廣州富力地產股份有限公司GUANGZHOUR&FPROPERTIESCO.,LTD.股份代號：2777二零一三年中期報告InterimReport2013InterimReport2013中期報告廣州富力地產股份有限公司公司資料執行董事李思廉、張力、周耀南、呂勁非執行董事張琳、李海倫獨立非執行董事黃開文、戴逢、黎明監事陳量暖、梁英梅、鄭爾城授權代表李思廉、周藹華公司秘書周藹華中國註冊辦事處中國廣州珠江新城華廈路10號富力中心45-54樓郵編510623中國主要營業地點中國廣州珠江新城華廈路10號富力中心45-54樓郵編510623香港營業地點香港灣仔駱克道160-174號越秀大廈1103室核數師羅兵咸永道會計師事務所香港中環太子大廈22樓香港法律顧問盛德律師事務所香港中環金融街8號國際金融中心二期39樓香港H股過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓互聯網地址www.rfchina.com1廣州富力地產股份有限公司二零一三年中期報告目錄頁次董事長致辭3管理層討論與分析6其他資料12簡明綜合中期財務資料（未經審核）簡明綜合資產負債表17簡明綜合損益表19簡明綜合全面收入表20簡明綜合權益變動表21簡明綜合現金流量表22簡明綜合中期財務資料的附註23廣州富力地產股份有限公司二零一三年中期報告2董事長致辭業績截至二零一三年六月三十日止六個月，本集團所有者應佔盈利較去年同期增加11%至人民幣14.5億元，總營業額人民幣101.9億元，增加21%。純利增長主要是由較佳的核心業務物業發展業績所帶動。本集團物業發展業務營業額及盈利分別增加22%及35%至人民幣90.2億元及人民幣12.6億元，主要是由於交付的面積增加84%至972,900平方米。本集團亦按時完成總可售面積854,000平方米，相當於估計全年完成面積約30%。期內毛利率維持滿意。本集團其他主要業務分部，物業投資營業額增加16%至人民幣3.39億元，而酒店營運方面，因兩間於二零一二年新開業的酒店仍在營運前期階段，對業績有暫時的負面影響。本集團的現金流量保持強健，期末現金結餘約人民幣193億元。董事會宣佈派發中期股息每股人民幣0.12元。未經審核未經審核截至二零一三年截至二零一二年六月三十日止六月三十日止六個月六個月變動百分比（人民幣千元）（人民幣千元）營業額10,190,6358,440,25821%本公司所有者應佔上半年盈利1,449,5021,302,27411%每股基本盈利（人民幣元）0.45380.407711%每股股息（人民幣元）0.120.1020%業務回顧二零一三年上半年，房地產市場在相當大程度上繼續由政府政策主導。政府就房地產市場發展的目標已是清晰明確，實施的措施圍繞該等政策，因此，業務環境中源自調控措施的不確定因素得以減少。政府的政策目標主要在於三方面：穩定房價、減少投機及增加保障性住房供應，而就這些目標技巧有序地引入所制定的調控措施。最近一輪於二月頒佈的措施新國五條，內容實質僅重申現行措施，並加大力度督促各地方政府切實執行中央政策，對業內人士並無帶來意外，這情況有助業務環境維持相對穩定。然而，同樣重要是兩項推動市場的基礎因素：城鎮化及家庭收入增長。總理李克強一再強調城鎮化對中國持續經濟發展的重要性。中國的城鎮化進程仍有很大的空間，明顯意味著房屋需求將長期增長。雖然有憂慮中國經濟增長放緩，家庭收入方面仍持續改善，相信家庭可支配收入的上升潛力仍然巨大，除非經濟急劇轉壞或樓價飆升，此將轉而增加有能力購買私人房屋的家庭數目。城鎮化及家庭收入增長是於回顧期內和將來會令需求持續的因素。總體而言，房地產市場於二零一三年上半年在需求穩健和價格略微上漲的業務環境下回穩。本集團所定二零一三年協議銷售額的目標人民幣420億元，較二零一二年實際協議銷售額增長23%，此幅度較本集團過往數年所達成增長率都為高，是基於對現行業務及經濟環境深入分析、本集團對銷售和市場營銷的預期及所有其他主要業務環節如工程、土地儲備及融資等等的業務計劃而制定。達成二零一三年的目標，本集團將向其長遠策略願景邁進一步。3廣州富力地產股份有限公司二零一三年中期報告董事長致辭本集團本年上半年協議銷售額為人民幣185.8億元，相當於全年目標約44%，亦超出過往半年中期所達成的百分比。協議銷售額若與各城市按月編排的詳細銷售目標比較，則完全達標，若干城市甚至已超越其目標。在銷售方面，本集團沿用已進一步優化恆之有效的銷售策略，更具針對性地進攻中國龐大而多元的房地產市場。本集團繼續保持均衡且豐富的產品線，包括適合首次自置物業買家的住宅（即「剛性需求」類型產品）、位置經悉心挑選適合大小企業的商用物業和部份於個別市場較高端的產品。這於十五個營運城市提供完整多元產品線的策略，已於住房限購政策影響下的市場彰顯成效，並如期內部份協議銷售業績所示，令本集團得以緊抓於個別產品或地區需求上升時的商機。例如，本集團不久前進軍太原，憑藉來自三個主要為剛性需求住宅的項目，於太原創出多於人民幣20億元的協議銷售額，此佳績不遜於本集團在重點市場北京及廣州所取得的成績。又如廣州協議銷售額高於其他城市，達人民幣45.7億元，部份原因是由於本集團於當地提供若干各具特質的商業項目，包括現正發售的辦公大樓富力盈通廣場及富力盈凱廣場，這兩個項目合共錄得銷售額人民幣26.2億元，佔期內廣州過半及整體協議銷售額14%。海南的銷售表現是產品及地域多元化策略讓本集團更能掌握市場需求變化的另一例子。海南市場已低迷頗長時間，買家入市意欲自年初起顯著回升，本集團於海南的三個度假及退休型住宅物業項目正合需求，於期內錄得協議銷售額人民幣17.7億元，已超過海南上一年度全年協議銷售額的兩倍。上半年取得令人滿意的銷售額，全賴確切執行本集團有效的銷售及市場推廣策略，配合該等策略的其他相關功能，主要包括確保工程進度提供充足可售項目，以及建立足夠土地儲備作長期發展物業之用。項目建設方面，本集團將步伐加快以應對本年經提升的銷售目標。本集團期內新開工面積283萬平方米，二零一三年六月底總在建面積達917萬平方米，較二零一二年底多約25%。取得的銷售許可證物業價值約人民幣440億元，本年下半年預期可再取得超過人民幣400億元，物業銷售將可按計劃進行，包括於下半年推出共八個新項目，其中一個北京項目已於七月份成功推出。至於收購土地，本集團以一向嚴謹的標準執行這核心工作。我們認為現屆政府支持房地產市場的長遠穩定健康發展，本年會是房地產市場週期的上升階段的開始，本集團因而於期內進一步擴展其質優及具競爭力的土地儲備。繼二零一二年底以極理想價格購入兩幅土地進軍杭州後，本集團於二零一三年六月再以非常合理的價格，購入其於上海市區首幅土地，面積250,000平方米位於虹橋的地塊。自本年初起，本集團已以相對低的人民幣1,320元每平方米成本新增土地儲備780萬平方米，當中570萬平方米來自長沙、貴陽、梅州及無錫四個新城市，其他新增土地則位於舊有市場北京、廣州、天津、上海、杭州及大同，令本集團業務所及城市由15個升至19個，地域多元化更進一步。截至二零一三年六月三十日，土地儲備可售總面積約為3,410萬平方米。廣州富力地產股份有限公司二零一三年中期報告4董事長致辭本集團於成都富力麗思卡爾頓酒店開幕（預期為二零一三年第四季）前，將不會有其他新增投資物業項目。目前本集團的投資物業組合包括六間酒店、兩棟甲級辦公大樓及兩座購物商場，該等物業均為優質資產，具强大創造收入能力及高長期資本增值潛力。此投資物業組合的毛租金收入期內持續上升，較二零一二年同期增長11%，至人民幣7.50億元。本集團酒店營運業務穩健依然，已發展成熟的酒店於其各自競爭日趨激烈的市場，仍維持高入住率。成都富力麗思卡爾頓酒店正作開業前的最後準備，日後將為集團酒店業務注入新動力。唯兩間較新於二零一二年開業的惠州富力萬麗酒店和重慶富力凱悅酒店還處於開業初期，對酒店營運業績有暫時性的負面影響。廣州及北京兩幢富力中心辦公大樓出租率雖接近飽和，租金收入仍有所增加，全賴本集團一直致力提升樓宇保養及物業管理水平，有助吸引能負擔較高租金的優質租戶。購物商場方面，本集團有意建立全國連鎖性，給予顧客同等便利、舒適並愉快的購物體驗的購物商場品牌：富力廣場。為此，位處成都的富力天匯商場已更名為成都富力廣場，是繼北京富力廣場後第二個富力廣場。北京富力廣場已成為朝氣勃勃的購物商場，租金收入穩健，而成都富力廣場目前正不斷優化，待毗鄰成都富力麗思卡爾頓酒店稍後開幕後，肯定可更上一層樓。本集團亦將於適當時候於其他城市興建更多富力廣場，包括天津及哈爾濱。綜合各點，本集團深信優質的投資物業組合對其業務甚為重要，將致力以最適合其業務模式的步伐及方式壯大組合。本集團融資活動及融資能力充分支持上述營運業務。本年早前於二零一三年一月，本集團利用離岸資本市場的有利時機，成功發行美元6億元七年期8.75%優先債券，是延長本集團借貸平均年期重要的一步。然而，本集團主要融資方式仍為我們繼續成功取得的國內銀行提供的開發貸款。本集團亦積極致力置換若干利率較高的融資，完成後整體融資成本將可有所減少。展望地產行業於中國經濟中扮演重要角色，並將繼續受惠於中國政府城鎮化的政策。儘管如此，預期業內競爭會仍然激烈。以求保持競爭優勢，本集團會不斷提升產品質素，鞏固其信譽品牌，並同時進一步完善具成效的銷售策略。本集團將集中發展鄰近北方總部北京和南方總部廣州的周邊城市，以提升管理效率和更有效調配資源。本集團亦計劃提升產品的差異化，因地制宜地結合當地客戶需求，推出適合一二線城市和三四線城市的不同產品。策略的順利執行將有助本