浅论后工业地产时代的工业园区开发与服务平台一．中国工业地产进入后时代1．地产班级的老新生，起了大早赶了晚集随着房地产市场由93、94年的低谷，96年开始的复苏进而到2003年开始的狂飙突击式的爆发，05年出现的回落，住宅火了，商业地产也火了，而实际上，我们一直忽视或者说是无意识的冷落了工业地产在整个行业中的位置，根据时间的计算，工业地产的发展比住宅的起步还要早（从20世纪80年代开始），只是以前很长一段时间内以工业厂房或者工业园区为核心的工业地产一直由政府作为主导开发力量，因此，我们忽视了这个老的新生事物的存在，随着住宅市场的疲软，商业地产的高风险，人们才逐渐把目光聚焦到工业地产上来，对工业地产来说是起了个大早赶了个晚集。2．工业地产进入后时代，工业园区露头角2004年，上海在贯彻国家宏观调空精神的指导下，积极推进“工业向园区集中”，提高工业集中、产业集聚、土地集约水平，加强园区规范建设，工业园区正在成为全市产业集聚和产业升级的主要载体和依托。根据上海市经济委员会发布的《2005年上海工业发展报告》提供的数据我们可以知道，由于工业园区的大力推广，工业集中程度不断提高。2004年，上海市级以上工业园区规模以上工业总产值4064多亿元，全市工业向市级以上工业园区及六大产业基地的集中程度达到47%；工业园区的大量出现，促使产业集聚效应显现，2004年市级以上工业园区的主导产业集聚度达到80%。据浙江省经贸委的统计，全省县市级以上工业园1区有820个，而宁波市包括乡镇一级的在内，工业园区数量达到了127个。由此可见，工业园区已经在整个工业地产中崭露头角。3．复合工业地产---工业园区的新方向“切实走新型工业化道路，坚持节约发展，清洁发展，安全发展，实现可持续发展”“按照产业集聚，规模发展和扩大国际合作的要求”----党的16大五中全会决议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确指出了未来中国工业的发展，而作为工业最基本的物质基础的工业地产，也将必须符合宏观上的方向。什么是新型工业化？除了新的产业方向，还有一个方面的内容就是传统产业的改造与提升，比如服装产业，而产业的提升，不是仅仅只靠厂房这些硬件的重新建设就可以满足，比如服装辅料行业，产业集聚概念的推广、强调与实施，才是最根本的。从微观来说，由于每一个园区配套服务的差异性，几乎每一个项目都需要量身定做，从这个角度来说，工业地产的市场是特定的，以往由政府成立一个管委会，然后卖地，客户自己建设厂房，做配套服务的做法将逐步被市场所淘汰，出现在客户面前的是一种新的地产方式---复合型的工业地产。即：全方位满足客户需求的工业园区，内部规划不仅包括标准厂房，更主要的是配套。由于一般工业园区规模都非常大，离开市区又有相当的距离，因此，园区员工的住宿、企业的办公、企业人员的日常消费、客户的住宿与娱乐、员工子女的就学、员工的医疗、外聘专家的专家楼，这些构成了工业园区的或的内容，如果说厂房是壳1那么配套就是魂。二．后工业地产时代工业园区的开发1，开发主体之辩：政府为主还是企业为主？在计划经济占据主导地位的改革开放之初，建设具有特区性质的工业开发区是为当时特定的发展目标服务的，也可以说是政治因素高于经济因素，因此，从当时到以后很长一段时间里，各级政府是工业园区的开发主体，有些甚至成为某些地方政府领导人的政绩工程，但是，由于种种原因，工业园区的效应并没有完全显示出来。而随着社会经济的不断发展，更多的企业把工业园区的开发当作了新的利润增长点，由于企业一直是以市场化运作的，很多工业园区的开发商本来就是某个行业的领头羊，他们对企业对行业甚至对园区的经营模式的了解和理解远远要高于政府。由此，由政府作为主导开发的工业园区也必将慢慢演变为由企业主导，最起码也是政府和企业共同开发。开发的模式也将成为政府出地企业投资运作或者政府配合企业选地然后企业自主开发政府负责建设实现园区的自我发展的形式。2，开发主题之析：产业集聚还是行业涣散？在很长一段时间里，政府主导开发的工业区对产业的选择并没有很明显的圈定，要么凭借一时之念或者是政治需要，对主题的选择几乎无从考虑。而从最近的情况表明，除去一些特殊的工业园区如国家级的各类园区，很多县市一级尤其是乡镇级工业园区已经慢慢意识到那种捡到篮子里面就是菜的方式带来的致命缺陷。在开发的过程中，首先明确开发的主题，根据行业的选择来确定产业集聚，然后以明确的行业方向来进行招商。3，开发规模之分：人有多大胆还是适合的才是最好的？曾经有一段时间，对工业园区的评价往往是针对其规模的大小，或者是面积、投资总额、工业生产总值等等指标，这种思路导致后来很多工业园区只见围墙不见企业，那种人有多大胆园区就可以有多大规模的方式已越来越被社会质疑。正如广告所说的，合适的才是最好的，对有着明确产业发展主题的工业园区必须坚决从行业发展的需要来确定园区规模和面积、基础设施的配套水平，这样才能真正作到合理有效的使用每一寸土地。4．开发方向之选：大鱼式还是小鱼式？产业集聚是一个大的方向，但是在具体项目的运作中，必须结合实际情况再做选择。目前国内外工业园区开发成功的方式一两种：一种是凭借行业的超级企业带动而形成的工业园区，也称为大鱼式园区；另外一种是集结无数小企业而形成的园区，称之为小鱼式园区。两者各有利弊。大鱼式容易形成园区品牌效应，容易吸引行业产业链上的中小企业以及与其自身做配套的企业，但是超级企业很难招商，即使被招商进来，也会利用自身规模的优势店大欺客，在地价、租金或者管理费用甚至在水电的价格与数量上进行讨价还价，园区从而损失部分利益。小鱼式园全眼区虽然在园区的前期销售或者租赁过程中难以达到快速去化的效果，但是由于企业自身规模小，在各种价格方面很难与园区方谈判，从而保证园区利益，另一方面，大量规模相当的企业集聚，更易形成产业的竞争2与产品的升级，进而促进园区的创新型发展。3．后工业时代工业园区的服务平台工业园区的产品通过广告宣传以及种种促销手段进行销售或着租赁以后，是否就以为着整个项目万事大吉？答案显然是否定的！严格来说，前面的工作只是完成了整个工业园区链条的部分环节，更关键的也是目前很多项目运作过程中往往被忽视的就是园区的服务平台。⑴什么是服务平台。对工业园区而言，服务平台就是园区为企业提供的除了满足企业生产环节以外的内容的配套服务。在小的工业园区，表现出来的主要是物业管理，在大的工业园区，服务平台的内相当广泛。⑵服务平台的内容简而言之，服务平台包括以下8大内容：●公共服务平台：技术信息、商贸信息与人才信息的服务。成熟的生产企业应该是市场、客户这两头大，生产这个中间环节小的模式，根据了解，单纯的生产过程只占利润的10%左右，由此可见两头的力量。而要做好中间小，技术信息、商贸信息与人才信息的服务则非常重要。公共服务平台的作用可以从中得到体现。●设计平台：很多行业比如服装行业，在国内一般是设计在上海或者杭州，而生产则在江西、浙江甚至湖南等地，虽然现代通讯解决了交通的问题，但是很多产品细节在生产过程中才会出现，比如拉链或者纽扣的生产就有此类的问题，根据了解，很多生产厂家不得不经常往返于上海与企业间。如果大型的工业园区能够提供一个类似于设计沙龙的平台，那么，除了能够及时解决上述难题外，还能够在园区形成一个良好的创新氛围，技术设计创新了，直接促进企业的发展。●研发平台：以服装行业为例，面料是一件衣服的最外在的感觉体现，但中国的面料一直是个难题，有一家企业生产的衣服就是不得不采用意大利的面料中国的辅料，为什么？因为缺少研发的力量。在大型工业园区内部和科研单位合作成立一个研发平台，那么势必能够减少企业的研发费用，同时又帮助企业解决了技术难题。●物流平台：第三方物流。绍兴柯桥是中国的轻纺重量级城市，这几年当地有形市场即采用三现方式现金、现付、现场存在的市场已经慢慢减少，比例仅占40%左右，而采用无形市场即电子商务方式贸易的比例逐渐上升到60%，更重要的是，电子商务能够达到一种零库存的状态，无形中大大节省了企业的仓储费用。大型工业园区完全可以打造一个完善的第三方物流为企业服务。●标准检测平台：这个平台对很多行业来说是不可以缺少的。比如服装，比如五金，比如汽车配件。这个平台的目的就是为了解决行业企业的产品出口检测的或者达标检测的问题，就近服务，不依靠这个平台本身的设备赚钱，而是赚取企业商品检测的费用。●商贸平台：商贸平台主要是体现在交易市场的建立。企业积聚多了，自然带来了贸易和商务，园区可以设立类似的场所，因为园区与市场本身是互为相关的。3●人力资源平台：工业园区大了，企业多了，直接促进的是企业对人才的需求，但是一个企业往往不太了解另外很多企业的人才情况，园区则可以运用掌握资源有时的特点，统一的人力资源平台可以促进人才的合理流动，减轻企业的招聘成本。●政府服务平台：无论工业园区大小，政府最关心的是地方财政的增加。如何达到这个目的？政府可以尝试成立公司实体运作，发展现代服务业是最段平快的方法，为工业园区提供各种服务，二产促进三产，三产拉动二产。⑶服务平台的赢利模式：会员制对工业园区的管理放来说，提供上述的8大平台，需要大量的人力和物力，无利不起早，如何实现服务平台这个看起来似乎很虚无的机构的赢利？会员制俱乐部无疑是比较好的运作模式。运作模式简要结构图：工业园区管理方↓（先期投资）服务俱乐部↓↓核心会员（园区内部及周边企业及机构）普通会员（园区内部及周边企业及机构）↓（收取费用）↓（收取费用）赢利点：会员费用、园区杂志、广告牌等广告收入、信息咨询收入、各种代理收入、中介服务收入4