武汉深鸿润国际文化科技城深鸿润整合营销策划报告营销策划部2011年6月wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录第一章、市场发展与竞争宏观经济、微观政策、宏观楼市第二章、区域发展与竞争区域概况、区域房地产发展概况第三章、项目分析及定位项目概况、价值梳理、项目定位、视觉形象第四章、营销策略操盘原则、营销思路、推广策略、推广渠道第五章、销售执行销售筹备、执行计划wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一章、市场发展与竞争wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观经济宏观政策宏观楼市wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观经济国民经济运行良好，整体经济回暖，GDP趋于向上发展态势2010年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，国民经济运我国2005-2010年GDP走势图行态势总体良好。全年国内生产总值397983亿元，14.00%按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加13.20%12.00%11.80%快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长10.30%10.00%10.10%9.60%8.70%11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四8.00%季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值404976.00%亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增4.00%2.00%长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长0.00%9.5%。2005年2006年2007年2008年2009年2010年另外，从历年GDP走势来看，07-08年受国际金融危机的影响，国民经济处于下行通道，进入09-10年，整体经济回暖，趋于向上发展态势。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2011年5月，CPI同比增长5.5%，仍保持高位运行，通胀压力较大根据国家政府网公布数据统计显示，2011年5月份，居民消费价格（CPI）同比上涨5.5%。CIP保持高位运行，货币通胀压力较大，政府先后出台“16条”措施稳定物价。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟历年全社会固定投资保持较快增长，投资结构继续改善2010年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长2007-2010年全社会固定资产投资情况图表24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投300000278140资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分250000224846点。在城镇投资中，第一产业投资增长20000017229118.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业137239150000投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增100000长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。500000另外，从历年全社会固定资产投资情况来2007年2008年2009年2010年看，我国整体投资形势及投资环境较好，并保单位：亿元持较快的投资增速，从2007-2010年四年发展周期内，投资增速实现翻番，有力推动我国经济大力发展。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟全国房地产开发投资受调控政策影响，增幅或将趋缓自2005年以来，中国房地产开房地产投资增幅图表发投资一直保持较快增长。2008全年增幅（预计）：15-20%60000增幅：33.2%房地产投资30006万亿，比上年同比50000增幅：16.1%增长11.2%；2009全年房地产投资4000036232万亿，比上年同比增长16.1%；300002010全年房地产开发投资48267亿元20000，比上年同比增长33.2%。预计201110000年，房地产投资增幅将有所回落，主02008年2009年2010年2011预计要受国家地产调控政策影响所致。单位：亿元wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟央行紧缩银根，信贷市场逐步吃紧，地产开发“资金链”成关键自2010年4月份以来2010.1-2011.2新增信贷数据图表，国家先后三记重拳对房地16000产史无前例的调控，对房地140001390012000产发展造成深远影响。尤其1000010400是，央行多次调整存款准备70017740800060346540545258776000金率，目前高达20%比例，535663945955480740005328超过历史最高水平，大大减51072000少货币流通性，使信贷市场02222222222222200000000000000更加吃紧，开发贷款及按揭1111111111111100000000000011..12345678911112贷款受到严格的限制。o12单位：亿元wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观政策2010年调控政策频出，收效明显2010年政策频出，国家先后三记重拳对房地产史无前例的调控，对房地产发展造成深远影响。此次调控目的主要为加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。并且收效明显，一二线城市价量进入下行通道，市场进入市场观望阶段。开发商囤地现象和利用贷款投资和投机住宅的需求得到了初步控制。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2010年调控政策关键词解读国十条：吹响2010史上最严调控的号角新闻链接：2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，通知要求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。二套房：控制购房热，扼制炒房投资行为新闻链接：2011.01.26国务院出台“新国八条”，要求二套房首付提高至60%，省会居民暂停购买第三套房，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。加息：控制购房抗通胀新闻链接：央行分别于2010年10月20日、12月25日，2011年2月9日上调金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，调整后一年期存款利率为3%，一年期贷款利率为6.06%wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟存款准备金率：减少货币流通性，控制开发和购房信贷新闻链接：央行分别于2010年1月18日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日、12月20日，2011年1月20日、2月24日、3月25日、5月18日上调存款准备金率0.5个百分点，调整后的存款准备金率达到21%。限购令：史上最严杀手锏，效果最佳，部分城市价量齐跌新闻链接（武汉）：2011年2月23日起，对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房;对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。限购范围将7个中心城区和两个开发区扩大至远城区。对违反规定购房的，将不予办理房地产相关登记手续。房产税：上海、重庆试点，效果未显新闻链接：2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟保障房：2011年1000万套保障上市，对商品房市场冲击较大新闻链接：保障房覆盖率将达20%，今明两年将各建1000万套保障房；在十二五期间将实现城乡社保全覆盖；保持物价稳定；以及节能减排分责到企业等问题。公积金贷款：提高门槛，增加购房支出，为楼市降温新闻链接：对首套房、二套房和三套房公积金贷款政策，进行了详细区分。职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套普通自住房政策调整为：在90平方米以下的，首付款比例不得低于20%，即个人贷款最高额度不超过实际购房款的80%（购二手房最高贷款比例不超过70%）；面积在90平方米以上的，购房首付款比例不得低于30%，即个人贷款额度不超过实际购房款的70%。且购买首套普通自住房的个人住房贷款，最高限额为60万元（购二手房最高限额40万元）。闲置土地：打击囤地行为，加速市场供给新闻链接：3月10日，国土部发布通知要求加快住房建设用地供应计划编制、促进住房建设用地有效供应、切实加强房地产用地监管等；9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，对闲置土地一年以上的企业禁止拿地。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2011年调控政策仍将趋紧，市场面临偏紧政策环境从两会期间提出的坚决遏制房价过快上涨势头的基调来看，2011年国家房地产政策仍将趋紧，原本是短期举措或将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境，房地产调控以“巩固”为主，保障房和房产税或是未来调控的主要方向，房