谨呈江苏恒达城建开发集团相城华元路澄星路地块营销企划报告UPCS优派克思2011.01.20本次汇报总纲市场分析项目分析项目定位产品建议销售建议及执行企划表现项目投资背景分析基地资源分析项目发展策略排布优化建议项目整体营销策略LOGO及案名区域住宅市场分析SWOT分析项目定位风格优化建议项目定价及总价值VI设计及运用区域商业市场分析客群定位景观优化建议推案计划推广运用2第一章市场分析?项目投资背景分析?区域住宅市场分析?区域商业市场分析3项目投资背景分析?宏观政策调控分析?城市规划发展分析?2010苏州市场分析?2010区域市场分析?2011首场土拍分析?项目投资背景总结4新政分析政策信息：首付比例、贷款利率9.29国家出台楼市调控“新五条”，相对于4月份的政策，作出了新的调整和细化。这向市场释放了一个信号：政府将对当前楼市作连续性的调控。第一套30%第二套50%、1.1倍利率第三套暂停5新政分析政策信息：房产税、限购令2011房产税征收试点加快推进，并将逐步扩大至全国，物业持有成本随之增加。苏州版限购令日前亦出炉，居民家庭在市区只能新购一套住房11.3。6新政分析政策信息：央行加息、利率上浮10.20央行三年来首次加息，11月起房贷7折利率全面取消折。首付比例的提高和利率上浮，投资型需求的收益率将有所减少，11.1在抵御通胀的同时也在一定程度上遏制了房价过快上涨。7房产政策9.29新政后，各地纷纷跟进出台限购政策本市户籍家庭非本市户籍家庭有1年纳城市出台日期截至日期有1年纳税、拥有2套及无纳税、社税、社保无房户可拥有一套社保证明，有以上房可购保证明可购证明，无购买房可购买1套房及以上买买房户可购可购买买北京4月30日/1套1套1套1套1套1套深圳9月30日/2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买厦门9月30日/1套1套1套1套1套1套上海10月7日/1套1套1套1套1套1套福州10月11日12月31日1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买杭州10月11日/1套1套1套1套1套1套南京10月12日/2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买温州10月12日12月31日1套1套1套禁止购买1套1套广州10月15日/1套1套1套禁止购买1套1套大连10月19日/1套1套1套1套1套1套苏州11月3日/1套1套1套禁止购买1套1套8苏州政策苏州政府颁发相关政策调控市场秩序，维护房地产市场的稳定发展颁发部门时间名称具体内容苏州市自2010年1月1日起执行以下适用税率：个人购买自住和苏州契税优惠普通改善型普通住房，执行1%的适用税率；其余房地产权属转移契税1%3%苏州市契2010-1-1住宅为其余按，执行的适用税率。　　税所3%执行通知中所指“普通商品住房”应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。对于总体量不超出3万平米的，必须一次性申请预售。超过3万平苏州商品房预售一苏州2010-5-17方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，次不得低于3万方并应制定分批上市计划。市区暂定本市以及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在市区新购一套住房（包括商品住房和存量住房）。另外，自2010年10月1日起，对个人购买90平米及以下，且属《市政府批转关于于家庭唯一住房的普通住宅，按照1%税率征收契税。对个人购买进一步促进市区房90平米以上，144平米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，地产市场平稳健康按照1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，不苏州政府2010-11-3发展加快推进保障论面积多大，都按照3%的税率征税。性住房建设的意见而使用公积金贷款购房的，若首套面积在90平米以内，首付至少的通知》20%，90平米以上的调整为首付至少30%。此外，通知还明确，首套房首付一律30%，二套房首付50%，利率上浮1.1倍。暂停第三套以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。9房产政策影响严厉的调控政策必定造就住宅市场更长的调整周期，但是政策对苏州市场的影响比较小新政的出台肯定会对市场产生一定的抑制作用，新政主要是对二套、三套进行新政新政造造成的成的心理影心理影响响大于大于限制，包括即日起每户家庭限购一套房，受这些政策影响最大的还是投资性购成交成交影影响响房者。但对于自住性购房者相对影响不会那么明显。其实限购令是不能从根本上解决问题的，限制购买，这本来是在房源紧缺的时““限限购购令”其令”其实实不能不能从从根根本本上上解解决问题决问题候应该采取的措施，但是目前的情况根本不是这样，所以国家这样的做法应该是“治标不治本”的，只能够在短时间内解决问题。“限购”主要打击到了实力雄厚的投资客。一些实力雄厚的投资客本来想多囤““限限购购令”令”主要打主要打击击些房子，但是现在被政策强制限制住了，这对他们来说影响是非常大的。新政投投资资客客的条款在打压投资的同时也打压到了很大一部分的刚需和改善型购房者，但这只是非常时期的非常手段。由于“国十条”后，整体房价还没有真正的下来，国家主要目的还没有达到，所政府的政府的调调控政策在意控政策在意料料之之以肯定会出台更加严厉的政策。由于二次调控比较严格，部分开发商将会受到中中影响，如果说“国十条”是在打击投机性购房的话，那二次调控更加关注的就是房价。10项目投资背景分析?宏观政策调控分析?城市规划发展分析?2010苏州市场分析?2010区域市场分析?2011首场土拍分析?项目投资背景总结11相城区相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，规划分析作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新的台阶一主一副一轴两翼主主城城区区：：即相城区的中心城区，由元和街道、黄桥街道和开发区组成；副副城城区区：：围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展制造，东至苏嘉杭高速公路、西至渭塘镇区、北物流农业至绕城高速公路、南至永昌泾；　生态中中心心商商贸轴贸轴：：以元和塘为全区发展主轴，定居中心商贸区位为苏州北部新城中心，未来体现相城区形象的核心区域建成商务、休闲和高科技研发基地；东东翼翼--生生态态翼翼：：由苏嘉杭高速公路以东的阳西翼东翼澄湖镇和太平街道区域组成西翼西翼--工工业业翼翼：：由望亭、东桥、黄埭和北桥镇组成《相城区分区规划暨城乡协调规划(2006-2020)》12相城区相城中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏规划分析州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能?相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目，西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积8平方公里。?相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能。13相城区相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城，重规划分析点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标?中央商贸城规划结构：“十字金带、活力中心、水网方域”——南北向活力轴带与东西向景观轴带在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。?中央商贸城功能结构：中心商贸城共分五大功能区：商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区（包括活力特区、商务公园区、公园文化区）。通过功能的相对分区，充分体现公交主导、公共设施主导的设计理念，最大限度发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。14交通规划交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，但本案处于交通辐射范围的边缘相城区平江新城?铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。?轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。?公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。?人民路、广济路的街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城快速畅通城市各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！15区域规划在区域配套的改造建设、轻轨、高铁效应的作用下，相城的区域总结价值也将有所提升；本案不属于中心板块，但是紧靠区政府，可以借助区政府的辐射效应造势区域位置相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区，距上海85km，地处长江三角洲经济圈的中心地带，区位优势得天独厚区域规划相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向；相城中央商贸区是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能交通规划轻轨2号线、4号线、京沪高铁、主干道北延等等交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，但本案处于交通辐射范围的边缘16项目投资背景分析?宏观政策调控分析?城市规划发展分析?2010苏州市场分析?2010区域市场分析?2011首场土拍分析?项目投资背景总结17总体分析2010年苏州各区域住宅供销数据18供销分析2010年苏州市各区域住宅市场供销走势基本保持平衡，总体上来说房地产市场发展稳健19供应分析2010年苏州市各区住宅供应量以园区最多，达到197万方，占比达到35%，而相城区供应量最少，占比为11%2010年苏州市各区新增供应量（万方）相城区11%新区园区14%35%吴中区中心城区26%14%?2010年苏州市住宅供应总量体为561万方，其中园区的供应量最多，供应量为197万方，占到全市的35%。其次是吴中区，供应量为145万方，