世联地产吉林北山项目前期发展定位本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。项目目标梳理??迅速确立瀚星品牌、核心竞迅速确立瀚星品牌、核心竞集团愿景争力在吉林地区的对外形象争力在吉林地区的对外形象??引爆两个项目开盘的市场热引爆两个项目开盘的市场热集团目标销局面销局面??把握市把握市场场及客及客户户，通，通过过推推广、包装手段，最大程度广、包装手段，最大程度规规避避风险风险，，实现实现目目标标本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。要解决的问题?梳理紫光北郡、紫光绅苑两个项目关系–界定项目属性–界定目标人群?制定符合市场状况的营销战略?提出迅速切入市场的具体执行方案本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。项目报告的结构思路导图产品类型定位人群定位项目定位广告语市场竞争/问题界定推广核心战略推广战术项目包装推广计划广告表现营销活动本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。两个项目分别位于吉林市的一南一北本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。紫光绅苑项目界定本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。项目西面临吉林大街，目前周边商业较少项目四至，与主城区之间没有断档，交通非常便利交通中心本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。高新产业区发展、吉林大街主动脉便捷利好带动本区位前景区域未来发展?区域产学研功能、孵化功能、产业化功能、开发创新功能、市场经济功能和国际化功能?ZigBee联盟制定的ZigBee标准是世界公认的无线传感器网络技术中的权威标准本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。江城大桥贯通，使高新区中心真正成为吉林市中心江城大桥，带动区域土地价值提升?政府规划彩虹桥位于本项目西南侧?未来与新区的国际影视城连接更加便利，加快区域价值的提升速度?大桥通车后距吉林市一中仅用5分钟车程?连接松江南路和未来的吉林绕城快速路，至长吉高速更加方便本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。周边配套逐步成熟，配套吉林市较知名的教育配套中高校，未来城市配套完善本案本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。项目南临松花江景观绿带，未来能成为巨大的景观资源景观支持?滨江西路以东的江滩区域，高新区和区内企业共同投资1.5亿元拟建设总面积达39万平方米的江滨本案公园，成为假日里人们休闲娱乐的好去处本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。11区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释?距离市中心5-6公里、现时10-15分钟车?位于吉林市南部，程?市级开发区核心位置?未来发展前景看好?吉林学府片区、吉林大街与松花江?配套完善且档次较高，地段升值潜力大区位景观带的黄金交汇点属性?江南一号、中环滨江等大盘云集?大盘云集，片区面貌改观，未来竞争激烈?本区域现有客户吸纳能力不足，未?区域未来价值目前无法立即兑现，但随着来将成为重点大型高科技项目引进，未来高学历人才聚集?开发多处于初级阶段，品质开发楼盘屈指?目前地产开发水平参差不齐可数?一期、二期开发超30万平，未来三期项目?高新区域较大规模的开发项目也将进入市场?内外部配套健全，生活舒适度高?超市、五星级会所、学校、跨江大桥一应俱全项目?可达性好、交通便捷?临吉林大街，近3路、33路、19路、9属性?目前周边生活配套档次较低，区域路公交车站内未来商业配套完善，未来升值潜力?项目自身配套较完善，为未来高新区核心无限区域未来升值潜力无限?紧临松花江，项目位于松花江北岸，自然?具备稀缺性自然景观资源景观条件与风水条件俱佳本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。12景观住宅的价值体系模型不同景观住宅特征?城市型：距离城市级商业中心10公里资资资资源轴源轴源轴源轴自然自然自然自然水景资资资资资源源源源源?郊区型：距离城市级商业水景资源(商务区)中心的距离,10公里城市水景资源型郊区水景资源型?水景自然资源型:与水域、河流水、自然保护区、高尔区位区位区位区位轴轴轴轴区位区位区位区位轴轴轴轴城市城市城市城市郊郊郊郊区区区区夫等稀缺资源紧密融合，对资源的独享。城市山景资源型郊区山景资源型?山景自然资源型：与山体、自然保护区、高尔夫等稀缺人人人人山山文文文文景资景资资资资资源源源源源源资源紧密融合，对资源的独资资资资源轴源轴源轴源轴享或共享。本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。绅苑二期项目，作为第一居所的“新项目界定城市中心的水景资源型住宅”判断根据：1、距离市区较近（车程约10-15分钟）资资资资源轴源轴源轴源轴自然自然自然自然水水景资景资资资资资源源源源源源2、区位处于吉林市高新区核绅苑项目心位置城市水景资源型郊区水景资源型3、大盘云集，区位城市化进程速度加快区位区位区位区位轴轴轴轴区位区位区位区位轴轴轴轴4、紧邻吉林大街，连接市中城市城市城市城市郊郊郊郊区区区区心更快捷，无断档5、周边稀缺性景观缺乏城市山景资源型郊区山景资源型6、未来商业配套完善，引进山景资源大型综合性超市，带动区人人人人山文文文文景资资资资资源源源源源域配套成熟资资资资源轴源轴源轴源轴本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。紫光北郡项目界定本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。项目紧邻北山公园，犹如世外桃源，未来项目四至将会成为具有度假气质的第一居所本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释区位?位于船营区?距离市中心5公里左右属性?北山景区板块内?是吉林市众所周知的山体公园游览区?紧邻北山?市场关注率高，地段升值及保值性令人满意?无高端产品，新开发区域，现竞争压力不大，但区?传统的棚户区板块域土地供应量较大，未来竞争激烈。?当地基本属于低端生活的老区，具备生活?区域未来价值目前无法立即兑现，项目价值从属于氛围区域现状?开发处于初级阶段，多为3000元左右低价楼盘，?板块内地产开发水平较低中端楼盘有帕萨迪娜、桃园山庄，价位在3500-3800?毗邻高速公路入市区主线，吸引外埠市场左右项目?当地超大规模的开发项目?项目占地约3平方公里，一期开发190万平属性?风情商业街、大型超市、国际学校等一应俱全?内配套健全，生活舒适度高?可达性好、市区交通便捷?雾凇中路、越山西路、桃园路直接接驳项目，808路公交线路，未来公交总站临近。?周边生活配套较为齐全?三面环山，区域配套较齐全?地块周边风景秀丽，紧邻北山，自然景观?位于四面环山的谷底，周边植被茂盛，引人入胜资源优势突出，且独享。本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。17北郡项目，具备度假气质的第一居所，项目界定“城市生态山景资源型住宅”判断根据：1、大区域定位成宜居生活区资资资资源轴源轴源轴源轴自然自然自然自然资资资资源源源源水水景资景资源源域，景观重要性为主导2、四面环山，景色秀丽城市水景资源型郊区水景资源型3、周边中高端项目较少，可打造出独具核心卖点项目区位区位区位区位轴轴轴轴区位区位区位区位轴轴轴轴4、周边配套较为齐全，具备城市城市城市城市郊郊郊郊区区区区一定的生活氛围北郡项目5、周边具有稀缺性景观，现城市山景资源型郊区山景资源型为本项目独有人人人人山山文文文文景资景资资资资资源源源源源源资资资资源轴源轴源轴源轴本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。紫光北郡产品定位本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。建筑形式以需求多层为主占去45.78%，小高层、高层为次合占43.51%本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。需求面积区间1、主力需求户型面积区间在70—90平之间；2、需考虑110-130平面积区间配比和园区所处位置本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。需求户型格局户型需求以两室两厅一卫/两卫为主，适当考虑一房户型和三室两厅两卫户型本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。房间功能性注重程度户型设计时，应着重客厅和主卧的功能性本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。交通工具私家车和单位车的使用占到30%，因此在车库方面的规划数，可考虑为总规划户数的30%为宜，销售时以高性价比的价格销售本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。期望总价期望总价以20万—30万区间为主，消费者在进行期望价格确认时，会比实际接受价格要低本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。北郡项目产品建议?国际化生态山林宜居新城?定为诠释：项目紧邻北山，打造宜居新城。可能外现的投资潜力与升值空间不明显，其潜力内涵在未来成形的区域发展与实景园区之中，重点突出宜居概念，利用外部景观环境和1、各户型突出客厅使用功能，注重开间，其次考虑主卧室的开间进内部户型设计，达深。除一房户型外，其余应当是南北通透的户型；到改善居住品质的2、购买三房房型，目标客群层次相对高端，以三口之家为主，需考目的。虑女主人对厨房和卫生间的要求；两卫的户型，主卧室需同主卧卫生间相连；三房户型产品因总价较高，需提升调性，需摆在园区的中心区或核心景观位置，形成座王，便于高端销售；考虑衣帽间摆放位置。3、南向阳台均使用落地飘窗，可同客厅相连接，增加客厅的观感度和外视景观效果本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。售楼部方案预想（方向稿一）本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。售楼部方案预想（方向稿二）本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。售楼部位置示意本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。人群界定本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。年龄层次本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。职业构成本报告为瀚星集团内部资料，需严格保密。吉林市场客户分类研究支付传统行业的私营能企业主，如小型外地，主要是吉力餐饮、制造业等外企、高科技企林省内其他地区。业高级经理、主的财富人群，如管，知识密集型长春的企业主或权力公务员等。产业企业高级从政府普通公务员业人员等。、大型国有企业、事业单位