目錄2公司資料4主席報告7管理層討論及分析14項目組合28權益披露35獨立核數師審閱報告36簡明綜合資產負債表38簡明綜合全面收益表39簡明綜合權益變動表40簡明綜合現金流量表41簡明綜合中期財務資料附註71其他資料公司資料董事註冊辦事處執行董事CricketSquare郭英成先生（主席）HutchinsDrive郭英智先生P.O.Box2681孫越南先生GrandCayman,KY1-1111譚禮寧博士CaymanIslands陳耿賢先生金志剛先生中國總部獨立非執行董事中國深圳市羅湖區饒永先生人民南路張儀昭先生嘉里中心3306室霍羲禹先生香港主要營業地點審核委員會香港饒永先生（主席）中環張儀昭先生金融街8號霍羲禹先生國際金融中心二期20樓2001室薪酬委員會霍羲禹先生（主席）主要股份過戶登記處郭英成先生RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited饒永先生4thFloor,RoyalBankHouse張儀昭先生24SheddenRoadGeorgeTownGrandCaymanKY1-1110提名委員會CaymanIslands郭英成先生（主席）饒永先生張儀昭先生香港證券登記處霍羲禹先生香港中央證券登記有限公司授權代表主要往來銀行郭英成先生中國銀行有限公司張鴻光先生中國建設銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中國工商銀行有限公司公司秘書中國農業銀行張鴻光先生二零一三年中期報告佳兆業集團控股有限公司2公司資料（續）法律顧問香港法律及美國法律：盛德律師事務所中國法律：金杜律師事務所開曼群島法律：ConyersDill&PearmanHarneyWestwood&Riegels核數師羅兵咸永道會計師事務所上市資料股份上市本公司普通股份於香港聯合交易所有限公司主板上市（股份代號：1638.HK）網頁http://www.kaisagroup.com3佳兆業集團控股有限公司二零一三年中期報告主席報告各位股東：本人謹代表佳兆業集團控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）之董事會（「董事會」），欣然提呈本集團截至二零一三年六月三十日止六個月期間（「本期間」）的中期業績。回顧期間，本集團的營業額及毛利分別約為人民幣7,016.1百萬元及人民幣2,555.5百萬元，分別較去年同期增加約205.0%及130.5%。股東應佔溢利約為人民幣1,024.6百萬元，每股基本盈利為人民幣20.9分，分別較去年同期上升約51.8%及51.4%。業務回顧二零一三年上半年，中華人民共和國（「中國」）中央政府（「中央政府」）繼續遏抑樓價。二零一三年二月二十日，國務院頒佈有關房地產業的「新國五條」，包括規定地方政府負責控制其各自司法權區內的樓價、嚴格推行資本利得稅及購房限制、提高非首次置房者的按揭首付款。根據中國房地產指數系統（「中國房地產指數系統」）編撰的數據，儘管有新措施，第二季的平均樓價自二零一二年中起連續十三個月錄得升幅，主要歸因於釋放壓抑的需求，惟升幅於上述措施頒佈後已有所放緩。國際資本市場於二零一三年第一季持續改善，惟於二零一三年五月大市推測美國將會較預期提早結束量化寬鬆政策後急劇下滑。本地銀行環境亦於二零一三年六月面對小規模的流動資金危機，由於中國人民銀行拒絕將流動資金注入系統，以表現其對審慎貨幣政策的承擔，隔夜銀行同業貸款利率急升至13.44%的歷史新高。回顧期間，本集團成功實施迅速增長的資產周轉業務模式，把握廣大市場旺盛的住房需求。本集團實現合約銷售約人民幣110億元，按年增長70.7%，其中約32.8%乃來自深圳的項目。二零一三年七月，根據中國房產信息集團（納斯達克代碼：CRIC；「中國房產信息集團」）及中國房地產測評中心聯合編撰及發佈的「2013年上半年度房地產企業銷售五十強排行榜」，佳兆業的已售建築面積（「建築面積」）位列第23位，而根據中國房產信息集團編撰的統計數字，其已售建築面積及出售套數均於深圳排名第3位。佳兆業亦獲《亞洲金融》雜誌譽為中國「最佳中型企業」，並於中國「最佳投資者關係」類別中位列第8位。本集團已成功推出於西部地區的成都佳兆業8號、長三角地區的杭州玖瓏雅苑及上海香溢雅苑（亦稱「上海佳兆業8號」）及珠三角地區的深圳大鵬佳兆業假日廣場，進一步鞏固本集團的全國版圖。按連續十二個月基準計算，於二零一三年六月三十日，佳兆業成功達到去化率70.7%。土地收購方面，我們繼續專注於自住用家市場。自二零一一年後期起，本集團再度專注於一線城市及省會城市的商機。回顧期間，本集團訂立多份土地購買協議，總代價為人民幣87億元，其中91.3%乃位於一線城市及省會城市。由於我們致力達致更均衡的土地儲備組合，於二零一三年六月三十日，我們約27.5%的土地儲備乃位於一線城市及省會城市，而二零一二年底則為24.4%。上述土地收購不僅可讓本集團累積足夠的可銷售資源支持其業務擴充，亦鞏固其日後的市場地位。我們計劃於二零一四年推出上述大部分項目的第一期。二零一三年中期報告佳兆業集團控股有限公司4主席報告（續）回顧期間，我們的市區舊改項目對本集團合約銷售作出重大貢獻。二零一二年十二月，我們推出深圳佳兆業城市廣場第一期，其為深圳歷來最大型的商住綜合體及城市更新項目。該項目佔回顧期間合約銷售的約21.5%。二零一三年六月，我們推出深圳大鵬項目，當中96.2%的單位的面積為80平方米以內，以迎合深圳的自住用家需求。我們的其他市區舊改項目取得重大進展，深圳及廣州項目的表現尤為出色。二零一三年五月，我們購入兩幅位於廣州白雲區的土地。該等土地收購不單讓本集團取得位於同區現有市區舊改項目的協同效益，亦將進一步提升我們的品牌，鞏固我們於珠江三角洲的市場領導地位。上述項目連同我們的城市舊改項目不僅將為本集團提供大量可銷售資源以保持其中期增長，亦提高其日後的盈利能力。發展及融資策略本集團將繼續採用靈活審慎的策略，應對市場及政策的變化，包括合理調整未來的開發計劃，並根據不同地區的市場現狀和產品需求，調整產品結構、資本架構、銷售及市場推廣策略。自二零一二下半年以來，我們已採取積極的措施管理我們的負債。為利用資本市場的流動資金優勢，本公司於二零一三年一月八日成功發行於二零二零年到期之500百萬美元10.25厘優先票據，把可換定期貸款及於二零一四年到期之優先債券合共本金額約人民幣28億元再融資。二零一三年三月十九日，本公司成功發行於二零一八年到期之550百萬美元8.875厘優先票據，部分用於再融資未償還本金額為648百萬美元的二零一五年到期優先票據，及作一般公司用途。二零一三年四月二十二日，本公司成功發行於二零一六年到期之人民幣18億元6.875厘優先票據，以再融資二零一五年到期優先票據的餘額。上述三項交易均獲國際基金經理的熱烈回應，分別獲超額認購超過10倍。該等交易使本集團能延長其債務到期組合的期限，同時大幅減低我們的資金成本。成功再融資離岸債務亦為本公司的業務擴充提供更高的靈活性。投資者關係本公司致力達致高水平的企業管治及高企業透明度，並努力透過各種途徑與其股東及投資者維持及時有效的溝通。除監管備案及公告外，本集團亦透過每月通訊、媒體通訊、投資者會議、實地考察及反路演，確保股東及投資者獲得本集團的最新資料，包括業務策略、銷售表現、營運及財務狀況。本集團重視投資者、債券持有人及股東的寶貴意見，並透過多個渠道收集彼等的意見。5佳兆業集團控股有限公司二零一三年中期報告主席報告（續）前景由於大市推測美國將會較預期提早結束量化寬鬆政策，第一季全球金融市場的樂觀取態急劇逆轉。本集團於二零一三年第一季把握機會為其離岸優先票據進行再融資，有關再融資項目獲得國際投資者的踴躍回應。本集團將會繼續監察市場，尋求取得低成本融資及改善其資本架構的機會。近期的中國經濟數據（包括國內生產總值指數）已指出中國的經濟弱勢，並對下半年更進一步的放緩表現憂慮，儘管如此，消費價格指數數字呈現通脹受控的良好跡象，允許中央政府加強調控政策支持中國經濟的靈活性，以及為中國經濟增長模式進行結構性改革，確保日後更均衡及可持續的發展。雖然市場普遍認為有關中國房地產業的整體政策取向於短期及中期內將會維持不變，新中國行政措施已重申對城市化的承諾，並鼓勵首次購房者置業。因此，我們相信未來的樓價及成交量將會回穩，當中以自住用家市場分部尤為顯著。隨著深圳前海確立為中國的新金融服務中心，加上多項優惠政策，深圳已邁入歷史上的新紀元。憑藉其深圳市區舊改項目的項目優勢，以及坐擁珠三角內超過9百萬平方米的土地儲備，本集團已作好準備把握新機遇帶來的住房需求。我們將繼續充分利用自身的品牌及專長，發揮現有舊改項目的價值。與此同時，我們亦將繼續實施資產周轉業務模式，把握城市化令廣大的自住用家市場不斷增長的機會，矢志成為全國頂級房地產開發企業。致謝本集團期內的穩健發展，全賴各界的鼎力支持，以及各級員工盡忠職守作出寶貴的貢獻，本人藉此機會代表董事會向本公司全體股東、投資者、合作夥伴、客戶的信任和支持致以衷心的謝意。我們將繼續本著「家居樂業，源自佳兆業」的精神，竭誠為我們的股東及投資者實現最大的價值，創造最佳回報。主席郭英成香港，二零一三年八月十五日二零一三年中期報告佳兆業集團控股有限公司6管理層討論及分析整體表現儘管中央政策對房地產業的取向維持不變並繼續出台新政策，本集團的合約銷售於本期間仍創下新高。二零一三年上半年，本集團的合約銷售及建築面積約達人民幣110億元及1,191,141平方米，分別按年增長70.7%及8.0%。合約平均售價（「平均售價」）按年增加58.0%至每平方米人民幣9,253元。回顧期間，本集團合共推出建築面