原地产市场分析报告中原地产市场分析报告中原地产市场分析报告((((惠州惠州惠州惠州····2011201120112011年上半年年上半年年上半年年上半年））））本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。·中原地产市场报告（中国惠州）中原地产市场分析报告中MarketingResearchMarketingResearchMarketingResearchMarketingResearch中原地产市场报告（中国·惠州）码页码页码Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,2011报告内容报告内容报告内容报告内容页码页年上半年宏观市场分析惠州市场年上半年表现及下半年展望附录：年月份月度数据A.2011B.2011C.2011632665Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,20112011年上半年宏观市场分析PartACodeofthisreport|4?CopyrightCentalineGroup,2011ThreeFactors(5)010年楼市的逆市走高，迫使2011年年初中央政府再度出手，接连打出房产税、限购令、保障房、限价令等一些列组合拳，令房价过快上涨的势头得到遏制，前期调控初显成效。全球经济复苏缓慢，美联储的量化宽松政策造成全球流动性泛滥，中国面临的输入型通胀形势加剧，中央政府被迫采取紧缩性的货币政策，抑制通胀成为政策首要任务。一线城市房价坚挺下半年迎来调整期楼市深度调整令房地产行业加速整合政策经济动态22011201120112011年上半年宏观市场回顾年上半年宏观市场回顾年上半年宏观市场回顾年上半年宏观市场回顾Codeofthisreport|5政策政策政策政策?CopyrightCentalineGroup,2011PartA.1Codeofthisreport|6?CopyrightCentalineGroup,20112011201120112011年上半年政策回顾及预判年上半年政策回顾及预判年上半年政策回顾及预判年上半年政策回顾及预判信贷收紧、多套房限购、土地税清缴……2010年，楼市调控力度之大、手段之多、持续时间之长可谓前所未有，而房价则在调控与通胀的夹缝中不跌反涨，并于年末上演了一出寅虎摆尾，楼市“空调论”随之甚嚣尘上。为彻底驯服房价这匹“野马”，巩固已有调控成果，2011年新年伊始国务院即掀起了第三轮调控风暴，在土地、信贷、税收等市场手段进一步收紧的同时，行政手段亦从幕后走至台前，限购令、限价令相继落地，全国楼市再次进入新一轮的胶着期。一波波的调控风暴彰显了中央政府稳定楼市的决心，下半年在政策叠加效应日趋显现的同时，楼市调控的主旋律也将逐步从“调”转向“控”，以往大刀阔斧的全局性政策出台的可能性降低，小步快效的微调手段将更受政府青睐。


Codeofthisreport|7?CopyrightCentalineGroup,2011对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率的倍；银监会加大对商业银行执行差别化住房信贷政策的监督检查；银行业收紧个人房贷业务，在部分中小银行暂停个人房贷业务后，部分银行也将首套房贷首付上调至四成、五成，并上浮房贷利率；银行业严控房地产开发贷款，仅向少数优质开发商放行；恶化行业融资环境，增加了房企的融资成本，利空楼市预期，部分游资撤离楼市；增加购房成本，年至今四次加息的叠加效应日益凸显；上半年不断恶化的通胀形势迫使央行一再收紧货币政策，以控制货币流动性，消除物价上涨的货币基础，虽非有意针对房地产市场，但间接影响不容小觑。60%1.12010
存准率六次上调基准利率二次上调“国八条”收紧房贷123市场调节市场调节市场调节市场调节————————把控信贷杠杆把控信贷杠杆把控信贷杠杆把控信贷杠杆Codeofthisreport|8改革招拍挂制度改革招拍挂制度改革招拍挂制度改革招拍挂制度“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法得到国土部肯定?CopyrightCentalineGroup,2011土地供应土地供应土地供应土地供应单列保障房用地单列保障房用地单列保障房用地单列保障房用地保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地、农村建设用地实施计划指标单列国土部印发的《关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知》显示，2011年我国新增建设用地计划安排量比去年略有增加，中央鼓励地方清理批而未征、征而未供土地，允许依法调整使用，“十二五”期间土地供求矛盾依然严峻。
市场调节市场调节市场调节市场调节————————优化土地供应结构优化土地供应结构优化土地供应结构优化土地供应结构Codeofthisreport|9计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估，试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据适用税率暂定0.6%，应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减0.4%本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房1月28日上海以房产交易价为征税基数，如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%独栋商品住宅，不管存量还是增量都收税，个人新购的高档住房要征房产税1月28日重庆税率?CopyrightCentalineGroup,2011征收对象开征时间城市重庆正式推出税试点据试点税销售出现同度滑出现明降甚还微税果由此引猜测税否无疾终4院召常议研究署深经济体革重点作议出完善相税被为革重点作之这是从层面释出明确号作为宏观重措税试点继续走税样能马现其是像药样需逐步过税推是所趋步骤可能是北京省则借鉴重庆经验府根据际情况1月28日，上海、房产，数显示，房产使得商品房不程的下，但房价并未显下，至有涨，房产对于楼市调控并未产生预期效。发市场，房产会而。月20日，国务开务会，部2011年化制改工。会指，调整房地产关收政策列2011年改工一。政策上放的最信，房地产调控中的一条要施，房产将下去。收政策和货币政策不一，不上显成效，而中一要一个显效的程。“十二五”期间房产至全国大势，先收，再到会，然后至全国，标准在上海、的基础上地方政实制定。


市场调节市场调节市场调节市场调节————————推进房产税试点推进房产税试点推进房产税试点推进房产税试点Codeofthisreport|10/4直辖市颁布限购令的城市列表上海、天津、重庆3无锡、苏州、佛山、四川全省未定房青岛、厦门、大连、深圳5/5计?CopyrightCentalineGroup,2011成都、广州、长春、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、济南、石家庄、武汉、银川、西安、南昌、沈阳、福州、杭州、海口、长沙、昆明、郑州、合肥、呼和浩特、兰州、乌鲁木齐、拉萨、西宁26/27省划单列市北京、价过高上涨过快南京、会城市宁波、个数/总数类别：：：：院坚决遏城过快（）已采取措城凡与符立即完善相细则尚采取措直辖省城过高过快城旬之前出台细则截止336直辖省城34已出台或升级令（含拉萨重庆由税试点出台）目前僵持仍需进步落位短内难取广东省其他城继续令看各城情况府门继续跟踪注各情况时进导广东省厅官员《国务关于制部分市房价上涨的通知》“国八条”“住房限购施的市，本通知要求不的，要调整关实施，未住房限购施的市、计划单列市、会市和房价、上涨的市，要在2月中，住房限购实施。”月10日，全国个市、计划单列市、会市中的个限购限购不，于房产而未。楼市不下，政策要一实到，限购期以消。“市会不会实施“限购”，要个市房价上涨的，政部会，关市房价的，并实行指”，住建。


行政调节行政调节行政调节行政调节————————升级扩容升级扩容升级扩容升级扩容““““限购令限购令限购令限购令””””Codeofthisreport|11代表城市西安、贵阳、榆树“及时调整”目标北京稳中有降长春居民住房支付能力兰州、南昌、东莞、武汉具体涨幅目标天津、重庆、南京、济南人均可支配收入涨幅上海、广州、深圳、杭州GDP和人均可支配收入涨幅?CopyrightCentalineGroup,2011参考标准参考标准参考标准参考标准参照类型截3365城已6公布度格目从各城公布目来看北京稳降外其他城遍目与GDP及均可支入幅钩目多徘徊令蜕变为令6旬河北省香河县香河县府销售公告自此香河为所面府随着传统旺季来各压力随之更多府为完目仿香河县往强拿甚拿力就可由自己决且是水船高现能随便多来养炒概念营销卖高粗经营念亟待转变至月1日，全国7个市中有08个年新建住房价控制标。而市的标，除“中有”，市普将房价控制标人配收涨挂，标在10%上下，“限价”“涨价”。月上，下发《人民政关于对新建商品住房实施限价的》，，成第一个对有商品住房实施全限价的地方政。下半年楼市的到，地房价调控的加大，不排除地方政成标而效的做法。以，开发商势地，至不计成本地的动在于房价开发商定，房价总涨。在，房价不上涨了，开发商年成的、做、价的放型理。


行政调节行政调节行政调节行政调节————————祭出祭出祭出祭出““““限价令限价令限价令限价令””””Codeofthisreport|12?CopyrightCentalineGroup,2011中政为保障房建