香港交?及結算所有限公司及香港?合交?所有限公司對本文件的內容概?負責，對其準確性或完整性亦?發表任何聲明，並明確表示，概?對因本文件全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。(於香港註冊成?之有限公司)(股份代號:16)二○一二/一三年度全年業績董事局主席報告書我們謹向各位股東報告：業績截至二○一三??月三十日止??，本集團在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢?為港幣一百八十?億一千九百萬元，去?為港幣二百一十?億七千八百萬元。每股基礎盈?為港幣七元五仙，去?為港幣八元三角七仙。賬目所示可撥歸公司股東溢?及每股盈?分別為港幣四百?三億二千九百萬元及港幣十五元二角八仙；上??則為港幣四百三十億八千萬元及港幣十?元?角三仙。?內賬目所示溢?包括扣除?遞延稅項及非控股權益後之投資物業公平值增加的?額港幣二百三十二億八千一百萬元，上??的相應?額為港幣二百二十億七千?百萬元。股息董事局議決派發截至二○一三??月三十日止??的末期股息每股港幣二元四角，?同中期股息每股港幣九角五仙，全?每股派息港幣三元三角五仙，與上??全?派息相同。-1-業務檢討物業銷售及租金收入物業銷售收益?同合作項目的收益，本??入賬的物業銷售收入達港幣二百億?千萬元。?自物業銷售的溢?為港幣七十一億九千萬元，而上??的相應溢?為港幣一百三十億七千四百萬元。儘管?內香港的物業銷售市場充滿挑戰，集團仍?得?人滿意的合約銷售，按所佔權益計算，總額為港幣三百二十九億?五百萬元，上??相應?額為港幣三百八十二億一千七百萬元。租金收入集團?內在香港和內地物業的新租和續租租?繼續上升，而內地新物業帶?的新增收入，將進一步帶動集團穩健的租?收入增長。?同合作項目計算，總租?收入上升百分之十一至港幣一百?十億一千九百萬元，淨租?收入上升百分之十一至港幣一百二十二億三千?百萬元。香港地產業務土地儲備於二○一三??月底，集團在香港的總土地儲備達四千?百?十萬平方呎，其中包括二千八百?十萬平方呎已?成投資物業，以及一千八百萬平方呎發展中物業。此外，按地盤面積計算，集團持有超過二千七百萬平方呎農地，大部分位於新界現有或計劃興建的鐵?沿線，並處於?改土地用途的?同階段。集團繼續把握土地市場的機遇，在?內增添七幅地皮。按所佔權益計算，七幅地皮的總?面面積約二百萬平方呎，詳情可?閱下表；上個財政??購入的總?面面積為五百二十萬平方呎。集團計劃於新增地皮興建的單位以中小型為主，以配合轉變中的市場需求。-2-集團所所佔總地點物業用途佔權益?面面積(百分?)(平方呎)?角內地段第9027號住?/商場100701,000將軍澳市地段第118號住?/商場100563,000?角內地段第9020號酒店100388,000沙田市地段第566號住?100130,000東涌市地段第11號商場2086,000堅尼地城卑?乍街97號住?/商舖9285,000西營盤西邊街38-52號住?/商舖9276,000總計2,029,000集團在今?九月初透過政府公開招標購入一幅元?住?用地。該項目的總?面面積二十三萬二千平方呎，其中絕大部分住?為中小型單位，往返港鐵站亦十分方?。計入此新購入項目後，集團在本港的總土地儲備已增至四千?百八十萬平方呎。地產發展回顧?內，政府多項監管及?卻?市的措施，?物業銷售面對?少挑戰，尤以財政??的下半?為甚。今?二月底開始，隨著政府進一步加強需求管?措施，二手市場的交投顯著下跌；一手市場方面，監管一手住?銷售的新條?於四月底生效後，較少全新項目開售，原有項目貨尾單位的推售亦受到影響，導致一手住?交投在過去?月顯著下跌。儘管遇到政策上的限制，然而低按揭??、合?的供?負擔水平、市民收入持續增加及有?的人口因素繼續支持本地用家的置業需求。這些因素??價得以保持相對穩定，特別是中小型單位的價格。縱使物業銷售市場未如?想，集團?內於香港的合約銷售總額仍超過港幣二百二十億元，推售的主要住?項目包括將軍澳天晉Ⅱ、屯門瓏門第一期及元?Residence譽88。集團亦出售個別投資物業如九?貿?中心，以滿足用家的殷?需求。-3-集團一直竭盡所能，提供適?的產品及優質服務以滿足顧客需要。從整體規劃設計、單位組合、用?和手工，以至貼心的管?服務，集團皆致?在每個發展階段加入增值元素。這種???集團於多??，在香港發展?許多備受肯定的項目，建??深受信賴的品牌和市場?導地位，進一步增強集團項目的競爭?。按所佔總?面面積計算，集團?內在香港完成的五個項目合共一百九十萬平方呎，包括八十二萬平方呎的住?物業，以及八十一萬平方呎的寫字?物業，?者出售?均達九成。集團保?屯門的優質商場VCity及其他?售?面作為收租用途。集團所所佔總項目地點物業用途佔權益?面面積(百分?)(平方呎)瓏門第一期/VCity屯門鄉事會?83號住?/商場合作發展997,000九?貿?中心B座葵涌葵昌?51號寫字?/商舖100509,000俊匯中心觀塘鴻圖道22號寫字?100207,000敬業街49號觀塘敬業街49號寫字?100120,000昇御門紅磡漆咸道?388號住?/商場29106,000總計1,939,000投資物業集團在香港擁有及管?逾二千八百?十萬平方呎的多元化投資物業。物業組合規模龐大，有?彼此之間產生協同效應，特別是綜合發展項目內的?同物業。香港的租務市場保持穩健，集團的優質物業仍然是企業擴充業務或搬遷時的?想之選。回顧?內，?同合作項目計算，集團在香港的總租?收入上升百分之九至港幣一百三十二億八千九百萬元，主要是因為續租和新租的租?上升。集團收租物業組合出租?高逾百分之九十五。集團透過提供優質物業及服務，與租戶維持長遠關係。集團持續提升物業質素，務求保持最佳水平，並藉著卓越的管?服務，進一步提高競爭?。集團?斷在香港發展新的優質投資物業，加強-4-在本港租務市場的?導地位，為?優化旗下已極具規模和多元化的投資物業組合，集團會繼續檢視出售非核心物業的選擇。商場集團擁有多元化優質商場物業，總?面面積超過一千萬平方呎，在本港?售物業租務市場處於?導地位。集團旗下每個商場都有獨特的定位，以迎合顧客的?同需要。旗下商場的出租?在?內維持在高水平，續租租?上升。集團旗下位於傳統購物區的商場如中環國際?融中心商場繼續有?想表現，出租?高，租?亦有上升。集團龐大的商場網絡?只限於傳統購物區，旗下商場的地?分佈亦遍及香港的東西?面。這些商場大多?接港鐵站，交通方?，當中包括多個區域性商場，擁有廣泛的顧客群。VCity已於今?八月開業，標誌著集團在擴展本港西部的商場組合方面，邁出重要的另一步。這個位於西鐵沿線的新商場為屯門區引入?同?型及首次在該區開業的商戶，向區內?輕人、專業人士和遊客帶?新的生活概?。VCity商戶組合均衡，當中包括時尚服飾、配飾和美容產品，亦有多間著名食肆。憑藉其在區內的獨特定位、?接鄰近地區的?人天橋，加上直駁西鐵和輕鐵，商場開業後?得大?人?。商戶的營業額較預期為佳。該商場現已全部租出，預計將成為屯門區?售市場一個充滿活?的焦點。集團在東鐵沿線的商場組合同樣表現?想。新城市廣場近期優化商場間隔及商戶組合後，持續吸引大?顧客。鄰近邊境的上水廣場的消費額繼續上升。APM為坐?九?東新興商業區核心地帶的區域性商場，憑著有?位置，定能充分把握區內消費市場日益增長所帶?的機遇。集團未?新增的商場分佈在香港?同地區，其中?個位處西鐵沿線。南昌站發展項目中的優質商場，預定在二○一七?起分期?成。這個位於西九?近三十萬平方呎具標誌性的商場，坐?西鐵線及東涌線的交匯點，可望受惠於這優越的位置。集團?接元?站的YOHOMall將由?個現有商場與另一興建中的商場組合而成，面積達一百萬平方呎，?成後將成為新界西?區最大型的購物中心。-5-港島區方面，集團正在規劃?角?海高級商住項目中的優質商場，該商場將與集團在毗鄰的海濱酒店項目產生協同效應。將軍澳是一個充滿活?和人口正?斷增加的社區，集團在區內發展中項目的?售?面，將進一步提升集團在該區的市場地位。這些新增項目可進一步擴大集團的多元化組合，強化其市場?導地位。集團一直深明?斷求進是至關重要，並細心地制定提升商場物業質素的計劃。港鐵旺角東站上蓋的新世紀廣場正在改造，工程如期進?，商場於二○一五?完工後，將以?現代化的形象示人，加上如複式時裝店等新元素，進一步提高商場對顧客的吸引?。集團計劃翻新鄰近港鐵葵芳站的新都會廣場，預期將可進一步增加其競爭?。寫字?集團在香港擁有大約一千萬平方呎的多元化寫字?物業。?少企業將寫字?遷往具發展潛?的新興商業區，以及選擇在這些地區擴充業務，這趨勢繼續?集團的寫字?組合受惠。回顧?內，集團寫字?物業的整體出租?維持在高水平，租?收入穩定增長，在中環以外地區的寫字?表現尤其?想。環球貿?廣場坐?機場快線九?站上蓋，鄰近日後的高鐵總站，有助西九?成為本港的優質商業區。環球貿?廣場具備世界級設施，包括?間豪華酒店、服務式套房酒店及高級商場。天際100香港觀景台及於最近開始的標誌性燈光音?表演「ICC聲光耀維港」，進一步增加環球貿?廣場的魅?。環球貿?廣場接近全部租出，繼續成為跨國企業及內地公司物色甲級寫字?的?想之選，殷?的需求?其市場租?上升。集團在香港中環以外其他地區持有?少寫字?物業，當中包括港島區維港沿岸的新鴻基中心和中環廣場、九?東的創紀之城、新界區的新城市中央廣場和新都會廣場。這些中環以外地區的優質寫字?物業吸納?各?租戶，在回顧?內?得高出租?和租?上升。國際?融中心是香港核心商業區的標誌，在環球經濟漸趨穩定的情況下，該項目繼續在中環