高策建议：鉴于方兴企业第一次进入重庆，企业品牌暂时在重庆的知晓度不高，高策提议采用方兴在全国知名度较高的金茂系案名作为前缀。金茂.金色世纪TheGoldenCentury案名释义——1、金色，代表人生最辉煌的时候，暗喻购房客群的年轻2、世纪，经过多年的等待，项目周边城市生活味道已经酝酿成熟，城市中心，一个新的时代开始！引领城市生活回金茂.金色世归，传承人生纪真谛LeadingthecitybackThetoGoldenlife,inheritingCenturytheessenceoflife城市中心.50万方完美配套大社区CityCenter.Fivehundredthousandperfectsupportingcommunity柒营销战略及策略破解策略营销关键点2：如何让想离开的人留下来？破解策略：城市生活化的配套资源升级，带来城市生活的配套升级策略要点：?通过健康体系、生活成熟体系、教育体系等城市配套资源的升级，满足留下来的人、准备离开的人们对于城市生活本质的需求，提升或者增加对应的城市生活配套资源。升级城市生活配套柒营销战略及策略破解策略健康生活体系升级链接奥体中心、重医附一院，为老年人提供健康、运动的生活体系和服务成熟的生活配套体系升级成熟的交通体系、链接奥体运动俱乐部、链接谢家湾、育才学校解决子女教育问题，为他们提供最纯粹的城市品质生活氛围教育体系升级引进谢家湾、育才学校资源，为业主的子女提供优质的教育升级；引进奥体一起打造儿童娱乐中心，为业主子女提供一个便捷、安全的玩耍场所。时间：7：30地点：奥体中心城市生活日志：爸爸妈妈出发去奥体中心，和拳友一起感受太极拳的深奥。时间：8：00地点：袁家岗轻轨车站城市生活日志：八点准时出现在地铁站，快捷的交通体系保证我按时到达赚钱基地时间：8：30地点：日月光表叔茶餐厅城市生活日志：可以品尝到地道的港式早茶，在精致的茶点中唤醒一天的好心情时间：12：40地点：【时代天街】商圈城市生活日志：听说“sasa”入驻，中午溜达去看看。母亲大人要过生了，顺道去“sasa”为她挑选一份礼物。时间：17：30地点：“寶力豪”城市生活日志：保持锻炼为健康生活注入活力；同时也尝试新到的跑步机效果怎样。时间：18：30地点：谢家湾小学城市生活日志：早早在学校的大门，等候学校开闸放学的时候，那小小的身影张开双手抱抱的温馨。时间：20：30地点：【杨家坪】商圈UME城市生活日志：上周与朋友一起约好看生化危机5首映，作为资深的生化【粉丝】，我不介意让我的脸色看起来更苍白一点，打招呼的手势更慢一点。作弄人的机会不要浪费。时间：22：30地点：溫馨的家城市生活日志：回家途中，心情不错；推开卧室落地窗来到阳台，望着窗外城市主干道川流不息的车流，已然感悟，生活本该这样。金茂.金色世纪CityCenter.Thesheerqualityoflife引领城市生活回归，传承人生真谛Leadingthecitybacktolife,inheritingtheessenceoflife柒营销战略及策略创新营销策略营销关键点3：区域同质化竞争严重，如何突破竞争格局？破解策略：创新营销策略要点：?本案将在渠道、推广、活动、销售、展示等方面实行创新营销，形成与众不同的市场口碑，在同质化竞争格局中脱颖而出。营销创新彰显与众不同柒营销战略及策略创新营销策略渠道创新——1、行销出击，多种渠道手段联合作战2、竞品客户拦截，打击竞品价值缺失活动创新——1、寻找金茂.金色世纪，体验城市生活配套2、销售中心开放活动，展示项目品质体验、展示创新——创新营销策略1、设置小广场，聚集项目人气2、通过有味道记忆的销售大厅，展示城市历史变迁，传递回归城市生活的主题3、设置工法区展示项目品质、开发商责任感销售接待创新——1、对应城市精英工作时间节点，延长销售晚间接待时间柒营销战略及策略创新营销策略（渠道创新—行销出击）参照万科锦程精准渠道执行，着力大石杨片区，变坐销为行销，拦截目标客群，确保旗开得胜。?专业行销团队，分区域扫描客户；专属大客户经理直销谈判……?分点布控，点对点巡展，社区摆展、专业市场扫荡、轨道交通派单、精准打击目标；?每种渠道动作的点对点式销售说辞、丰富销售道具；?电话CALL客?客户资源整合；?…………柒营销战略及策略创新营销策略（渠道创新—竞品拦截）针对本案未来不同的竞品项目，高策建议利用整合的资源优势，通过销讲说辞的精炼，在实施客户拦截时分别打击竞品缺失的价值点，提升本案竞争优势。打击点龙湖时代天街以商业为主，不适合居住英利国际以商业办公为主，不适合居住华润二十四城缺少医疗配套及健康运动场所保利花半里离轨道交通距离远，无健康运动场所柒营销战略及策略创新营销策略（活动创新—寻找城市的生活）主题：金茂.金色世纪在哪里？——寻找城市中最纯粹的生活领地；活动时间：2012年10月21日开始（暂定）活动地点：项目周边区域活动目的：通过来访客户收集周边6个固定点印章，在开启本茂案入会登记的同时，强化客户对于项目周边生活资金源的了解。活动内容:1.于每个周末接受办理，客户到现场加盖爱心印章，每加盖一枚可享受总房款2000元优惠（最高优惠12000元）。2、主流媒体刊登项目活动信息；3、客户填写调查问卷，了解客户心目中向往的生活方式是什么？金纪世色柒营销战略及策略创新营销策略（活动创新—销售中心开放）主题：最纯粹的城市生活领地展现——项目售展中心开放活动时间：2012年11月16日（暂定）活动地点：销售中心活动目的：首期售展中心开放，通知前期办卡客户前来实地体验，销售人员进一步确定目标客户。活动内容:1、盛大的项目剪彩仪式+冷餐会；2、上午邀请办卡客户前来参观；下午自由开放3、现场工法、节能、材质、建材品牌，园林景观、样板房展示，体验项目品质。4、邀请主流媒体前来参观，事后企业品牌、项目形象新闻炒作。柒营销战略及策略创新营销策略（活动创新—活动广场设置）在项目地址，为周边的居民打造一个小广场；通过引进露天电影、儿童游乐场、宵夜大排档、露天坝坝舞等群体性娱乐功能，拦截项目周边人流、聚集人气。柒营销战略及策略创新营销策略（销售大厅展示创新）改变销售中心单调的接待功能和商业印象，增加老城的历史展示，增加城市味道的体验设置。重点——1、通过香水让客户感知城市品质生活的味道；2、通过展示，演绎城市的过去、现在，以及未来，传递回归生活本质的主题。柒营销战略及策略创新营销策略（品质体验创新—工法展示）在人人都惶恐山寨、伪劣、地沟油等字眼漫天飞舞的时代，我们对客户演绎诚实、安全、品牌！柒营销战略及策略创新营销策略（销售接待模式创新—晚间接待）销售接待时间，对应城市白领工作时间节点，实行分班制，晚上延长接待时间，配合小广场的各项玩乐设施，聚集人气。壹‘营销目标解读贰‘本体/产品解读叁‘市场解读肆‘客户分析伍‘项目SWOT分析全案提纲陆‘营销难点及关键点柒‘营销战略及策略捌‘营销执行策略捌营销执行策略推售策略（推售原则）推售原则——小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度Act1【工程进度原则】根据各栋的工程进度和取得预售许可证的时间，合理安排每期推售的产品量。Act2【户型均好性原则】推货时，各类户型均好搭配推出，保证产品线供应丰富，为客户广度提供保证。Act3【景观均好性原则】各类产品景观均好搭配推出，价格差异化定位，满足客户需求。Act4【小批量推售原则】小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，营造热销氛围。Act5【价值提升原则】根据热销局面，为下一批单位的价格提升奠定基础。捌营销执行策略推售策略（房源评定及梳理）项目北区合计房源1878套，2012年可供房源为400套A级区域（红色）：景观价值较高，环境相对宁静；B级区域（黄色）：道路及周边旧社区1北区对其有一定影响；23C级区域（蓝色）：受道路及周边旧社4区影响较为严重；捌营销执行策略推售策略（推售批次划分）小步快跑，优势房源与劣势房源搭配，保证单价结合工程必备条件与房源优劣势，我们对项目推售做出如下划分：2012年12月一批次，6#、11#楼，共400套1#6#112013年3月二批次，8#、9#楼，共342套#2#2013年5月三批次，7#楼，共190套7#103#2013年8月四批次，2#、10#楼，共489套#48##9#2013年10月五批次，15#、16#楼2014年3月六批次，3#、4#楼，共457套241516###2014年5月七批次，22#楼1723##2014年7月八批次，17#、24#楼19#201822#2014年11月九批次，18#、19#楼##212015年3月十批次，21#、23#楼#2015年6月十批次，1#、20#楼注：具体推售方式根据当时储客情况确定捌营销执行策略推售策略（高层入市价格预估）套内8417元/平米（建面7179）作为高层入市预估单价市场比较法项目/权重系数本案兰波红城丽景华润二十四城春风与湖万科锦程区位1087879配套151312121112交通151212131013物业管理108710710建筑风格1087878楼盘规模10761088规划1086998发展商品牌知晓度10769610户型设计1098989合计1008071887387各竟品实售价　8600875080009000各竟品修正价格Pi'　12903937.512002250*权重系数Wi'　15%45%15%25%权重修正价84171454358013152069注：高层公摊率按18%计，公寓公摊率按25%计捌营销执行策略推售策略（公寓入市价格预估）建面9120元/平米作为公寓入市预估单价本案