美国旭升房地产集团漳州东山项目初步定位及物业发展建议(2010.11.25)Page-1美国旭升房地　　　　　　产集团　报告思路FOCUS1市场分析FOCUS２项目分析FOCUS３项目定位FOCUS4项目发展策略FOCUS5项目物业发展建议Page-2美国旭升房地产集团FOCUS1市场分析宏观经济分析宏观政策分析房地产发展态势片区分析个盘分析Page-3美国旭升房地产集团宏观经济分析东山城市概况东山岛是全国第六、福建省第二大海岛县，主岛面积194平方公里。位于厦门经济特区与汕头经济特区之间，距台湾高雄110海里，是大陆距台湾最近的海岛。全县总人口20.33万人。平均常住人口21.14万人。东山岛素有“东海绿洲”、“东海明珠”之美称，岛上气候宜人、风光旖旎、资源丰富。Page-4美国旭升房地产集团东山经济发展提速增效果东山县近年GDP一览地区生产总值、财政收入、城镇居民人均可支配收入、6020.0%18.2%18.0%农民人均纯收入增幅均创近近十年来新高十年来新高。经济社会建5016.0%14.7%15%设呈现发展提速、效益增优态势发展提速、效益增优态势！4014.0%12%12.0%3010.4%10.0%8.0%项目带动成效凸显206.0%1032.637.444.249.456.954.0%引办大项目取得突破：2.0%00.0%总投资达168亿元；2005年2006年2007年2008年2009年高端浮法玻璃；GDP(亿元）增长率水产品精深加工；物流保税中心东山县人均GDP风力发电；3000020%······18%18%2500016%15%14%14%工业发展平台初步形成2000013%12%1500011%10%19.7平方公里的生态工业园区有序推进；8%100006%临港经济工业园建设初具规模；4%50001549917671209082318626548海峡两岸（东山）水产加工集散基地投入运营；2%00%2005年2006年2007年2008年2009年东山经济腾飞在即！！！东山经济腾飞在即！！！人均GDP（元）增长率Page-5美国旭升房地产集团居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变东山县城镇居民收支情况3000026548250002318620908200001767115499人均GDP（元）1500012857城镇居民人均可支配收入112088835996688329689城镇居民消费支出100008134720972147763500002005年2006年2007年2008年2009年东山县东山县20092009年人均年人均GDP26548GDP26548元，按现行汇率折算达元，按现行汇率折算达39623962美元，突破美元，突破30003000美元大美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，东山县的房地产正处于稳定的快关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，东山县的房地产正处于稳定的快速增长阶段。速增长阶段。Page-6美国旭升房地产集团东东山人口逐年增山人口逐年增长长，住宅市，住宅市场场供供应应缺口缺口较较大大东山县人口规模21.648%47.50%21.547%21.446%21.345%44.6%21.244.3%44%44%21.143%43%2142%21.0621.1421.2321.421.520.941%20.840%2005年2006年2007年2008年2009年人口总数（万人）城镇化率上表看出东山人口总量成逐渐增加趋势，城镇化水平也在逐年提高，必然导致住宅市场的刚上表看出东山人口总量成逐渐增加趋势，城镇化水平也在逐年提高，必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照福建省漳州市人均居住面积性需求增加，按照福建省漳州市人均居住面积3030㎡计算，从㎡计算，从20092009年至年至20132013年五年时间年五年时间，住宅，住宅市场需求约为市场需求约为650650万㎡万㎡，以，以20092009年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。Page-7美国旭升房地产集团城市城市规规划划东山县城镇总人口规模：近期末（2010年）控制在14万人左右；东山县城区总人口规模：近期末（2010年）控制在12万人左右，总用地14.7平方公里；2020年未全县国内生产总值（GDP）达到约211亿元；人均GDP产值达到91000元/人左右，城镇化水平达到64%左右。至2020年，东山县城镇体系的空间布局仍保持中部城区、南北两个中心镇、呈十字形的格局。为促进旅游业的发展，拉近西埔和铜陵两镇的距离，强化城区的组合关系，规划在康美镇域百亿新城附近设立康美城区，西埔、康美、铜陵三城区组合为东山县城，形成全县政治、经济和文化中心。2020年西埔城区城市建设用地面积5.41㎞2，规划人口4.6万人，人均城市建设用地面积117.5米2。2020年铜陵区城市建设用地面积9.58㎞2，规划人口9.0万人，人均城市建设用地面积106.4米2。……东山规东山规划划建设建设更好更好的的适适应经济社会的发展，应经济社会的发展，前景前景一一片片大大好好！！Page-8美国旭升房地产集团项项目所在目所在区区域域规规划划项目地处东山县西埔镇开发区党校路旁。西埔镇位于东山县中心县城所在乡镇，面积34.4平方公里，下辖4个社区，13个行政村，总人口5.3万人，城区面积6平方公里。距铜陵镇著名的风动石风景区、东门屿南门湾滨海沙滩景点等12公里。西埔西埔镇定镇定位位为东山县政为东山县政治治、经济、、经济、文文化、化、教育教育、、交通交通中心中心未来发展目未来发展目标标：：建设国际旅游海岛为目标，高标准定位，加大中心县城的建设力度，把城市当景区建设，实施打造精品旅游区。极推进商业街、海产工艺品、干货、海鲜小吃一条街、步行街的发展和改造，推进全县城市文化广场和夜景工程建设，把县城建设成为“吃、住、游、玩、购物”配套齐全的海岛特色旅游精品工程。Page-9美国旭升房地产集团FOCUS1市场分析宏观经济分析宏观政策分析房地产发展态势片区分析个盘分析Page-10美国旭升房地产集团2010年1-9月房地产业的宏观政策法规央行、银监局《关于贯彻落《关于加强《国土资源部实国务院办公房地产用地《关于首次购促进房关于开展《个人厅关于促进房国工作会议《关于供应和监管买普通住房资委要求央行平稳9年度土贷款管产市场平稳有续实施地产市场200地有关问题关契78家央企退明确继发检理暂行的通的税政策的货健康发展的通地卫片只健康发展通知出房地产适度宽松的》》通知》业务查工作的通办法知》223月83月93月18政策知》2月8月122月今年以来国币月7日》2日日日1月61知日日4月1日日银行日坚决月12有一步关于4大国首套家对房地产行业于进《分城13四消《关市制部4月日取地产遏快14下达全线惠强房商价过4月《关于优加完善市房日一步全国房贷的宏观调控政策强经监管制的通日于进010年于加场售上涨《关市2计关管房预地产地利用《住房品住题的》务会强房商土适用的关问知17务院常加完善通知》频繁出台，显示加强济问题度有4月国署监管划的于关20研究部场售制《关管理有知4》月日议室市房预住房》通部分城品住题的了政府对调控房租题通知26日遏制关问廉关问日4月快上涨度有有月5房价过理知》5日施知》通《关《关政策措通价的决心，势必的于加强于规范的《关5月26商《关于《关于进《土地增值税业个人住规加于做好一关日5月27快发住步做好《关于于土征管工作房贷款中展公共房保障规严格影响到投资者的增值地《日的二租征地管加强税清关于2通知套住赁住房的划编制的理房地产有关算010》房认定通工作问年深化6月标指导意见知》的通用地供应和热情，导致市场通题的经济体3日6月准5通日知》》知》知》制改革监管工作重点6月136的作的工月21通知》意见》日7月12成交量的暂时萎逐步，日7月15推进房日税改产19日革于进7月缩。《关27加强障7月日于加银一步加快保1日关国人民8月《适《中房地产用安居工17日日土资经济国银行性8月《国强小行、中和建设设工日会章住房理委9.29新地程建31工作部规用的监督管调控会、央行续源性理业善“国五管理作座谈调继范区管决定完政产用地强和规》员会的通知》房地议度宽后评知的住房条”17治工实适文件通差别化69月专项整落币政法》调节月2气货办贷政策9日新闻通松的执估气信需月29作严格闻通导住房9日策，贷新和引9月30会别房日行差会求》日政策Page-11美国旭升房地产集团后后市市预测预测新政不管是对开发商开发资金还是普通购房者的影响都比较大，特别是对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，市场进入浓厚的观望期。而在九月二十九日出台次“国五条”再次加强和体现了政府对于抑制房价上涨过快的决心，其对市场的冲击不小，全国大部分城市成交量萎缩。随着2010年底到2011年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。Page-12美国旭升房地产集团FOCUS1市场分析宏观经济分析宏观政策分析东山房地产发展态势片区分析个盘分析Page-13美国旭升房地产集团发展史2005年之前，东山居住用房基本还是以自建房为主，商品房开发从2006年开始起步，经过两年的发展，本地居民才开始逐渐接受这种新的居住方式。2009年之前东山的房地产开发水平也相对较为落后，进入市场的项目不超过20个，并且普遍规模较小，从几千平方到一两万平方为主