[中国水电?海赋外滩营销推广提案][四川中原运营三部]SiChuan.6.2011本次报告需要解决的问题?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|2报告结构1营销环境分析2项目价值分析及定位3整体营销策略4阶段性推广计划5项目VI系统建议?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|3Part1营销环境分析?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|4Part1.1绵阳市房地产总体分析?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|51、供应量分析近4年来，绵阳市房地产供应量呈年递增趋势，2010年1-11月份供应量达到351万平方米，相比2009年全年的供应量，增加了90万平方米，增长率为34?2009年环比2008年供应量增长了108万平方米，增长率为70%；?2010年1-11月份的供应量相比2008年全年的供应量，增加了198万平方米，增长率为129%。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|62、成交量分析近4年来，绵阳市房地产成交量除2008年地震原因导致成交量减少的情况外，每年的成交量都呈逐年大幅增长，2010年1-11月份成交量为263万平方米，相比2009年，增长了109万平方米，增长率为70%。?2010年1-11月份的月均成交量约为24万平方米，相比2009年的月均成交量13万平方米来看，月均成交量增加了11万平方米，增长率为85%。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|73、价格分析近4年来，绵阳市销售价格呈逐年递增趋势，2010年1-11月份的均价为4050元，相比2007年的整体均价，增长了1290元/平方米，增长率为46%。?2010年1-11月份的销售均价并未受房产新政调控的影响，价格依然呈递增趋势，相比2009年，增长了610元/平方米，增长率为17%。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|84、总结1）从供需情况来看：2010年1-11月份，总供应量为351万平方米，月均供应量约为32万㎡，总成交量为263万平方米，月均成交量为24万平方米，目前绵阳市房地产市场供需基本平衡，消化势头较为强劲。2）从价格来看：绵阳市近4年来，房价呈逐年递增趋势，且2010年整体均价未受新政调控的影响，价格依然上涨，绵阳的房价依然存在较大的上浮空间；?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|9启示：绵阳市房地产市场供应量逐年增多、成交量逐年大幅增长、整体均价逐年升高，说明绵阳市房地产正处于飞速发展中，后期价格增幅空间将进一步扩大。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|10Part1.2绵阳整体项目一览?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|11主要开发区域分布本案主要竞争项目在售6个，潜在4个，主要分布在涪城区的涪江两岸?CopyrightCentalineGroup,2009主要竞争项目分布本案主要竞争项目在售6个，潜在4个，主要分布在涪城区的涪江两岸?CopyrightCentalineGroup,2009竞争楼盘概况本案主要竞争项目在售6个，潜在4个，主要分布在涪城区的涪江两岸，产品供应主要以高层为主。主力户型畅销户型月均去化总体量存量均价（元项目开盘时间物业形态占地（亩）（㎡）（㎡）（㎡）（套）（㎡）/㎡）76-90，富临桃花岛10.06高层470400000110-130303700008000110-130别墅、多层80-9085-90小岛花园城07.102026742500501800005400、高层120-130120-13480-90、江御城邦10.2高层8037000080-10097403200005000130-140滨江世纪花10.01高层5024000080-11080-90601800004700园80-93、富临大都会10.11高层10967800080-100开盘300430006800100预计长虹国际城未开高层309110000070-110————11000007000天晨新项目未开——60120000——————120000——三汇新项目未开——200400000——————400000——合计————————80-13080-140——2713000——?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|14区域房地产市场小结:竞争项目剩余总体量2713000㎡，预计未来1-2年供应150万㎡，市场竞争1激烈；2区域内物业形态以高层为主，多层、别墅产品供应较少；3区域内项目均价主要集中在4500-6000元/㎡，仅桃花岛项目均价超过8000元/㎡4区域内产品供应主要以80-90㎡套二、100-130㎡套三为主，畅销户型为80-90㎡套二、90-100㎡可变套三、120-140㎡舒适套三；5区域内竞争项目月均去化主要集中在40-50套/月；6从总价看，区域内客户对80万以上房款总价会产生较大抗性。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|15Part1.3典型楼盘个案分析?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|161、富临大都会项目名称富临大都会开发商绵阳临园宾馆有限责任公司项目位置绵阳市临园路东段68号占地面积109亩总建筑面积67万㎡容积率6绿化率30%产品高层车位1567个户数2482户装修标准清水绵阳富临物业管理物业公司物业费1.8元/㎡·月有限公司五星级酒店、写字内部配套园林风格东南亚风情园林楼、购物中心主力户型80-90、户型价格均价6800元/㎡120-130㎡?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|17定位：绵阳首席城市综合体?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|18项目核心价值：地处绵阳市中心，拥有酒店、写字楼、商场内部配套设施完善；?地段：优越的地理位置，项目位于城市中心区的心脏地带，拥有得天独厚的大型公园；?配套：集酒店，写字楼，公园，购物中心，会议中心，住宅为一体，商业配套设施完善。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|19客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为60%。?其次为周边郊县客户，所占比例为30%（含广元、德阳客户）；?其他城市客户所占比例较小，为10%。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|202、江御城邦项目名称江御城邦开发商四川凯地房地产开发有限公司项目位置滨河北路38号占地面积80亩总建筑面积37万㎡容积率6.13绿化率36%产品高层车位2310个户数3040户装修标准清水绵阳汉龙物业管理物业公司物业费1.4元/㎡·月有限公司会所、绵中英才学校、综合商场：大内部配套园林风格东南亚风情园林型情景商场、商业街主力户型80-100户型价格均价5000元/㎡㎡?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|21定位：城市滨江高尚居住区?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|22项目核心价值：地处人文与城市中心的交汇处、涪江优质自然景观资源、完善的生活配套。?地段：小区东临涪江,北接五一广场,南望三江美景,西接商业中心地段?自然景观：涪江优质自然景观资源；?区域配套：沃尔玛、好又多、滨河路小学、绵阳第八中学、四0四医院、天府宾馆等完善生活配套，交通便利?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|23客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为70%。?绵阳本地客户为主，约占70%；?其次为周边郊县客户，所占比例为20%（含广元、德阳客户）；?省内其他二级城市客户所占比例较小，为5%。?省外客户约占5%?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|243、长虹国际城项目名称长虹世纪城开发商四川长虹置业有限公司项目位置涪城区跃进路北段4号占地面积309亩总建筑面积110万㎡容积率4.5绿化率30%产品高层车位——户数5000户装修标准清水物业公司——物业费——大润发超市、五星内部配套级酒店、写字楼、园林风格——商场户型主力户型80-90㎡价格预计7000元/㎡?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|25定位：绵阳中央大都会与居住新地标?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|26项目核心价值：地段处于绵阳传统居住区、五星级酒店、大润发超市、万达国际影城、购物街等配套完善?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|27项目核心价值：产品品质、开发商品牌、规模优势、地段?产品品质：?