工业地产：房地产开发新舞台◆城市运营，工业地产不辱使命有业内专家说，21世纪城市的发展已经走到了步出房地产开发、走向城市经营的时代了。因为一座城市或区域的建设，不仅需要时间来丰满和完成，更需要大量的资金和财富才能实现；而一座城市或一个功能片区一旦建立起来，其创立的意义，将代表着一种文化、文明和历史，以及在此之上形成的生活方式。的确，经营城市、经营土地，听起来像是市长们的事情，但任何一座城市的建设都是政府与开发商等各方面共同协调、努力的结果，尤其在政府没有雄厚资金的情况下进行大规模的城市建设时，更要给开发商一种使命意识。天山科技工业园总经理高忠明深有感触地说，天山集团是在石家庄这片热土上发展起来的，一直想为高新区的发展建设贡献一份微薄的力量，开发工业园对当地的经济发展很有促动作用，开发区的经济搞上去了，当地居民的生活就能提高，反过来也能有利于天山集团更好的发展。科技工业园的技术产品、人才向全社会辐射、扩散、渗透，不仅可以促进当地高科技产业的发展，而且可以改造、提升传统产业。尤其是科技工业园的管理模式对各地经济的发展起示范和带动作用。我们是民营企业，也要考虑集团的未来发展，从多元化发展的战略角度看，我们也时刻需要新的经济增长点来保持企业的高速发展，科技工业园能够集中很多科技型项目，我们可以不断的从中筛选项目与企业搞合作开发，这也符合我们的发展方向。在国外，政府借助市场的力量，让有实力、有品牌、有信誉的发展商去进行一些大项目的同步开发，完成区域内商业、住宅、生活配套设施的建设，成功案例比比皆是。尤其是工业地产，随着新工业经济的诞生，加上老工业的转型，工业地产即将面对更多的商机，也将承载更多的业界使命。过往的事实在表明，开发商到了主动介入城建热潮的新地产时代，站在城市运营的整体高度，开发商的每一个成功作品都将与城市未来的发展息息相关。◆石家庄工业园方兴未艾建工业园，石家庄占据了充分的地理之便。这座城市是全国重要的交通枢纽京广、石德、石太三大铁路十字交叉，京深、石黄、石太高速公路及107、307、308国道四通八达。石家庄机场、天津港、秦皇岛港、黄骅港通往世界各地，交通极为便利，而石家庄的国家级高新区就围绕京深高速而设。近几年来，石家庄工业园区建设从小到大，从少到多，呈现良好发展态势。截至目前，全市工业园区总数达到117个。其中国家级5个，省级5个，市级63个，县级44个。园区占地总面积61．4平方公里；企业个数8810个，占全市乡镇企业总数15．3％；从业人员19万人，占乡镇企业总人数的15％。园区内千万元以上企业个数395个。2002年实现产值280亿元，占全市乡镇企业总产值的21．5％。其中，营业收入亿元以上工业园区达到69个，1-5亿元57个，5-10亿元7个，10-40亿元5个。园区建设名列全省前茅，已初步形成集聚效应。在谈到筹建大型工业园区都应解决哪些问题时，高忠明总经理认为，要把1大型工业园区的建设作为城市建设和产业集聚互动的连接点，首先必须解决认识问题。城市建设和产业集聚是城市化发展的两个轮子，要努力实现良性互动，城市化不等于城市建设，也不等于简单的产业集聚，而是城市建设和产业集聚的互相促进、互相推动。城市化发展必须要有强有力的产业支撑，建立起富有竞争力的城市经济体系和产业集群。离开产业集聚的城市化，只能唱“空城计”。◆天山科技工业园的“七种武器”借鉴各地工业园区建设的实践和经验，并结合石家庄的经济情况，天山科技工业园独创了七种武器，形成了一切以企业为中心的运作模式。武器一：OEM定制式建厂模式。众所周知，企业自己选址、建厂将要耗费大量的人力、物力和财力，厂房建好后等产品生产出来，市场情况则已发生变化。天山科技工业园的OEM定制式建厂模式，按照企业生产经营需要，特制设计建造厂区厂房，驻园企业还可根据需要购置或租用标准厂房，标准厂房符合国家级标准及行业要求，适应企业多层次发展需要。OEM定制式建厂可为企业节省5％-10％的创业资本。武器二：为企业提供贷款担保。石家庄当前企业融资渠道窄，资金缺口大，多数中小企业贷款找不到担保，仅靠小额存单抵押贷款，满足不了企业发展。在天山科技工业园中，企业购置园区内厂房，可获得6成10-30年按揭贷款，贷款额度不限，由工业园全程担保。企业只需投入总款额的40％即可得到专属生产空间，剩下资金可用于添置新设备、新材料，研发新技术，彻底解决困扰企业的资金问题。武器三：高科技园区优惠政策。政府政策对企业生产发展的影响非常大，在天山工业园，各种优越的园区优惠政策和政府优惠条件，无异于为企业创造了生财的聚宝盆。如：天山科技工业园全方位支持驻园企业“高新技术企业”的资格认定。驻园企业除可享受国家、省、市及开发区的优惠政策外，还可享受天山科技工业园自身的优惠政策。例如，工业园可协助驻园企业办理相关政策认定，享受免二减三政策优惠。武器四：集中化服务管理模式。后勤服务虽都是一些琐事，但要企业一样样自己去做，耗费的人力财力也是很大的，天山的集中化服务管理模式由园区办公室协办立项、征地、工商、税务登记以及各种规费证照的报批手续，为驻园企业免除一切后顾之忧，以便企业集中精力组织科研开发和生产经营。武器五：CS全满意服务系统。一切以投资创业者为中心，从立项、设计、开发直到销售、物业管理等各个阶段都以企业需求为出发点，灵活运作。一事一议。接到企业入园申请后，立即实行全程跟踪服务。武器六：企业孵化基地。石家庄高新区管委会、河北省信息产业厅、清华大学达成共识，将河北清华信息技术转化中心建立在天山科技工业园。作为企业孵化基地，催生新型企业，促进科研产品成果化，为园区企业提供便利的科技信息。此举不仅有利于园区内企业的发展，还将会吸引更多的高科技企业来高新区投资，产生集约效应和规模效应，使之成为河北的“硅谷”。武器七：技术、资金支持。高新区政府全力支持在高新区投资的各类型企业对于那些经营实力小，急需寻找资金、项目发展的企业，高新区政府特别设立了“风险投资性机构”、“风险担保”等多个单位，为广大中小企业提供风险投资方面的咨询和技术支持。同时工业园区已经存储了2万多个项目，可供投资者选2择。◆欢喜之余，冷静思考！工业地产与工业园区同步开发的思路，刺激了整个周边地区的知觉功能得以复活，也以一种超前的理念把区域开发上升到一个“造城”的概念。以集团消费为主要特征的工业地产，其适销对路的营销方式，也为城建开发开启了一种新的思维，为房地产竞争打开了一扇新的视窗。反观这几年的房地产，商品的同质化竞争越来越激烈，在这种火拼的格局下，如何独辟蹊径，细分市场去抢占制高点，工业地产可谓是一条新路。有人说房产价格战只会把市场做死，而不会把市场做大。由此看来，工业地产通过对地产内涵的深度挖掘，对市场客户的细分，对城市运营的把握，既把市场做大做强了，也把开发商的形象书写得更具时代感。此种开发创新的勇气，彰显了房地产与时俱进的创新理念，可喜可贺。但在欢喜之余，我们也要冷静的思考。目前很多的工业园区并不具备园区的基本要求和特征，有的仅仅圈起一片地、修了几条路、搬进了几家企业，就打起了工业园区的招牌。工业园区的基本要求是达到“七通一平”，可实际上那些所谓的园区能达到“三通一平”就很不错了。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设的过多过滥。”一位业内人士提出这样的呼吁3