中冶·枫树湾项目定位与营销策略报告湖北中原地产营销策划有限公司Hubei.04.2011.本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1前言专注于市场、专注于服务，这是中原一贯的宗旨。对于本次合作，中原集团非常重视，希望能在30余年业界沉淀基础上，从战略层面上思考合作、思考项目，与中冶一起共同成长、共铸辉煌。Part1宏观大势?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3PartA.1经济政策及武汉房地产市场表现?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4国内经济形势向好、CPI继续高位运行。国民经济增长平稳流动性货币充裕货币供应量GDP走势CPI依然高位运行整体上企业经营状况较好，管理层看好后势CPI走势?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5政策持续调控，限购令、利率上涨，多改市场成为重压区汉九条：二套首付+利率提高+三央行再次加息套限购0.25%，上调国五条：房价控制目标：人民币存款准国十条：严控信贷+逼供应涨幅低于GDP和居民收备金率0.5个收缩信贷+调节供应+限购入增速百分点2010.3-2010.42010.4-2010.52010.7—2010.92010.10—2010.122011.12011.32011.4舆论试探：舆论造势：新国八条：明码实价：强调遏制房价过快上强调严守调控成果，严控信贷升级+保障房供应5.1日正式施行商涨绝不半途而废升级+限购令扩展至全国范品房一套一价措施围，遏制房价上涨幅房产税：力度温和，样本意度义深远?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6小结所处阶段应对策略1大户型或豪宅产品：若无资金压力，尽量力挺；提升产品质量?再改型住宅市受到产品成型，场刚需产品：提高产品质量，适量增加优惠在售冲击，刚性及首改类商业、写字楼等：抓住政策空档,加快推售需求将成为市场主流2先推、多推中小户型，同时推出少量大户型?住宅市场的抑制，将建议使得商业地产将迎来规划成型，将商业作为首批主打产品未售发展契机：提高产品质量?目前武汉市商品房成3交量已出现下滑，但中小户型比重加大，提升产品质量，提高产品性房价依然坚挺。规划中价比，高质量刚需产品抗风险能力最强商业等配套设施跟上?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7武汉市商品房后期供应量大2010年武汉市商品房施工面积及土地成交情况：2002-2010年商品房施工面积近年武汉市主城区土地成交规模（万平米）60000.470035.53%0.35633.6550006000.3549.43400050024.73%0.2521.89%40030000.230015.70%0.15200013.14%257.532009.82%0.1158.4710001004.25%0.0591.351690.121955.492439.122759.632876.923159.413222.331.99%3927.735323.5700020022003200420052006200720082009201020062007200820092010商品房施工面积增长率成交规模2010年武汉市商品房施工面积达到了历史最高值，同时去年武汉市成交土地173宗，成交面积达到了633.65万方，可以预计未来几年武汉市商品房供应量较大。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8武汉商品房11月新政出台后成交量有所下滑，但房价依然坚挺武汉商品房市场表现：2010年3月-2011年3月武汉市商品房量价走势图武汉市各行政区套数和成交均价情况/（套）（元/平方米）（套）（元平方米）140014000.0014000755180007061718311493.4311710.1969516898120012000.0067046917668667791200062076618653070009845.70634410009552.9410000.008581.5310253.746000100008008000.008562.347610.31500080006005497.626617.926000.004685.0240004004000.0060004400.2530002002000.004000933469143108411221415434256411277208165200000.00区区区区区区区区区区20001000区区发发575412556758650786021545999018530101359539761636347151昌山山夏口岸汉湖陂阳开开00武洪青江硚江江西黄汉湖东口3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月东沌武昌汉口汉阳?自去年以来，武汉市商品房成交价格上涨势头明显，至2011年3月份，武汉市商品房成交均价已达7551元/平方米，同比增幅为19.28%；而月均销售套数在11月份之后，由于受到政策的影响，除2月份外（受春节因素影响），月均销售套数呈现出直线下滑之势。?沌口商品房量价处于处于武汉市的中低位水平。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9一季度武汉市房地产企业景气指数及信心指数下滑武汉发地产企业景气指数及信心指数：自去年以来，国家各类调控措施一波接一波，大有房价不稳定，调控不放松之势，在现如今严厉的楼市政策调控之下，武汉房地产企业景气指数及信心指数均出现下滑，显示出众多开发企业对于后期武汉楼市的信心不足。（来源：武汉市统计局）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10小结：武汉向下，大势趋紧1）武汉市商品房未来供应量较大后期市场竞争激烈度将加大。2）自去年11月新政以来武汉市商品房成交量持续下滑，但是价格依旧坚挺在包括传统的销售旺季3月，商品房成交量也未能避免下滑，新政威力显现，现阶段房价虽依旧坚挺，但不排除后期在窄幅波动。3）武汉市房地产企业景气指数及信心指数下滑众多开发企业对于后期楼市信心不足，不排除部分开发商将以促销，甚至是降价等手段走量回款。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11PartA.2沌口经济及规划分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12武汉新区定位：辐射武汉乃至华中区域的现代制造业基地、生产性服务中心、市级文化旅游中心和风貌独特的现代化商住新城。各组团定位：汉江组团—文化旅游中心；主要针对汉阳老城区用地进行整合，重点突出其风景旅游特色，完善其文化旅游、居住功能，以两江开发带动文化旅游设施的建设和滨江地区景观的形成，建设成武汉市文化旅游中心，挖掘新区文化底蕴。沌口组团—现代制造业基地；形成产业相对聚集、功能互补的工业片区。打造高起点、高水准的现代制造业基地，形成以汽车工业为主体，医药、电子、精细化工等多种产业点支撑的现代化产业发展格局，将沌口建设成为武汉经济发展新的增长和动力源。四新组团—生产性服务中心；主要培育新的城市功能，是武汉新形象、新特色、新功能的集中展示区。规划以梅子路、四新大道为轴，建设以武汉新区行政管理中心、企业总部基地、国际会议中心、国际博览中心等为依托的“十字型”发展轴，形成辐射华中地区的生产性服务中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13沌口大型企业众多，其中汽车及电子电器业成为区域支柱产业,区域经济长期看好，将成为支撑区域房地产市场发展的源动力沌口发展现状沌口发展前景：：1、2010年，开发区规模以上工业企业累计实现工业总产1、到2015年，完成工业总产值3000亿元；实现地区生产值1508.42亿元，累计实现固定资产投资197.79亿元，总值1000亿元，年均增长20%以上；；服务业占国内生产总值比重达到20%；实现整车产销150万辆规模。2、2010年，开发区汽车及汽车零部件产业成为全市首个2、大力推进“千亿产业培育”计划，为汽车零部件产业“千产值过千亿的产业，全年实现工业总产值1028.82亿元。亿板块”形成奠定基础。力争在“十二五”时期形成电子电器“千亿板块”。重点支持拓展新能源、新材料、装备制造等战略性新兴产业，力争使其在“十二五”成为开发区第四3、电子电器产业作为开发区第二大支柱产业，实现工业总个千亿元产业。产值356.20亿元，3、加快现代服务业项目引进，做好万达城市广场、华中电子商务产业园、华人汇合总部基地、鼎龙富泰科技产业园、新龙药业总部、华源集团总部、经开总部服务基地、华中物流4、万达、万科等国内著名的地产巨头陆续入区投资兴业；信息港、国际汽车贸易城等项目的引进和建设。万达城市综合体、后官湖半岛五星级酒店即将建成，长酒等星级酒店已投入运营.四个千亿产业的形成、工业总产值的翻倍、众多现代服务业项目的引进，区域经济长期看好，将成为支撑区域房地产市场发展的源动力5、全区264户规模以上工业企业中，累计产值过亿元企业90户，共实现产值1463.11亿元。?Copyrigh