突围之道突围之道?外界目前不认为世茂铂翠湾是豪宅，本项目需要重新建立自己的形象，因此需要更改案名，同时根据本项目玲珑型豪宅的定位以及世茂集团以前开发的项目，取名为：定位重塑形象重塑软硬件升级世茂·滨江花园体验升级突围之道突围之道?分阶段形象。2011年定位重塑1月3月6月12月立势成势借势形象重塑软硬件升级定基调炒产品炒圈层体验升级第一阶段第一阶段主题一：一生/一宅/一见希尔顿第一阶段第一阶段活动：希尔顿酒店签约仪式暨小希尔顿见面会第二阶段第二阶段主题二：长沙的玲玲豪宅在哪里？第二阶段第二阶段活动：顶级豪宅产品全球鉴赏会之五大价值第三阶段第三阶段主题三：找到组织真好！第三阶段第三阶段活动：prada全球时装发布会既名流圈层夜突围之道突围之道?精装、用材用料、智能安防、公共空间、物业服务、园林。（含电梯刷卡、普罗巴克指纹锁、双银low-e玻璃、霍尼韦尔智能、垃圾处理器、新风系统、大金中央空调、物业服务）定位重塑形象重塑软硬件升级体验升级五大重塑五大重塑?5000元/平豪装：树立与万达、运达叫板的资本。全力打造长沙首席豪宅精装标准，从硬件上树立与万达、运达国际对话的资本。定位重塑形象重塑软硬件升级体验升级五大重塑五大重塑?用材用料：细节彰显豪宅标准，定义豪宅血统巴西花岗岩进口VESBOPPR给水管定位重塑形象重塑软硬件升级体验升级塑钢+LOW-E（6+9+6）黑檀木五大重塑五大重塑?入户大堂：全大理石装修，高级木材包装。定位重塑全大理石装修高级木材形象重塑软硬件升级体验升级五大重塑五大重塑?智能安防：树立身份感、地位感、安全感。红外线监控系统新风系统定位重塑形象重塑软硬件升级体验升级直饮水系统私家指纹识别系统五大重塑五大重塑?园林升级：置放建筑小品，提升园林品位。定位重塑形象重塑软硬件升级体验升级五大重塑五大重塑?物管服务：加强安保、园林管理等，从细节彰显豪宅品质。定位重塑形象重塑软硬件升级体验升级突围之道突围之道?动线升级、售楼部、样板房、围墙、销售员、停车、预约看房。定位重塑形象重塑软硬件升级体验升级五大重塑五大重塑?接待流线-开车门：酒店式接待，彰显客户身份。定位重塑形象重塑软硬件升级?接待流线-擦鞋：专人擦鞋，自动擦鞋相结合。体验升级五大重塑五大重塑?接待流线-雪茄：来访客户送高档雪茄，从细节和其它豪宅区分开来。定位重塑形象重塑软硬件升级?接待流线-红酒：专人擦鞋，自动擦鞋相结合。体验升级五大重塑五大重塑?置业顾问形象提升：对置业顾问从形象、身高进行筛选，建立项目高端形象，同时建立置业与客户平等对话的信心，塑造项目豪宅性格。定位重塑形象重塑软硬件升级体验升级五大重塑五大重塑?置业顾问培训提升：奢侈品培训，让置业顾问了解奢侈品，以更好地和客户进行沟通。定位重塑形象重塑软硬件升级体验升级报报告体系告体系AnalyzeSystem受困思变突围重生重生之道重生之道重生的根本是客户，作为豪宅我们的客户是谁？客户分析客户分析运达运达中央广中央广场场?依托喜达屋集团FANS、运达老板影响人群、长沙喜来登、长沙美美百货、长沙运达老客户的精准营销，其中一次性付款占到45-50%。其中100平二房，投资客占有较高比重。喜达屋集团FANS、业务合作伙伴单位、?项目于2011最高端的酒店的青睐者……外省客户（北京、上海为年5月18日举主）占到50%以上行业主答谢会，省外财富人士、投资人士、商界政界名流推出4#、6#栋，共459套房源，销售398套，喜来登高端会晤人士、单位高层、入住酒销售率87%。店商务人士、文艺界、演艺界、明星、商界政界名流、最高端的酒店的青睐者……美美百货奢侈品vip会员、客户、省内来长沙高收入人士、富太太、女士、小姐…省内客户占到20%以上…已经购买运达购国际写字楼、公寓老客户内部客户占到30%数据来源：现场调研数据客户分析客户分析保利保利国际国际广广场场?地缘性弱化，但地缘性仍旧占有较高比重。户型面积段客户年龄职业特征家庭结构置业次数客户来源置业目的客户关心非常看重?项目于长沙市天心区、芙蓉区、地级市客户地段、户型、2011年4三一、中联高管投资兼顾自地段、居住环境129-146㎡28-35三口之家主流客二次置户群体业（白描株洲、郴州、邵阳品牌、配套、车、附近高校教授住、户型月30日开、耒阳）位、景观盘，推出三房客户来源：以长沙本地客户为主，少量地州市客户和省外客户1#栋130-高桥私营老板、地段、户型、地段、景观、户长沙市天心区、芙195㎡户169-171㎡40-50理工大学、中客南户四年口之家龄：集中在多次置业35-50岁之间；自住品牌、配套、车型、物业、居住蓉区、岳麓区为主型，共大学教授位、景观环境客户职业：本地以天心区、芙蓉区私营业主、政府官员为主，地州市客户主要为邵阳、郴州、株洲、220套房长沙市天心区、芙天心区、省府官地段、户型、地段、车位、景耒阳等地的三口煤至老板、五口矿老板等私蓉区、雨营业花区为主主，为主自住；兼顾、源，销售158-171㎡35-45员，中建五局高多次置业品牌、配套、车观视野、户型、之家少量地级市客户（耒投资管位、景观物业、211套，阳、郴州、邵阳）销售率家庭结构：3-6口之家；矿老板、煤老板地段、户型、品地段、车位、景96%。四房三口至五口长沙市天心区、芙190-196㎡35-50、高桥、红星私多次置业自住为主牌、配套、车位观、户型、物业置之家业次数：均为多次蓉区购、房岳麓；区为主营老板、景观、噪音，商业配套长沙市客户居多，少私营老板、置矿业老目的：多改居住兼顾投资考虑；地段、户型、四口至五口量地级市居多（邵阳地段、车位、景259-273㎡35-50板、烟厂高官、多次置业自住为主品牌、配套、车之家、株洲、郴州、耒观、户型、物业中建五局高管位、景观、噪音客户关注：主要看中其地段、品牌、品阳质）、服务及配套；长沙市客户居多，少地段、户型、房企高层、私营四口至六口量地级市客户居多地段、车位、景328-349㎡35-55多次置业自住为主品牌、车位、景老板、政府官员之家（株洲、郴州、邵观、户型、物业观、噪音阳）五房矿老板、煤老板、高桥、房企高地段、户型、地段、车位、景三口至六口长沙市天心区、芙蓉365㎡35-55管、中建五局高多次置业自住为主品牌、车位、景观、户型、人文之家区、为主管、烟厂高管、观、噪音环境、物业政府数据来源：现场调研数据部分事务繁忙的创业者，利于节省上下班时间，万达同时能彰显其身深度访谈深度访谈份；部分客户将万达和保利比，万达具有明显的价格和地段优势。?客户一：某私企老板我之前在南边买了套别墅，但是现在工作太忙了，每天上下班路上还是比较堵的，这样会浪费很多时间。我公司就在芙蓉广场附近，如果我在万达公馆买套房上班就方便多了，省了更多的时间来做事了，家里有事，回家也方便，实在堵车了，走个路回去也只要一、二十分钟。?客户二：某私企高管我前几天去看了保利国际，那边毛坯房，贵得死，要卖15000，真他妈的坑爹，他妈的抢钱，那位置，还毛坯，15000！万达公馆这里带5000的精装才13000，刚看了样板房，确实不错，搞得有点像皇宫，如果我朋友知道我买了这样的房子，肯定倍有面子，并且这地段比保利国际好多了，绝对的市中心嘛，李嘉诚说得好“地段，地段，还是地段！”幸好没买保利国际啊，不然肠子都悔青了！客户分析客户分析本案成本案成交交客客户户从本案成交客户看来，30-50岁的客户占了半数以上，需求130㎡以上户型的比例占41.30%，可见经济实力雄厚，区域具有一定的地缘性，省内客户也占了相当的比重。住宅成交分析年龄比例面积比例区域比例20以下3.33%8223.91%省外12.50%20-3026.67%9834.78%省内20.00%30-4030.00%130-13541.30%岳麓区32.50%40-5026.67%　　雨花7.50%50以上13.33%　　天心8.75%　　　　芙蓉8.75%　　　　开福区10.00%　100.00%　100.00%100.00%客户小结客户小结本案客本案客户户小小结结从市场上的豪宅客户中得到借鉴，同时结合本案已成交客户，我们的客户应该是这样一群人：社会财富阶层、政府官员、企业高管?　客户的年龄段以35-45为主力，相对距城市中心越近的项目客户年龄会略偏年轻一些，他们的生活与繁华的都市关联性更强；?　客户来源与项目所在地有一定相关性，总体而言各项目客户的主要来源还是以其所在区域客户为主；?　客户职位多为麓谷工业园中的企业主，董事以及企业高管，公务员基本都是处级别以上高官，从事的行业主要是金融、贸易和服务业；?　客户的置业次数都在2次以上，3次置业的居多；大部分置业目的以自住兼投资为主?　客户的家庭结构主要是3口之家。他他们们是一群金字是一群金字塔塔中上中上层层或或金字金字塔尖塔尖的人……的人……他他们们是一群是一群““空中空中飞飞人人””飞飞机机是是他他们们常坐常坐的的交交通通工具工具…………他他们们的的业务业务遍遍布全布全国国希尔希尔顿顿、万豪、喜、万豪、喜来来登……登……这这些超些超五星五星级级酒店酒店使他使他们经们经常光常光顾顾的的场场所所高尔高尔夫夫球是球是他他们们所所钟爱钟爱的的运动运动当当然然一一些些高端的高端的休休闲娱乐闲娱乐消消费场费场所所和奢侈品店和奢侈品店也也是是他他们经们经常光常光顾顾的地的地方方世茂品牌接地气，需要服务长沙地产13年的新鼎，搭建桥梁。面面对这样对这样一一个个客客户户？群群我我们们如何把他如何把他们搞们搞？定定新新鼎鼎认为认为：：本案客本案客户户可可分分为为四四个维个维度度，，对对其其进进行行““精精确制确制导导””、、““重重点点打打击击””！