居住群体经常性的消费场所?居住氛围尚未完全成熟?强调部分业态的私密性，迎合中高收入?公路、铁路噪音影响群体的偏好项目社会价值?政绩体现对对于于政府政府?代表文化立市的重点项目?资源整合、整体提升?文化商业领域开拓者，提升集团实力对对于企于企业业?新的地产开发模式，未来扩张的战略武器?开放式的、生态的休闲目的地?南昌城市精英的聚集地，身份的象征对对于市民于市民地块商业价值承载历史文化标复古建筑新文化休闲商业标杆标杆风格杆八大山人产业园新体验建筑城市标杆影1#地块影独特建筑响响风格新商业模式营运标杆力力8万平米体量标杆影响力解析策略点1文化产业园的亮点代言城市文化旅游品牌树立南昌城市新地标策略点3策略点2标杆业态打造人文历史展、酒店、艺术展馆人文活动人文标杆建筑标杆自然景观游憩区、商务接待、文化论坛文化休闲目的地文化展示?八大山人纪念馆?仿古建筑群??艺术画廊道教文化开放式湖景街区商业?民间传说等?城市综合体文化园入口仿古建筑风格示意仿古建筑风格示意八大山人纪念活动地块特征与业态取向：因素现象业态取向景观因素八大山人文化沉淀；适于发展的功能业态：主题公园、乐园及梅湖景观；文化产业园的延展业态，如艺术品展销、餐饮、地块800米水系发达，都市休娱乐等；闲长廊；文化主题会所、星级酒店；养生馆等交通因素北面为主干道，交通条件通达北面：利于发展吸引人流的零售、餐饮、娱乐、及展示性文化工艺品展销业态；南面：适宜开发私密性较强的养生、酒店等高端业态。周边配套因素片区处于开发前期；适于发展餐饮、娱乐等目的性业态离青云谱老区近2010.07|Page19商业属性：文化休闲商业项项目文化及目文化及滨滨水水资资源丰富源丰富：：梅湖梅湖800800米水景，八大山人、米水景，八大山人、仿仿古建筑，古建筑，与与文化主文化主题题公公园园互互为为一体一体商业属性：文化休闲主题商业商商业娱乐业娱乐化：化：餐餐饮饮、、娱乐业态娱乐业态比比重重突出；零售突出；零售业态业态弱弱化化典典型案例：型案例：上上海新天海新天地、成地、