INTERIMREPORT2012/13XXXXXX1InternationalFinanceCentreinCentral,HongKong香港中環國際金融中心314522CenturyGateway,TuenMun屯門瓏門3InternationalCommerceCentre,KowloonStationinHongKong香港九龍站環球貿易廣場4ShanghaiIFC,themainland內地上海國金中心5ShanghaiICC,themainland內地上海環貿廣場目錄60董事局及委員會61財務概要及公司資料62董事局主席報告書72簡明綜合財務資料的審閱報告73綜合收益表74綜合全面收益表75綜合財務狀況表76簡明綜合現金流量表77簡明綜合權益變動表78中期財務報表賬項說明90財務檢討92其他資料智能手機及平板電腦用戶可透過QR碼閱讀器下載PDF版本董事局及委員會董事局執行董事郭炳江（主席兼董事總經理）郭炳聯（主席兼董事總經理）黃植榮（副董事總經理）雷　霆（副董事總經理）陳鉅源鄺　準陳國威（首席財務總監）郭基煇（郭炳江之替代董事）郭顥澧（郭炳聯之替代董事）非執行董事李兆基（副主席）郭炳湘胡寶星關卓然黃奕鑑胡家驃（胡寶星之替代董事）獨立非執行董事葉廸奇王于漸李家祥馮國綸梁乃鵬梁櫸涇委員會執行委員會郭炳江郭炳聯黃植榮雷　霆陳鉅源鄺　準陳國威蘇仲強董子豪周國賢黃振華容上達審核委員會李家祥*葉廸奇黃奕鑑梁櫸涇薪酬委員會王于漸*李家祥關卓然梁乃鵬提名委員會王于漸*關卓然葉廸奇梁乃鵬*委員會主席附註：梁高美懿女士獲委任為本公司獨立非執行董事，自二○一三年三月一日起生效。60二○一二/一三年中期報告新鴻基地產發展有限公司財務概要及公司資料財務概覽截至十二月三十一日止六個月20122011變動(%)財務概覽（港幣百萬元）收入31,77736,420–12.7可撥歸公司股東溢利—賬目所示22,51521,131+6.5—基礎111,54611,773–1.9租金總收入27,8016,946+12.3租金淨收入25,8355,275+10.6每股財務資料（港幣）可撥歸公司股東每股溢利—賬目所示8.608.22+4.6—基礎14.414.58–3.7中期股息0.950.95—註：1.可撥歸公司股東基礎溢利並不包括投資物業估值變動淨額之影響2.包括所佔共同控制公司及聯營公司的收入公司資料公司秘書股份過戶登記處主要往來銀行容上達香港中央證券登記有限公司中國銀行（香港）有限公司香港灣仔皇后大道東183號香港上海滙豐銀行有限公司核數師合和中心17樓1712–1716室三菱東京UFJ銀行三井住友銀行德勤?關黃陳方會計師行律師瑞穗實業銀行交通銀行股份有限公司註冊辦事處胡關李羅律師行中國工商銀行股份有限公司孖士打律師行香港港灣道30號大華銀行有限公司徐嘉慎律師事務所新鴻基中心45樓恒生銀行有限公司高偉紳律師行電話：(852)28278111法國巴黎銀行傳真：(852)28272862互聯網址：www.shkp.com電子郵件：shkp@shkp.com選擇收取公司通訊之語文版本或形式本中期報告印刷本之英文版本及中文版本已備妥，亦可於本公司網站瀏覽。若(i)股東已收取或選擇收取本中期報告印刷本之英文版本或中文版本，但仍欲收取另一種語言版本；或(ii)股東已透過或選擇透過或被視為已同意透過電子形式收取本中期報告，但仍欲收取印刷本；或(iii)股東因任何理由於收取或瀏覽載於本公司網站之本中期報告時出現困難，股東可以郵寄到香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓，或電郵至shkp@computershare.com.hk，經本公司股份過戶登記處，香港中央證券登記有限公司，向本公司索取上述文件，費用全免。股東如欲更改日後收取本公司的公司通訊之語文版本或形式，可隨時郵寄或電郵或填妥並寄回隨附之更改表格在合理時間內（為不少於七天）經股份過戶登記處通知本公司，費用全免。二○一二/一三年中期報告新鴻基地產發展有限公司61董事局主席報告書我們謹向各位股東報告：業績截至二○一二年十二月三十一日止六個月，本集團在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為港幣一百一十五億四千六百萬元，去年同期為港幣一百一十七億七千三百萬元。每股基礎盈利為港幣四元四角一仙，去年同期為港幣四元五角八仙。賬目所示可撥歸公司股東溢利及每股盈利分別為港幣二百二十五億一千五百萬元及港幣八元六角，上年度同期為港幣二百一十一億三千一百萬元及港幣八元二角二仙。期內賬目所示溢利包括扣除了遞延稅項及非控股權益後之投資物業公平值增加的數額為港幣一百一十九億六千九百萬元，上年度同期的相應數額為港幣九十四億六千三百萬元。股息董事局建議派發截至二○一二年十二月三十一日止六個月之中期股息為每股港幣九角五仙，與上年度同期相同。業務檢討物業銷售及租金收入物業銷售收益連同合作項目的收益，回顧期內入賬的物業銷售收益為港幣一百七十億九千八百萬元。來自物業銷售的溢利為港幣六十四億零八百萬元，去年同期的相應溢利為港幣七十八億八千六百萬元。按所佔權益計算，集團錄得的合約銷售總額為港幣一百五十二億零九百萬元，上年度同期為港幣二百四十八億九千七百萬元。自二○一三年初以來，集團的銷售表現令人鼓舞，合約銷售額逾港幣一百億元。租金收入集團的租金收入持續增長。連同合作項目的收益，期內租金總收入按年增加百分之十二至港幣七十八億零一百萬元，租金淨收入則增加百分之十一至港幣五十八億三千五百萬元。香港和內地的續租租金持續上升，以及內地新物業帶來的新增收入，均令集團的租金收入有穩健增長。62二○一二/一三年中期報告新鴻基地產發展有限公司董事局主席報告書香港地產業務土地儲備集團積極購入土地，在回顧期內，集團在香港新增四幅土地，包括港島北角一幅優質地皮。該地皮坐擁罕有的寬闊臨海面，配合集團的優質品牌，勢將令這個項目成為區內新地標。按所佔權益計算，新增四幅地皮合共可供發展樓面面積超過一百四十萬平方呎，大部分為優質的中小型單位。詳情請參閱下表。集團所佔權益所佔樓面面積地點物業用途（百分率）（平方呎）北角渣華道內地段第9027號住宅／商場100701,000將軍澳66D2區住宅／商場100563,000港島西卑路乍街97號住宅／商舖9285,000港島西西邊街38–52號住宅／商舖9276,000總計1,425,000於二○一二年十二月，集團在香港的總土地儲備達四千六百五十萬平方呎，當中包括二千八百八十萬平方呎已落成投資物業，以及一千七百七十萬平方呎的發展中物業。按地盤面積計算，集團亦持有逾二千七百萬平方呎農地，分佈在新界多個地點，大部分位於現有或計劃興建的鐵路沿線，並處於更改土地用途階段。地產發展市場對香港住宅物業的基本需求保持穩健，特別是中小型單位。然而政府於過去四個月內推出兩輪措施以壓抑非本地人士、公司買家及投資者的需求。薪金的持續增加和合理的供樓負擔水平，以及較按揭息率為高的租金回報率，仍是有利市場的因素。預售樓花方面，供應亦有限。在回顧期內，集團在香港的合約銷售總額約達港幣一百一十億元，主要推售的新項目為瓏門一期。該項目憑著獨特設計及頂級用料，將為屯門確立優質生活新標準，逾九成單位於開賣一個月內售出。於今年一月中開售的天晉II，質素卓越，加上位處規劃和配套設施完善的將軍澳市中心，深受買家歡迎，現已售出逾九成半單位，帶來超過港幣七十億元的收益。最近開售的Residence譽88，市場反應亦十分理想，集團自二○一三年初以來在香港的物業銷售總收益近港幣九十億元。以上項目的理想銷情和成交價，正反映顧客對集團的優質產品和服務的持久信心。集團正於港鐵將軍澳站以南市中心打造優質住宅區。除了近期落成由天晉、國際知名的酒店及套房酒店，以及時尚商場組成的綜合項目外，集團亦正於該區興建超過二百三十萬平方呎的優質住宅和零售物業，當中包括近期推售的天晉II和剛於二○一二年十一月購入位於將軍澳66D2區的臨海地皮。集團不斷致力加強旗下項目的吸引力，從而提升其價值。這些將軍澳項目經精心策劃，務求達至最大的協同效應，集團亦將善用該區的整體城市規劃所帶來的優勢，為住客締造一個擁有偌大綠化地帶、便捷交通和各式消閑活動的優質生活環境。集團憑藉發展優質項目，推動不同地區的發展和轉型。除了將軍澳外，集團亦正在迅速蛻變中的港島西區發展數個項目，包括ImperialKennedy和另外兩個於近期購入的重建項目。港鐵西港島線將於二○一四年通車，屆時由該區前往中環只需約十分鐘。二○一二/一三年中期報告新鴻基地產發展有限公司63董事局主席報告書按所佔樓面面積計算，集團於回顧期內在香港落成的四個項目合共一百八十萬平方呎；其中約三十萬平方呎零售樓面用作出租，包括港鐵屯門站上蓋的商場VCity，有關資料可參閱下表。集團計劃在本財政年度的下半年建成的項目有一個，是位於觀塘的寫字樓物業，面積十二萬平方呎。集團所佔權益所佔樓面面積項目地點物業用途（百分率）（平方呎）瓏門一期／VCity屯門鄉事會路83號住宅／商場合作發展997,000九龍貿易中心B座葵昌路51號寫字樓／商舖100509,000俊匯中心鴻圖道22號寫字樓100207,000昇御門漆咸道北388號住宅／商場29106,000總計1,819,000投資物業經過數十年的發展，集團已建立一個分佈全港而多元化的優質收租物業組合，並為集團帶來可觀的經常性收入。集團極重視物業質素、卓越服務，及不斷更新和優化旗下物業，藉此與租戶建立和保持長遠關係。這方面的長久堅持令旗下物業成為租戶擴充業務或搬遷時的理想之選。在回顧期內，連同合作項目帶來的收益，集團來自香港的租金總收入上升百分之十