自2002年到2008年的房地产行业ARCH.LU的规划评价蓬勃发展；但主要是居住建筑的大量复制，无高容积率低密度篇论从规划和建筑设计，已经逐渐的趋同。该报告是通过对这一阶段的项目的普通认识和讨论，努力发现新的突破。关键词语的解读规划容积率形式客户出走www.fdc01.com房市金碟第一词汇：划的市场评价www.fdc01.com房市金碟规划主要的评价参考规划评价的理论发展一、规划的市场评价二、规划的形式评价代表阶段特征理论观点三、容积率与空间形人物态评价项目前评估：成立关于未来的不四、基于客户的判断1900‘S安确定性和决策中效益与公平的可以找到最前评估和后评-＼确平衡．项目后评估：判断目标五、走出成熟的定式优方案估　1945’S达成的确程度，总结过程中需要回答的问题．否定最佳规辩护性规划评没有公共利益，只有特别利益。1950‘S划方案的确＼主要的认识内容价规划师做为各利益的辩护律师。存在六、规划的病例不是参与的参与（操纵、医疗）七、商业的病例谢利市场主体评、象征性的参与（告知、咨询、1960’S市场参与阶梯安斯八、管理的问题价的讨论安抚）、市民权利参与（合作、汀权利分享、市民权利）www.fdc01.com房市金碟采用社会论坛的形式建立地方规英国《斯凯“征询”公众1968＼划机构之间的联系，联络部倾向弗顿报告》意见市场参与的利益群体。规划主要的评价参考规划评价的理论发展一、规划的市场评价无法操作忽略对实施的评价以结构与规划方案的二、规划的形式感Wild强调对规划最、排除了对不契合和度为标准，要求可供参考的1973avsk三、容积率与空间形终结果的评价确定因素的考决策、实施步骤和具体结果和规划y态虑中相应的表述完全一致。四、基于客户的判断Nath呼吁加入第三五、走出成熟的定式anie监控政策，社会经济的变化、评估1980'种评价视点，＼lLic进行中的政策以使整个过程具有连S对中间、过程hfie贯性。的评价ld主要的认识内容否定结果决定Alex设立“一致性”、“合理性的操作六、规划的病例一切的评价方PPIP的评价模ande过程”、“关于最佳性的事前分析1989式，强调对规七、商业的病例型r/Fa”、“关于最佳性的事后分析”、划过程的评价ludi“有用性”等五个评价标准八、管理的问题更为合理强调规划的实评价工作不拘www.fdc01.com房市金碟施程度以及规泥于对公共设首次采用线性分析、双变量分析、划方案与实施施具体位置的E.Ta回归分析方法，通过比较规划与现1996结果的一致性判断，只要其len实间市民利用公共设施的可达性来，但不是单纯分布及服务半评价最终的价值程度进行规划和现径符合规划意实的对比图即可规划主要的评价参考六个评判工具之一般模式和意图载体一、规划的市场评价启动条件二、规划的形式感政府主体区位评价自然资源，地理位置，相关配套设施三、容积率与空间形态四、基于客户的判断需求评价　ＧＤＰ，就业状况，旅游市场，消费状况五、走出成熟的定式市民主体供给评价自然资源，地理位置，相关配套设施价值评价财务指标，非财务指标主要的认识内容开发主体六、规划的病例融资评价市场渠道，非市场七、商业的病例八、管理的问题www.fdc01.com房市金碟六个评判工具之圈层理论六个评判工具之圈层理论郑州特色：北移东扩的城市运动，牵动城市财富分配的走向。郑州的圈层解析。1、CBD的划定位置和实际分布有差别。2、各阶层的居住分布为机会分布，无明显的划分。www.fdc01.com房市金碟高收入区3、城市空间的方向性，导致域阶层分布的方向性。规划主要的评价参考六个评判工具之地块网格法一、规划的市场评价二、规划的形式感目标土地质量和蔼效益分级三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式网方法网格法　格　适用方向地产市场成熟区域主要的认识内容六、规划的病例网格法：分析为固定网格和蔼动态网格法．固定网格的确网格面积大七、商业的病例小统一，将面积和蔼几何形状相同的确网格覆盖于整个定级区域，网八、管理的问题格不再变动；而动态网格法的网格大小可以变化，先选用一定大小的确网格覆盖特定区域，作为初分的单元体系，然后根据单元内部均值程度要求，对超指标的确单元以四边等分加密网格，调整网格大小，www.fdc01.com房市金碟多次重复上述工作直到单元内部差异满足要求为止．、一模型概述六个评判工具之谢利．安斯汀模型强调对岸规划　过程的确评价更合理，负．负担在案模型　中将规划的确理解放置在一个更大的背景中，规划的运做是连接目标与行动理想与现实的确社会协商互动的确过程的一部分．、二评价要素根据运作过程中不同决策要素间的确本质区别将设立政策，规划，程序和目标三类从抽象到具体，从一般到特殊的评价要素，并以此选择不同的确标准和方法进行评诂．www.fdc01.com、房市金碟三存在问题可以解决对市场的桎梏．但是这样的确分析评价过程是复杂而费力的，但他至少已经搭建起一个可以执行的评估框架．规划就是生产力市场主体参与方案的确市场主体也会参与市场市场评价积效评价市场积效评价也是方案的确事后评价，是方案调整重要依据www.fdc01.com房市金碟　第二词汇：划的容积率评价www.fdc01.com房市金碟谁关心容积率？城市政府P，RC，RP，规HF划，，商师RR发开R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，H建筑高度，F总建筑面积，关心的一致性，容积率的解读并不必然导致关心利益的一致性，在G和城市政府和规划师P的一致背后隐藏着R的矛盾。城市政府G规划师P　RPCHFRPCHF10-1-10城市政府G　1100011000规划师P　10-1-10假设关心的为1，不关心为0，希望降低为-1。在这个平衡中，关心的总体收益为正值。但是P有隐藏的矛盾是R。R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，www.fdc01.com房市金碟H建筑高度，F总建筑面积，城市政府和开发商关容积率的解读心明显表现的一致，但是在P的取值上有城市政府和开发者着直接的矛盾。但是这还不是最要命的，同谋的结果是牺牲第城市政府G开发者D三方的关心收益。但　与第三方无直接的利RPCHFRPCHF益关系。1-1001城市政府G　1100011000开发者D　1-1001假设关心的为1，不关心为0，希望降低为-1。在这个平衡中，关心的总体收益为正值。R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，www.fdc01.com房市金碟H建筑高度，F总建筑面积，规划的评价容积率的解读规划师和开发者规划师UP开发者D　RPCHFRPCHF-1001规划师UP　1-10-1-10-10-1-10开发者D　1-1001假设关心的为1，不关心为0，希望降低为-1。在这个平衡中，关心的总体收益为负值。R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，www.fdc01.com房市金碟H建筑高度，F总建筑面积，规划的评价容积率的解读R关心收益R关心矛盾规划师UP开发者D城市政府G收益规划师UP　1-1开发者D-1　1城市政府G-11　一致为1，不一致为-1，不干扰为0;总收益为０．三方协调，并可以找到平横。Ｐ关心收益P关心矛盾规划师UP开发者D城市政府G收益规划师UP　00开发者D0　-1城市政府G0-1　一致为1，不一致为-1，不干扰为0，无限制元素。www.fdc01.com房市金碟规划的评价容积率的解读C关心收益C关心矛盾收规划师UP开发者D城市政府G益规划师UP　-11开发者D-1　-1H城关市政府心收益G1-1　H关一致为心矛盾收1，不一致为-1，不干扰为0，无限制元素。规划师UP开发者D城市政府G益规划师UP　-11开发者D-1　-1城市政府G1-1　www.fdc01.com房市金碟一致为1，不一致为-1，不干扰为0，无限制元素。规划的评价容积率的解读F关心收益土地所有者——政府(G)应是解决矛盾的主F关心矛盾收规划师UP开发者D城市政府G体；统一矛盾的基础则益是城市规划(UP)。因规划师UP　00为城市规划是城市整体开发者D0　0利益的体现者。它既要城市政府G00　考虑社会与环境效益，一致为1，不一致为-1，不干扰为0，无限制元素。也要满足开发者(D)合理的经济利益。(1)R的上限，取决于环境质量的最起码要求；因此，容积率R的确定(2)R的下限，取决于开发者能承受的最高“楼面地价”P。应遵循下列两项原则:www.fdc01.com谈判过程中，可以用“调房市金碟节系数法”来进行利益的协调。其指导原则是:土地所有者(G)应该在通过提高R，使F增加，P降低的情况下，与开发者(D)分享利益。但是，R的提高以不超过合理的上限为条件。规划的评价容积率的解读提高u的收益调节系数城市u(0u1)开发者PP′RR′政府政府和开发获益者协调系数获益μ=00000000μ1111111以上四种情况，只有第(2)种情况，即0μ1时，是可μ=1000000以谈判的。政府可以酌情确定城市各个地段的μ值。考虑调节μ1-1-110-10系数μ(即第2种情况)显然较为合理。开发者要求提高R所得到的利益中，应该由政府分享一部分，这样既体现了较为公www.fdc01.com房市金碟平的原则，也可适当节制开发者过分追求高容积率的欲望。规划的评价容积率的解读R平衡的收益R的收益R提高R不变R降低城市管理100开发者10-1确定容积率的主要因素居住者-1011.地块的使用性质。这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等；2.地块的区位。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城市边缘，会有不同的出让价格。一般说，市中心或环境、交通等条件较好