客户。惠湾片区的市场客户02客户本报告是严格保密的。A本地原住民客户限制因素限制因素11：本土人口有限：本土人口有限惠阳全区人口约40多万，人口年自然增长率不足5%，不能支撑大亚湾市场。淡水当前人口仅21万，大亚湾常驻人口19万。市场供应与消化均集中在区政府所在地淡水。从2000年到2010年大亚湾GDP增长了近10倍，但常住人口仅翻了一倍，至10年，全区常住人口19.25万；本报告是严格保密的。A本地原住民客户限制因素限制因素22：自建房居住：自建房居住为为主，置主，置业业需求弱需求弱现住房情况其它商品房2%17%集资房2%单位宿舍自建房18%55%租房6%本土客户当前约66%居住于自建房中，交易活跃，价格低廉；本报告是严格保密的。A本地原住民客户限制因素限制因素33：老：老镇镇情情结结&&惠城情惠城情结结本地客户置业的两种优先选择：中高收入愿意选择老镇（城市便利），区外置业首选惠城（中心，教育等配套水平），具有强烈的置业区域偏好，仅少数人接受大亚湾置业；?客户访谈：自己住要面积大点的，当然最好是在市中心，40万可以接受，这里已经住习惯了，生活方便，没想过去大亚湾买房，因为那里很偏僻，而且有污染。中铭豪园业主李先生?客户访谈：大亚湾虽然说有规划的中心区，但是那里还是很荒凉，很多房子，但是没有人啊，一般没人会去那里买房的，有钱的去惠城、深圳，没钱的在惠阳，要不就住自建房那也比住那里好，你说是不是？彩虹城客户谭小姐本报告是严格保密的。A本地原住民客户非非刚刚性需求——置性需求——置业业急迫性不高急迫性不高//选择选择太多太多//老老镇镇情情结结，，属属于市于市场场上慢上慢热热的的“跟“跟随随者”群体，短期快速放大可能性不高者”群体，短期快速放大可能性不高本地客户体量变化趋势图客户群量50%0200220042006200820102012本报告是严格保密的。B产业客户0404年起年起随随着工着工业区业区的的发发展和中海展和中海壳壳牌的建牌的建设进驻设进驻，石化，石化区区、、工工业区业区高管和工高管和工业区业区技技术术人人员员客客户开户开始出始出现并现并逐逐渐渐增加；增加；年份典型项目产业客户比例41、丽江花园2004熊猫国际1-210%2、熊猫国际3、瑞景居期34、棕榈岛别墅2004瑞景居1期20%12005瑞景居2期20%2006棕榈岛别墅40-50%22006丽江花园20%本报告是严格保密的。B产业客户在在经历经历短短暂暂的增的增长长期后，期后，产业产业移民客移民客户户在在0707年后年后开开始出始出现现增增长缓长缓慢慢趋势趋势；；年份典型项目产业客户比例2007中天彩虹城9%2007菩提园8%总体比例基本都在2007-09美岸栖庭5%10%以下，产业客户2007-09新天名城3%体量很小；20008中铭豪园20%2010仁和WE卫城10%业内人士访谈：“中海油能拉动10万人来大亚湾就业。”以前这曾经是一个宣传亮点，但是项目正式投产后，由于机械化率生产比例很高，并没有拉动那么多人就业。近几年，惠阳和大亚湾的产业人口，也没有如预期那样显著增加，造成这边的房子基本空置；“本报告是严格保密的。淡水房地产信息咨询部负责人B产业客户限制因素限制因素11：有效客：有效客户户群体有限，在群体有限，在经历经历初期的消化后增初期的消化后增长缓长缓慢慢1西区劳动密集型企业为主，低端产业工人为主，有效客群有限；以富士康/比亚迪为代表，80%以上为中低端产业工人；2石化区自动化程度高，产业工人总量有限；中海壳牌3000人/中海油1500人?专家语录：人口数量低一直以来都是我们面临的问题，石化产业对人口的带动，之前被高估了。因为现在很多操作都是自动化的，不需要那么多人力。从大的方向来讲，一个城市要吸引人来定居，靠重工业肯定不行，大亚湾需要把旅游和文化产业做起来，才会吸引更多人前来居住。大亚湾区规划建设局房产科科长胡勇强?业内人士访谈：“产业园这边企业都是一些制造业，人是很多，但是都是一些打工的，他们一般就一个什么组长，管几百个工人，现在出来买房的可能就那些人，但对价格的承受能力非常的弱，基本上只能接受在总价30万以内的房子，他们大多选择西区这边，像这边一些单体楼，价格很便宜的，挺多比亚迪的人买；本报告是严格保密的。德洲城项目负责人B产业客户限制因素限制因素22：：刚刚性置性置业业需求弱，大部需求弱，大部分分客客户户向惠城外向惠城外溢溢壳牌员工居住状况调查工业区客户置业现状：1、高收入人群已置业/企业高端租房解决：高管/专家2、中等收入人群群体数量大多选择城区或者福利房置业，未来新增人群也需1-2年的“心理稳固期”才能产生有效置业需求3、普通产业工人非有效置业需求：宿舍解决；本报告是严格保密的。B产业客户限制因素限制因素33：配套、：配套、环环境境等因素造成置等因素造成置业业客客户户群体向惠城外群体向惠城外流流；；自住客置业的主要关注点：影响产业客户置业的关键因素：1周边配套1周边配套缺乏2环境、景观2治安及社会环境差3物业管理、发展商信誉3石化区环境污染4小区规模5升值潜力?山水华府客户付先生：“这边环境比较好，配套全，大亚湾那边现在配套还是比较差的，而且有很多娱乐、桑拿，治安也不好，而且靠近石化城，那边不是很多石化企业的么，这个对健康不好，虽然现在技术是很先进，但是多多少少还是有影响的，我们平时上班就在那里，要是还住那里，时间长了还是不太好的”?新天名城项目主管：“我们曾经也尝试过去产业园拉客户，但是发现很难，工业区的客户价格承受能力太弱，原来我们卖3千多地时候他们还嫌贵，至于像石化区的客户一般会选择城区，一来这里的配套不完善，二来，石化区的员工还是会认为石化产业对环境和健康是有影响的，他们平时上班没有办法，所以下班了就不希望还住在附近；”本报告是严格保密的。B产业客户从产业园从产业园的的发发展展规规律看律看：：过过渡渡阶阶段段——以工——以工业园产业带动业园产业带动大量大量居住需求居住需求尚尚未未产产生，短期生，短期内内很很难构难构成成核核心客心客户户群体群体;;新兴产业园区与房地产发展一般规律发展规律：阶段起步发展期成熟发展期?早期房地产主要是为期产业服务的生产和生活园区发展启动区建设，少量企产业集聚效应，大量外资园区建设基本业入住企业进入完成配套房地产市场对商品房需求很少需求逐渐释放价值潜力尚产业需求大量?当产业规模和企业人未被完全开发出来释放口达到一定数量并且人物业形态原有住宅新建商品房，租赁市场高档楼盘口稳定后，逐渐开始大价格变化区域原有价格体系房价与区域价值同步增长房价升值拐点效应规模的居住物业开发居住人群本地农户为主，少量产业区技术人员；部分高高端客户稳定?这一阶段的出现一般开发区工作人员端客户增长在12年以上；配套及交通生活配套设施档次较基本生活设施逐渐完善，大规模商业配低，交通很不方便部分教育配套套设施建设大亚湾工业区目本报告是严格保密的。前处于过渡阶段B产业客户限制因素限制因素长长期期存存在，在，20122012年年产业产业客客户对户对大大亚湾亚湾市市场场不不会会有有明明显显的支撑作的支撑作用用；；产业客户体量变化趋势图客户群量50%02002本报告是严格保密的。20042006200820102012C深圳客户03-0503-05年，惠年，惠阳与阳与大大亚湾亚湾市市场场推售推售项项目量小，价格低，市目量小，价格低，市场发场发展展缓缓慢；慢；03-05年市场推售量为30万平米，消化月均速度为21套/月，且主要集中在惠阳城区；本报告是严格保密的。C深圳客户05-0705-07年起，深年起，深圳圳客客户户的的进驻进驻，受深，受深圳圳客客户户拉拉动动，惠，惠阳阳大大亚湾区亚湾区域房地域房地产产市市场场快速快速发发展，价量提展，价量提升迅升迅速速;;深圳客进入后，市场快速发展，05-06年市场推售量为５０万平米，月均消化速度为８０套/月本报告是严格保密的。C深圳客户05-0705-07年起，深年起，深圳圳客客户户的的进驻进驻，受深，受深圳圳客客户户拉拉动动，惠，惠阳阳大大亚湾区亚湾区域房地域房地产产市市场场快速快速发发展，价量提展，价量提升迅升迅速，速，深深圳圳客客户户特特点：点：2005-2007年，带动市场发展的主要是深圳的投资客，从成交客户的统计数据看，深圳客户基本占到市场的9成，其中投资客占8成；成交客户来源区域统计分析成交客户置业目的统计分析数据来源：德州城、美岸栖庭、熊猫国际本报告是严格保密的。C深圳客户05-0705-07年起，深年起，深圳圳客客户户的的进驻进驻，受深，受深圳圳客客户户拉拉动动，惠，惠阳阳大大亚湾区亚湾区域房地域房地产产市市场场快速快速发发展，价量提展，价量提升迅升迅速，速，深圳投资客户的基本构成和特点：以深圳中小投资为主，普通白领、自由职业者、中层管理者、小企业主等；高学历，26-35岁左右，财富的初级积累，价格承受能力有限；追求高回报率的城市未来价值挖掘者；片区客户阶层情况1%2%18%36%20%23%35%企业中高层管理人员私营业主及自由职业者一般职员专业技术人员公务员其他本报告是严格保密的。C深圳客户05-0705-07年起，深年起，深圳圳客客户户的的进驻进驻，受深，受深圳圳客客户户拉拉动动，惠，惠阳阳大大亚湾区亚湾区域房地域房地产产市市场场快速快速发发展，价量提展，价量提升迅升迅速，速，驱驱动动因素因素1——1——产业产业驱驱动动，，0606年深年深圳圳投投资资客出客出现现快速增快速增长长；；07年大亚湾客户置业目的分析自住10%纯投资投资+自住50%~60%30%~40%新政前置业客户构成纯投资投资+自住纯自住2