中南集团酒店开发与运营王洪斌王洪斌●●酒店咨询顾问酒店咨询顾问电话：电话：1862323555718623235557www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本文章目的本文章目的?让让中南人了解酒店基本常中南人了解酒店基本常识识：包括酒店分：包括酒店分类类、星、星级标级标准、准、酒店酒店产产品、酒店部品、酒店部门构门构成成与职责与职责、酒店管理基本知、酒店管理基本知识识等；等；?让让中南人了解酒店中南人了解酒店项项目目开发开发的基本知的基本知识识，包括酒店，包括酒店项项目目开开发发流程及流程中各流程及流程中各阶阶段任段任务务描述、描述、开发开发中常中常见问题见问题等；等；?让让中南人了解酒店中南人了解酒店项项目目开发与运营过开发与运营过程中的程中的风险风险；；?我我们们中南在了解的基中南在了解的基础础上，上，进进一步一步沟沟通探通探讨讨有有关关酒店酒店项项目目开发过开发过程中程中问题与对问题与对策，丰富策，丰富视视野，藉此有助于中南酒店野，藉此有助于中南酒店业业主准确把握酒店主准确把握酒店项项目目开发与运营过开发与运营过程中的程中的职责职责，提高，提高决决策策质质量。量。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库文章说明文章说明?本文共有七本文共有七个个方面的方面的内内容，分容，分为为：酒店：酒店与与酒店价酒店价值值；酒店；酒店开发开发；酒店；酒店日常日常运营运营的基本流程；酒店管理成功的几的基本流程；酒店管理成功的几个个因素；委托管理模下酒店因素；委托管理模下酒店管理公司如何管理公司如何运运作酒店；委托管理模式下的酒店作酒店；委托管理模式下的酒店业业主主权权益及管理公司益及管理公司职责职责；委托管理模式下；委托管理模式下风险风险防范。防范。?本文基于本文基于时间时间限制，有些限制，有些问题并问题并不能深入探不能深入探讨讨，，阅读阅读的重点，的重点，将将放在放在对对于酒店于酒店项项目目开发与运营过开发与运营过程中常程中常见问题见问题的的沟沟通通与与探探讨讨方面，藉此希方面，藉此希望中南集望中南集团团有有关关人人员员能能够够理解和理解和运运用。用。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、酒店与酒店价值一、酒店与酒店价值?内容本节内容主要是了解酒店的基本定义以及酒店的财务价值，使酒店投资方能够更深层次的了解酒店这一熟悉且陌生的产品形式。?酒店定义与分类?酒店资产的特点与财务价值www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库酒店与酒店价值酒店与酒店价值——酒店定义与分类1?酒店——一个复杂并充满挑战的行业酒店酒店属属于房地于房地产业产业中最中最独独特的特的资产类资产类型之一，理想的酒店投型之一，理想的酒店投资资回回报报有有赖赖于在于在项项目目开发开发和和运营过运营过程中介入最程中介入最专业专业及有力的及有力的顾问资顾问资源。不同于任何其他商源。不同于任何其他商业业性地性地产产投投资资（如公寓、（如公寓、写写字字楼楼和商和商场场等），酒店等），酒店资产资产主要的收入源自按日主要的收入源自按日计计算的客房出租，而且算的客房出租，而且为为了持了持续获续获取基本点的出租率和最佳收益，酒店必取基本点的出租率和最佳收益，酒店必须拥须拥有：有：?强有力的管理强有力的管理团队团队和和员员工工?迎合市迎合市场场需求特征需求特征并并受到受到顾顾客客青眯青眯的酒店的酒店设设施和氛施和氛围围?良好的知名度和良好的知名度和声声望望?高效的高效的销销售和市售和市场场推广系推广系统统www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库酒店与酒店价值酒店与酒店价值——酒店定义与分类2?酒店定义酒店指经政府部门批准，通过运用土地、资金、设备、技术、劳力等生产要素，从事酒店服务产品的生产和销售活动，使宾馆旅游和社交的各种需要得以满足，以获取社会效益和经济效益为目的的服务企业。作为行业类别名称，可有酒店业、饭店业、宾馆业、旅馆业、涉外旅游饭店业等；作为行业类别名称，则常有酒店、饭店、宾馆、旅馆、山庄、度假村、大厦等。虽然称谓各异，但它们的基本功能相同，事实上，酒店首先是一种住宿服务设施，必须具有住宿服务功能，不管其是简陋的还是奢华的，否则便不能称为酒店。具备住宿服务功能是酒店区别于其它类型服务企业的主要特点。酒店可以是仅提供住宿、服务的简易设施，也可以是豪华高档、功能齐全，具有住宿、餐饮、娱乐、商务、购物、休闲等服务功能的大型综合设施。而形形色色的各种不同的规模、类型、等级，不同经济成分、不同经营形式的酒店企业组成了一国一地的酒店业。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库酒店与酒店价值酒店与酒店价值——酒店定义与分类3?酒店分类11、根据客房、根据客房数数量可量可将将酒店酒店划划分分为为：：600600间间客房以上客房以上为为大型酒店、大型酒店、300300间间至至600600间为间为中型中型酒店、酒店、300300间间以下以下为为小型酒店。小型酒店。22、根据客源市、根据客源市场场和接待和接待对对象可象可将将酒店酒店划划分分为为：商：商务务型酒店、型酒店、长长住型酒店、住型酒店、会议会议型酒店、型酒店、度假型酒店。度假型酒店。33、根据建筑投、根据建筑投资费资费用可用可将将酒店酒店划划分分为为：：经济经济型酒店、舒适型酒店、豪型酒店、舒适型酒店、豪华华型酒店、超豪型酒店、超豪华华型酒店。型酒店。44、根据地理位置可、根据地理位置可将将酒店酒店划划分分为为：城市酒店、城郊酒店、：城市酒店、城郊酒店、乡乡村酒店、景村酒店、景区区酒店、公路酒酒店、公路酒店、机店、机场场酒店。酒店。55、根据、根据经营经营方式可方式可将将酒店酒店划划分分为为：：独独立立经营经营酒店、集酒店、集团经营团经营酒店、酒店、联联合合经营经营酒店、酒店、66、根据、根据传统传统的的划划分法可分法可将将酒店酒店划划分分为为：商：商务务型酒店、住宅型酒店、度假酒店等。型酒店、住宅型酒店、度假酒店等。77、根据价格形式可、根据价格形式可将将酒店酒店划划分分为为：：欧欧式式报报价酒店、美式价酒店、美式报报价酒店、修正美式价酒店、修正美式报报价酒店、价酒店、欧陆欧陆式式报报价酒店；床位价酒店；床位与与早餐式早餐式报报价酒店。价酒店。88、根据等、根据等级划级划分：一星、二星分：一星、二星为经济为经济性性饭饭店；三星店；三星为为舒适性舒适性饭饭店；四星、五星店；四星、五星为为豪豪华华性性饭饭店。店。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库酒店与酒店价值酒店与酒店价值——酒店定义与分类4?酒店业务特点酒店的酒店的业务业务特点特点客人客人对对酒店服酒店服务务的要求的要求酒店服酒店服务务是是个个比比较宽较宽泛的泛的概概念，念，多多数数情情况况下，客人批下，客人批语语酒店的服酒店的服务务质质量量时时，主，主观观因素因素太太浓浓，，并并不能不能够清够清晰晰的的或者或者是客是客观观的的评评价酒店服价酒店服务务质质量，量，这这正是酒店正是酒店业务业务特点的特点的直直观观反映反映：酒店，：酒店，做做酒店酒店产产品的制品的制造者造者和和直直接接输输出出者者是人、接受服是人、接受服务务的也是人，的也是人，““人上一人上一百百，形形色色，形形色色””，人，人的的情情绪绪的的波波动动、、喜喜好等好等都都会对会对酒店服酒店服务质务质量量产产生生影影响响。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库酒店与酒店价值酒店与酒店价值——酒店资产的特点与财务价值1?酒店资产的特点酒店酒店资产资产也也像像一一座座复杂复杂的的“迷“迷你你城市城市””。。除除了客房，酒店了客房，酒店还还包括各包括各种种餐餐饮设饮设施、施、宴宴会会和和会议设会议设施、施、SPASPA及及健康健康中中心心以及其他收入以及其他收入来来源部源部门门。酒店。酒店为为了有效地了有效地运运作和管理各部作和管理各部门门，需要，需要配配备备大量大量员员工工并并系系统统地地进进行行培培训训，确，确保保顾顾客客获获得得优优质质且且稳稳定的服定的服务产务产品。酒店的最品。酒店的最终终价价值值完完全有全有赖赖于各于各个个不同不同业务业务部部门门之之间间的的有机有机配配合和成功合和成功运运作。作。酒店酒店资产资产同同时时也是也是资资金投入金投入庞庞大的房地大的房地产类产类型。一型。一座座酒店如酒店如果果要在要在竞争竞争市市场赢场赢得最佳的得最佳的竞争竞争地位，需要在地位，需要在设计环节设计环节、、装装修和修和家俱家俱、、设备设备和和硬件硬件定定期期维护维护保保养养方面等一系方面等一系列列环节环节投入相投入相当当高高昂昂的的资资金；此外，酒店金；此外，酒店营运过营运过程中高程中高昂昂的的固固定成本和定成本和长长期波期波动动的的营业营业收入更收入更加凸加凸现现酒店酒店资产资产的的脆弱脆弱性。性。基于以上特征，酒店基于以上特征，酒店资产资产投投资资的的复杂复杂性集中性集中体体现现于：于：?投投资资回回报报的高的高风险风险性性酒店项目前期开发、收?融融资资方面的方面的压压力力购、资产管理以及后续?酒店用酒店用途途的的难难以以转换转换性性的资产处置等各个阶段?资产资产所所有有者者和管理和管理者者的分立性，通常的分立性，通常两两者者各司其各司其职职。。，寻求中立、可信的专业顾问资源尤其重要。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库酒店与酒店价值酒店与酒店价值——酒