谨呈：江苏软件园开发建设有限公司为吉山基地制定符合区域开发目标和成长规律的适宜开发模式与一二级联动方案——江苏软件园吉山基地项目开发模式（第一阶段主报告）世联全国战略顾问业务中心北京战略顾问事业部二零一零年一月十二日11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本次沟通议程?项目背景?项目研究思路?区域总体开发模式?区域一二级联动方案建议22www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库江苏软件园开发建设公司致力于将吉山基地打造成产居结合的新一代软件产业社区从：区域陌生，环境基础到：创新空间价值，集聚优越的城市边缘开发区域产业动力，营造城市魅力的新一代软件产业社区33www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库并提出诸多开发品质要求高能级招商高品质建设?软件研发、信息?公共开发空间技术服务?电力基础?服务外包?IT基础设施?3G应用与无线互?生态基础设施联网?公共与步行系统高品质配套高等级服务?创意会馆?创意孵化?人才居住公寓?政策支持?酒店、商务交流?生活配套支持?公共技术服务44www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库世联项目组将为规划面积6平方公里的吉山基地制定切实可行的区域开发模式与其中2435亩经营性用地的土地运营策略图例1.产业用地1882亩2.经营性用地2435亩2.1住宅用地1980亩2.2商业金融用地398亩2.3商办混合用地57亩55www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库迄今为止，世联项目组已初步完成第一阶段的项目研究工作第二个阶段：吉山基地经营性用地第一个阶段：吉山基地项目开发模式的土地运营策略区域开发投资分析与经区域开发运作总体战略区域开发运作阶段策略济测算?区域开发目标体系建立？?区域阶段运作中各阶段的核?财务测算基础？?区域开发产业与经营性用地的心问题？?阶段成本分析？关联性？?区域用地阶段开发的核心驱?阶段效益分析？?区域开发运作模式？动力？?项目投资及收益估算？?区域阶段开发策略？66www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目组在五个已确定的背景条件下展开工作启动资金&融?自由启动资资金10亿元，不考虑其他任何融资产业及产业用地控制性详细规划?产业定位及产业发展计划；?世联对控规中有关地块划分和空间布?工业用地开发和出让分期，世联不局的内容不再进行探讨，并将其作为项再进行探讨目研究的既定条件征地指标限制条件与政府已确立的条件?每年征地指标（包括经营性用地和产?江苏软件园开发建设公司承担全部一业用地）上限为800亩；级开发费用；?土地出让周期1年，出让金结算返还?土地出让金扣除刚性费用外，全部作周期2-3个月；为开发成本列支结算返还；?当年未使用的用地指标不可累积到下?开发形成的固定资产除市政、公共配一年套设施移交地方政府外，其他均由江苏软件园负责运营77www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库过程中，通过关键结点的电话会议和定期邮件沟通与吉山策划团队紧密协同会议议题12.0512.1512.2312.27－28?项目研究技术路线?吉山基地经营性?吉山基地经营?区域主报告优?软件产业园案例用地应该采取怎样性用地的阶段发化的发展路径展策略紧密协同观点沟通核心结论不断促成区域发展的核心观?明确吉山产业发?经营性用地早期?早期打造独立?点形成展对经营性用地必须建构自身的的高价值房地产多方案的类比的发展存在显著竞争力板块；比较?的滞后效应?中后期形成有效?中后期通过一报告主线优化的发展联动定非市场化手段?产业发展效应建立与产业用地分析细化…f发展的关联88www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究结论基于全面且深入的实地调研与分析行的行的行的究考的据进调查进访谈进研参数?项目及其周边实地调当面及电话访谈开发?典型软件园发展研究?世联平台研与踏勘商、政府和行业专家，?产业发展效应研究?CNKI数据库；包括：?南京房地产市场调查???徐庄软件园产业人群需求分析中国房地产信息网数；?南京市规划局?软件产业发展趋势分据库；?南京软件产业园调查?南京中创公司析?搜房网数据库；；?托乐嘉营销部?软件产业发展竞争分?《中国房地产年鉴》?长三角产业园与软件?雨花软件园析；产业调查；?博观置业?经营性用地发展动力?南京官方统计网站；?融侨地产?南京城市发展调研；分析?部分城市统计年鉴；?苏州工业园?江宁区城市发展调研?经营性用地发展模式?张江科技园?优秀硕博士论文；；分析?复地?……?……?银城?区域发展的投资财务?吉山基地财务部分析?……?……99www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本次沟通议程?项目背景?项目研究思路?区域总体开发模式?区域一二级联动方案建议1010www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库吉山基地在一级、二级层面已展开实施，项目研究已聚焦于以下问题?问题1：区域开发的总体模式是什么？?问题2：区域开发的阶段策略是什么？?问题3：吉山基地立足一级，二级开发介入到什么深度？?问题4：二级项目如何联动？在什么时间节点进行联动？?问题5：如何考虑启动、功能联动、产业用地与经营性用地指标分配和整体价值实现深度在一、二级联动的综合考虑？1111www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库世联有针对性定制了本项目研究的技术路线政府目标财务分析区域开发目股东目标近期发展策略市场分析标公司目标开发商分析区域总体开功能协同中期发展策略发模式与开分析产业人群产业发展与发策略经营性用地功能完善产业业态远期发展策略分析的关联性产业投资案例分析吉山发展趋势分析吉山基础分析区域启动区选择功能联动设置区域一二级联动方案指标分配价值实现深度1212www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本次沟通议程?项目背景?项目研究思路?区域开发模式－区域发展目标的结构化分析－产业发展与经营性用地的关联性－吉山发展趋势分析－区域阶段发展策略?区域一二级联动方案建议1313www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库以产业园立项、由企业运作的背景决定了本项目将涉及多方利益主体，各主体均有其各自的目标诉求具体内容?经济目标：产业发展带来的产值贡献、税收贡献；政府目标?形象目标：知名企业、先进产业、高端形象。?大股东：产业、形象要求，项目具有一定的抗风险能力；股东目标?小股东：项目盈利，获得合理的投资回报，希望项目能够快速开发。?功能发展目标：产居结合、宜业宜居，形象高端；企业目标?财务目标：投入和产出的阶段性平衡，使项目能够顺利滚动，最终获得合理的盈利；?时间要求：项目能够成功启动、快速开发1414www.fdc01.com房地产智库统筹、兼顾多方利益主体目标，实现多方共赢，是保障项目成功开发的必要前提政府角色：土地供给方，成功获取土地指标是项目开发的第一前提；要求：产业发展、形象建立，实质是以产业换土地土地吉山基地资金实操大股东企业角色：投资方，为项目开发提供资角色：实操方，具体运作项目的企金支持；业实体；要求：产业发展、形象建立、控制要求：项目有操作的可行性，即能风险够顺利滚动、合理盈利1515www.fdc01.com房地产智库因此，传统的“单维配套”的产业园开发模式…“单维配套”模式模式特点：?经营性用地单纯作为产业的配套，开发量产业发展少、功能单一、业态低端；?经营性用地市场实现价值不高产业人群集聚匹配性分析：?经营性用地不以财务平衡及盈利为目的，无法弥补产业园开发投入，因此适用于政府生活配套居住需求投资和主导开发的产业园项目；需求?吉山基地由企业实体运作，需考虑经济的可行性（滚动开发、获取盈利），因此不适经营性用地用此种模式1616www.fdc01.com房地产智库…以及现今的“以房养业”的产业园开发模式，都不能实现吉山基地发展的统筹目标“以房养业”模式模式特点：经营性用地?经营性用地作为独立的房地产板块运作，开产业发展开发发量大、功能复合、业态丰富；?经营性用地基于其自身的核心竞争力取得了较好的市场价值实现，并有效的平衡了园区产业发展财房地产开发和产业发展的大投入务压力开发收益匹配性分析：财务平衡?经营性用地与产业割裂，产业及产业人口配套需求可能被市场力量挤出，进而降低园区对企业的吸引力和产业发展竞争力；项目开发产业税收盈利?无法满足政府及大股东对吉山基地的发展目标，因此吉山基地不适用此种模式1717www.fdc01.com房地产智库吉山基地的产业发展与经营性用地开发必须实现功能协同、联动增值…产业用地与经营性用地发展关系吉山基地用地价值经营性用地启动支撑阶段平衡后期盈利土功财需地能务求价支支支值撑撑撑实现经营性用地价值曲线产业发展经营性用地将在财务和功能两方面扮演重要角色产业园开发周期?角色一：财务方面，启动支撑、阶段平衡、后期盈利；产业用地价值曲线?角色二：功能方面，通过经营性用地开发保障企业及产业人群的配套需求，增强园区竞争力1818www.fdc01.com房地产智库…且在总体统筹的原则下，分阶段的对各方利益主体目标有所侧重，方能实现多方共赢和项目的成功推进前期中期后期目标侧重目标侧重政府目标股东目标企业目标?要求在资金的约束下，产?通过经营性用地集中开?区域成熟后，通过高价策略影响策略影响业发展起势，产业及其配套发和供应，大量回笼资金值的经营性用地的