合景泰富地產合景泰富地產KWGPROPERTYHOLDINGLIMITEDKWGPROPERTYHOLDINGLIMITED合景泰富地產控股有限公司合景泰富地產控股有限公司於開曼群島註冊成立之有限公司股份代號:1813IncorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliabilityStockCode:18132013InterimReport2013BuildBuildHomewithHeart以心築家創建未來HomewithHeart以心築家創建未來CreateFuturewithCreateFuturewithAspirationAspiration目錄公司資料2公司簡介3主席報告4管理層討論與分析7權益披露16企業管治及其他資料18簡明合併中期財務資料審閱報告22簡明合併中期財務資料簡明合併收益表23簡明合併全面收益表24簡明合併財務狀況表25簡明合併權益變動表27簡明合併現金流量表28簡明合併中期財務資料附註29公司資料2董事提名委員會主要往來銀行執行董事孔健岷先生（主席）中國農業銀行股份有限公司孔健岷先生（主席）譚振輝先生中國建設銀行股份有限公司孔健濤先生（行政總裁）戴逢先生中國工商銀行股份有限公司孔健楠先生李彬海先生中國銀行股份有限公司李建明先生東亞銀行（中國）有限公司徐錦添先生註冊辦事處渣打銀行（香港）有限公司何偉志先生中國工商銀行（亞洲）有限公司CricketSquare廣發銀行股份有限公司獨立非執行董事HutchinsDrive中國民生銀行股份有限公司李嘉士太平紳士P.O.Box2681香港上海滙豐銀行有限公司戴逢先生GrandCaymanKY1-1111廣州農村商業銀行股份有限公司譚振輝先生CaymanIslands李彬海先生核數師香港主要營業地點公司秘書安永會計師事務所香港九龍徐錦添先生柯士甸道西1號法律顧問環球貿易廣場法定代表75樓7506室香港法律：盛德律師事務所孔健岷先生股份過戶登記總處徐錦添先生開曼群島法律：RoyalBankofCanadaTrustCompany康德明律師事務所審核委員會(Cayman)Limited4thFloor網站譚振輝先生（主席）RoyalBankHouse李嘉士太平紳士24SheddenRoad,GeorgeTownwww.kwgproperty.com戴逢先生GrandCaymanKY1-1110李彬海先生CaymanIslands股份代號薪酬委員會股份過戶登記香港分處1813（香港聯合交易所有限公司主板）戴逢先生（主席）香港中央證券登記有限公司孔健岷先生香港灣仔譚振輝先生皇后大道東183號李彬海先生合和中心17M樓合景泰富地產控股有限公司二零一三年中期報告3公司簡介合景泰富地產控股有限公司（「合景泰富地產」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）於一九九五年成立，二零零七年七月在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市（股份代號：1813），是廣州領先的大型房地產開發公司之一。自創立以來，合景泰富地產一直專注於高質素物業的開發、銷售、經營和管理。經過18年的發展，本集團已具有完整的開發體系和均衡的產品組合，產品涵蓋住宅、服務式公寓、別墅、寫字樓、酒店、購物中心等各種類別。本集團業務亦由傳統物業開發及銷售，擴展至資產經營及物業管理等發展領域；並形成以廣州及海南為中心的華南區域、蘇州及上海為中心的華東區域、成都為中心的西南區域、北京及天津為中心的環渤海區域之發展戰略佈局。現時本集團於上述區域已成功推出多個不同檔次的項目，自項目首次推出後均廣受市場歡迎，銷情理想。本集團一向保持審慎的土地儲備補充策略，目前擁有總土地儲備面積能滿足本集團未來五至六年發展所需。展望未來，本集團平衡住宅及商業物業項目開發的同時，亦會致力投放資源打造多元化物業開發組合，實行審慎的增長戰略，以期繼續以住宅物業及服務式公寓為主力之同時，擴大如寫字樓、酒店及購物中心等長期持有型商業地產的實有比例，平衡盈利組合，分散投資風險，確保恆穩發展。合景泰富地產控股有限公司二零一三年中期報告主席報告4致各位股東：本人欣然提呈本集團截至二零一三年六月三十日止六個月的中期業績。於回顧期內，本集團錄得總收入約人民幣4,644.8百萬元。本集團擁有人應佔利潤約人民幣1,357.3百萬元，較去年同期上升48.9%。本公司擁有人應佔每股盈利為人民幣46.9分。二零一三年上半年，房地產市場逐步回暖，多個城市銷售情況優異。尤其是一、二線城市，需求量持續增加，庫存下降迅速，發展商的銷量同比均有明顯提升。同時，二零一三年初，在房地產市場明顯回暖背景下，中華人民共和國（「中國」）國務院推出新「國五條」，鼓勵各地針對當地情況作出地方細則，並出台20%個人所得稅的規定，使二手市場成交量萎縮，帶動一手市場量價齊升。1)根據市場需求，調整產品結構，促進多元化發展二零一三年上半年，本集團根據市場需求，及時調整產品結構和銷售策略，降低大戶型產品的比重，增加中小戶型產品，特別是90平方米以下的小戶型產品。小戶型產品在推出之時即得到首次置業買家的歡迎，銷售情況緊俏。例如，本集團於上半年持續推出成都萬景峰和上海天匯廣場的40–50平方米小戶型公寓，滿足當地活躍的剛性需求。由於產品實用、設計合理，總價低廉，得到市場的高度認可。本集團根據消費人群對產品的偏好以及項目位置差異，設計出不同層次的產品供買家選擇。本集團於廣州珠江新城臨江一線，打造設計精美、裝修豪華的高端物業天鑾，自二零一一年底首次推售至今已全盤售出，吸引不少高端商務人士及改善型買家的追捧。本集團亦在蘇州、上海推出部分毛坯產品供當地消費者選擇，如蘇州的峰匯國際，及上海峰匯，迎合當地買家對產品的喜好及對總價的承受能力。2)成立產品研發中心，集中設計、採購，保持利潤率和提升效率為了更好控制項目成本，提高工程效率，產品研發中心於二零一二年末正式成立，逐步投入使用。產品研發中心按照不同的產品層次和戶型標準，劃分出多種可選的裝修方案。本集團在開發項目之初，根據設計圖紙及項目預算，在設定好目標利潤率的前提下，選擇適合項目發展的方案。按照所選的裝修方案開發物業，大大縮短了前期工作所需的時間，控制項目的成本和支出，也有效監控物料使用情況。本集團成立產品研發中心後，已逐步在新項目和原有項目的新組團中推廣方案。產品研發中心的成立，是本集團為日後發展中提高整體運作的手段，將有利於集團整合資源、達到最優效益。合景泰富地產控股有限公司二零一三年中期報告5主席報告3)繼續執行謹慎的土地政策，儲備優質土地本集團時刻關注土地政策和市場的變化，把握時機，尋求適合發展的優質土地作為儲備。本集團於二零一三年年初，以合理價格購入數幅地塊，如增城掛綠湖地塊、北京房山地塊等，補充土地儲備，滿足本集團發展所需。除在公開市場上尋求優質地塊外，本集團通過尋求與當地政府洽談，或協力與第三方開發商合作，共同開發土地。在降低成本的同時整合本集團與合作夥伴的資源，發揮各自優勢，達到最大的經濟效益。如於二零一三年初通過與一家廣州地產開發商合作，以低於市場價的水準，購入位於廣州大坦沙的一幅住宅地。在不同的城市，本集團按照戰略發展計畫，考慮在不同的位置獲取土地。對於一、二線已進入的城市，我們考慮選取非市中心的土地，相對價格較便宜，同時利於開拓當地市場。在本集團的大本營廣州，土地購買並不僅僅局限於市中心，本集團時刻關注周邊地塊的發展動態，如購入蘿崗區中新知識城，增城掛綠湖等。4)穩健的財務系統，保證資金充裕，支持企業發展充裕的資金是房地產企業健康運作，逐步擴張的有力保障。本集團適時根據發展需要，關注金融市場的變化，如利率浮動、銀根鬆緊等，通過多元化的融資管道，如海外發債、境內外銀行借款等，妥善安排發展所需資金，保證穩健發展。於回顧期內，本集團於利率成本下降時借入較多境內銀行借款，用於期內償還若干去年借入的高成本的銀行借款。2013年年初，本集團抓住時機成功發行了利率為8.625%的七年期3億美元優先票據。優先票據的發行，擴大了本集團的資金來源，成功延長了整體貸款的還款期限，為本集團的日常經營運作提供有力的資金保障。5)展望本集團於下半年將陸續推出位於廣州、北京、海南的多個全新項目，補充銷售資源。新項目地理位置優越，既有位於成熟商圈的商業或綜合項目，也有位於新興區域的綜合項目，為多元化發展提供動力。如本集團計劃於下半年推出廣州天鑾的寫字樓，憑藉珠江新城的優越地理環境和成熟的商業氛圍，預計天鑾寫字樓將受到市場的歡迎。再如北京房山II，包括住宅和商業項目，將吸引到首次置業買家的需求。本集團期望新項目的推售將進一步帶動銷售再創佳績。同時，本集團將繼續推出現有在售的18個項目的後續期數，為企業的發展提供保障。如廣州譽山國際、成都天譽、蘇州峰匯國際等，下半年將繼續推出新的期數或組團。本集團將根據市場變化調整步伐，合理安排現有及新項目的推售，發揮最大整體效益。合景泰富地產控股有限公司二零一三年中期報告主席報告66)致謝於二零一三年上半年內，本集團在相對平穩的市場環境中穩步前進。本人謹代表本公司感謝全體股東和廣大投資者對本集團的發展和前景保持信心。在機遇和挑戰面前，承蒙各方人士的信任、支持和鼎力相助，本集團將以更堅定步伐向前邁進。本集團的發展離不開每位員工的努力。謹此再次向我們全體員工致謝，感謝他們在本集團發展路上堅持不懈，積極開拓，出謀劃策，為本集團的運作貢獻他們的力量。本人相信，本集團在未來發展的路上，將繼續努力建造更好的人居環境，鞏固品牌和信譽，爭取更多的市場份額。主席孔健岷二零一三年八月十二日合景泰富地產控股有限公司二零一三年中期報告7管理層討論與