目标解析项目分析竞争分析客户分析问题界定案例借鉴营销战略客户策略价格策略策略体系产品策略推广、展示策略销售策略营销节奏与费用计划本报告是严格保密的。1区域公寓二手房市场分析出售市场地址房龄面积楼层总价单价荣大时代广场5年210㎡8F90万元4285元/㎡荣大时代广场5年215㎡8F95万元4418元/㎡荣大时代广场5年210㎡5F105万元5000元/㎡解放新天地5年42㎡16F24万元5714元/㎡解放新天地5年64㎡15F35万元5468元/㎡出租市场地址房龄面积楼层户型价格新天地五年以内55㎡12F一室一厅1500元/月新天地五年以内78㎡19F二室一卫1700元/月新天地五年以内48㎡20F一室一厅1200元/月本报告是严格保密的。2公寓价格建议现解放广场周边商务公寓和写字间出售价格大多集中在4500－5500元/平之间，但此类产品相对面积较大，30－50平米的小户型单位也可达到6500元/平以上。综合评估所得：均价产品调解系数项目名称(元/平区产品配套便利内环外环品牌综合系本案参考方米)位境境数价格(元/平方米)荣大时代550010.811－－1.10.70.9335153新天地650010.711－－1.10.70.9165954本案111111115553综上建议，公寓价格为：毛坏：5500元/平精装：6500元/平（含800－1000元/平装修）本报告是严格保密的。3区域商铺二手房市场分析出售市场地址名称面积楼层总价单价解放广场时尚金街20㎡－1F80万元40000元/㎡解放广场时尚金街7.9㎡－1F32万元40506元/㎡解放广场时尚金街21.06㎡－1F97万元46000元/㎡出租市场地址房龄面积楼层价格（元/年）单价解放广场时尚金街8㎡－1F192001600元/月解放广场时尚金街7.98㎡－1F250002080元/月解放广场时尚金街8.58㎡－1F220001830元/月本报告是严格保密的。4商铺价格建议解放广场周边区域内无可对比性强的地上商铺在售，地下商铺为地下时尚金街于2012年初开业，根据实地调研当时业主购铺价格大约为3.6－4万元/平米，现二手市场转让信息为出售价格4.5万元左右，租凭价格为200－250元/平/月，综合评估所得：均价产品调解系数项目名称(元/平区产品配套便利内环外环品牌综合系本案参考方米)位境境数价格(元/平方米)时尚金街4500010.710.90.80.90.70.857本案1111111152508综上建议，商场内铺均价在52000元/平方米本报告是严格保密的。5目标解析项目分析竞争分析客户分析问题界定案例借鉴营销战略客户策略价格策略策略体系产品策略推广、展示策略销售策略营销节奏与费用计划本报告是严格保密的。6充分发挥地块所具备的资源优势，公寓产品打造新城市精品主义公寓产品价值体系资源条件地段地段地段地段：项目位于城市核心地段，极强的城市感，配套：项目位于城市核心地段，极强的城市感，配套齐全。齐全。?建筑立面像征符号?气派入口可为因素私人空间?户型设计——保留拼合可能，注重细节空间?室内公共空间——酒店式大堂公共空间?室外公共空间——空中花园、空中连廊?社区配套——商业MALL本报告是严格保密的。7通过对立面材质的局部强化，提升建筑质感，进而提高观者价值预期?商业及住宅低区三层外墙采用石材或仿石面砖，有效的提升建筑的价值感观，给人稳重或尊贵的感受；另出于成本考虑，高区可使用外墙砖或真石漆；?沿街面窗框、玻璃、阳台、空调板等均要做重点考虑，满足项目作为高端产品的形象要求?如果规划允许，建本报告是严格保密的。8议加大沿街面玻璃面积。重点关注沿主干道社区主入口效果，富有仪式感和尊贵感，标榜项目高端定位小区沿主干道的人行主入口务必得到充分重视，景观方案中应重点考虑，手法有内部抬高后加设台阶，设置景观喷泉等本报告是严格保密的。9地下车库局部实现自然采光，并在每栋楼地下一层设置入户大堂，实现双大堂本报告是严格保密的。10建议本项目设计较强参与性的空中花园，与地面融为一体，成为项目亮点本项目空中花园的设置，不但增加了园区园林面积，更使6层以上住宅拥有了极佳的景观视野；考虑到北方建设空中花园的成本及维护问题，空中花园以硬地铺装及休闲类设备设施为主，绿植以摆放盆花及季节性植草等方式实现。本报告是严格保密的。11尽量设置凸窗和开放式阳台，赠送一部分面积，提高户型附加值大落地窗观景餐厅B座公寓平面图凸角窗扩展了可用空间景观卫生间本报告是严格保密的。12考虑整体定位沿主干道商业街定位为中高档时尚购物街区，命名为“兴隆·财富金街”此街区功能有：1、时尚购物；2、高端品牌展厅；财3、咖啡及西餐；富金4、银行等企业办公；街5、品牌干洗店；6、美容美发等；。。。。。。本报告是严格保密的。13设备设施建议?制冷：中央空调?采暖：地采暖?供电：双路供电?电视：预留有线电视及卫星电视接口?网络：宽带入户，2-4个信息点?热水：24小时热水?电梯：KONE电梯或同等档次?消防：自动报警系统，消火栓灭火系统，自动喷淋系统?安防：可视对讲门禁系统，电子巡更系统，全方面闭路监视系统，地下车库智能化门禁系统核心价值点：通过放大某项功能，加强对高科技的应用，凸显生活?其他的：新便利处风系、尊贵感。统，LOW-E如玻璃全建筑无线上网系统，全智能化系统等本报告是严格保密的。14公共空间装修地面?大堂为进口天然石材?首层电梯厅为进口天然石材?标准层电梯厅为高级石材?标准层走廊为美国杜邦或同档次品牌尼龙材质地毯墙面?大堂为进口天然石材?首层电梯厅为进口天然石材，局部进口天然环保乳胶漆?标准层电梯厅为高级石材，局部天然环保乳胶漆?标准层走廊为高级石材，局部天然环保乳胶漆公共空间装修设计的核心价值在于品位和人性化一切为业主考虑本报告是严格保密的。15配套设施?大轿箱电梯能展示物业大气势的形象。?另外物业体量较大，往来人流较多，因此建议采用大轿箱电梯。?选择高速电梯低位2.5米/秒,高位3.5电梯米/秒间设.置要求行为细部设置及设计要点体验点分析商务电梯，不小于15人以上吨位带空调，空气清新，电梯内部两边设楼舒适层按键不尴尬电梯内扶手高度、粗细、样式人性化通过不枯燥楼层提示屏较大，滚动式彩色液晶显示屏时间短提示音清楚，人性化；背景轻音乐；监控系统设置，周一——周五地毯更换本报告是严格保密的。16物业服务星级酒店服务资产管理?24小时返家接待服务，如代提行李等?根据对目标业户的定位及其产品形态，提供具有国际水准的服务，确保物业长期保值升值。?24小时访客接待服务，如客人等候时提供茶水等机电维护服务?24小时留言服务?居家简易修缮服务，提供业主简易居家修缮及技术咨询服务。?24小时生活信息服务，如提供各类厂商如餐饮、影院、干洗店及家政公司等的资料和相关?专有部分设施、设备检查及修护服务，包括给信息书设备，排水设备，卫生设备，热水器设备，电气设备，空调设备，换气设备，室内消防设备等维护全方位商务管理事项。?代订报纸杂志等生活礼宾服务?代订花束等?代住户特约钟点工?代订票务等，如代订、代购、代取机票、?短期或长期居家清洁服务火车票、电影票等?代请家教?代缴费服务，如电信、水电、停车等费用?残疾人士特别服务?其他代办事项服务，申请电话、水电过户等?……?……本报告是严格保密的。17其它产品及服务建议产品方面：1、沿街房间采用三玻两空窗，提高隔音；2、沿街单位赠送户式中央空调，以解决调温、调湿、换气需求，若考虑成本问题，可考虑安装单向式新风系统；3、采用阜新地区较为少用的高端品牌电梯（例如KONE,FUJITEC等），在不明显提高成本的前提下，构建差异性的卖点；4、为了实现产品之间的差异性竞争、提高产品品质，建议将A座做成精装（标准及示意附后），B座保留为毛坯。服务方面：直接聘请DTZ、第一太平等品牌物业公司进行管理，而非顾问本报告是严格保密的。18精装标准800－1000元/平米，创造竞争价附件：值，牵引客户，提升项目价值门有效利用内部空间板收纳也可收纳常用的外套、长柄架雨伞和鞋子安全放心低甲醛：全部材料使用环保型，达到E1标准（甲醛释放量1.5mg/l以下）部分材料达到E0标准（甲醛释放量0.5mg/l以下）细节之处体现的安全设计：台面前端带有小水沟，即使台面上不小心有积水也不会沿台面滴落下来，更不会沾BT铝合金不锈钢把手两端均带有塑料盖板湿衣服。，防止意外擦伤。本报告是严格保密的。19主题样板间——之小户型煽情样板房展示精要：通过样板房的命名、现场摆设等营造有生命力的样板房，以更多感性的元素打动客户他约我去迪士尼本报告是严格保密的。20主题样板间——之空间异样感煽情简装样板房通过优质的材质、高品质的艺术性简单家俱，再配以灯光处理。既可以节约成本又不失样板房的格调与品味本报告是严格保密的。21商业产品本项目商业区域属性界定商业级城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业别规模30万以上3.6-18万9000-360001800-9000（M2）城市交通、人口核心居民聚居区、商务集聚地居民聚居区，人流住宅小区自发形成区位区，历史形成的商业，公共交通集散地周边集中交通便利，配套物业聚集区客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上——内城区与中距离郊区步行15分钟内的核心客（半小时车程内）居区域15分钟车程内居民，居民小区内部及周边居户民与办公工作人员、以及外来消费者民旅游者商业形商业街为主，个别集中商业为主商业街＋集中商业小型商业店铺态集中商业本报告是严格保密的。22商业价值分析?商业街：铺面沿价值最大面开发设置。在转角处可设置高档餐饮主力店，拉动整体街区