项目定位项目属性定位项目形象定位属性定位概括项目的区域价值、法式风情和品牌价值，占位市场——番禺中心番禺中心··法式风情品牌领地法式风情品牌领地PanyuPanyucenter,center,FrenchFrenchstylestylebrandbrandterritoryterritory?基于法式风情是本项目区别于其他竞争对手的主要符号；?基于主力年轻的客户群追求小资的优雅生活；?基于主力客户群仍然是市桥南或市桥客户；?基于品牌价值是与区内其他大品牌开发商竞争的发力点；形象定位竞争对手的形象定位在确定形象之前，先看看竞争对手的形象定位——区域项目形象定位海伦堡流金岁月显赫之上，境界所在桥南星辰时代豪庭公园九座，璨若星辰博学公馆才智中心，领世名门亚运城现在，就是未来亚运板块东湖洲花园新城央·皇家风范·传世大宅金海岸花园开阔自由，和谐高贵剑桥郡滨爵览尽江山，誉传百年华南板块剑桥郡佰利山绚丽人生，梦想由心诉求点主要是地段、景观和建筑，缺乏对文化和生活层面的归纳保利·香槟系列——通过“香槟文化”的演绎，传播“香槟生活”的感受，营造极致感性的品牌体验。“香槟味道”——纯粹的法式风情建筑和园林的设计，打造出浪漫优雅的产品气质。关键词：浪漫“香槟人生”——至尊人性化的销售和物业服务，营造出尊贵的居住体验和社区氛围。关键词：尊贵“香槟生活”——高雅生活圈层，创造出充满浪漫温馨情调的居住和精神领地。关键词：优雅番禺中心番禺中心··法式风情品牌领地法式风情品牌领地PanyuPanyucanter,canter,FrenchFrenchstylestylebrandbrandterritoryterritory?2004年，保利地产携香槟花园来到珠江新城，让广州有了香槟的味道，优雅、浪漫、高贵。保利香槟花园传递了一种高雅的品位追求和温馨的生活基调，我们在营销上将这种生活基调定义为“香槟生活”。?2011年，保利地产将“香槟生活”移植到番禺桥南，让城市又有了香槟的味道！让城市让城市又又有了香槟的味道有了香槟的味道?纯正香槟，自诞生伊始，便是无边风华?最优雅的香槟，总有最优雅的氛围相配?最优雅的香槟，能统一建筑的理性与浪漫的情怀?最优雅的香槟，一切以主人奢享为中心May,2011让城市又有了香槟的味道June,2011让公馆生活有了香槟的味道JULY,2011公馆生活，在香槟里沉醉August,20118月1日，开启城市香槟日September,2011优雅生活，从保利·香槟公馆开始October,2011香槟生活，为您开启!系列推广语做展售楼部开放示范园林开放开盘二期开盘2011MAYJUNJULAUGSETOCTNOVDEC亮相起势乘势开盘深化二期开盘亮相：让城市又有了香槟的味道让城市又有了香槟的味道起势：让公馆生活有了香槟的味道让公馆生活有了香槟的味道乘势：公馆生活，在香槟里沉醉公馆生活，在香槟里沉醉开盘：88月月11日，开启城市香槟日日，开启城市香槟日深化：优雅的生活，从保利优雅的生活，从保利··香槟公馆开始香槟公馆开始二期开盘：香槟生活，为您开启香槟生活，为您开启思考：突围市场，第一期开盘爆破，树立项目标杆形象，为项目实现高价高速奠定基础策略&执行营销策略总纲营销执行方案价格定位及推货安排营销策略总纲通过“香槟文化”的演绎，传播Stratagem1:形象策略“香槟生活”的感受，营造极致感性的品牌体验。Stratagem2:竞争策略策略上的挑战者，改变游戏规则，建立新的物业类型Stratagem3:产品策略通过软硬件的高品质打造，建立番禺法式产品的新标准。Stratagem4:展示策略结合项目特色，树立项目形象，将法式风情完美呈现。Stratagem5:推广策略主动式领导者，强调区域、产品和品牌的不可复制性。超越竞争的营销全攻略当他们在追求大盘的“大而全”的时候，我们的区域市政配套已成熟；当他们选择高屋建瓴的泛滥建筑时，我们已经把浪漫的建筑与优雅的生活融为一体；当他们还在为贴金贴银的豪气比拼时，我们踊跃地为设计和格调而痴狂；当他们向往异域生活的赝品时，我们尝试着体验空间的品质与细节的格调化成长；当他们标榜传世宅邸时，我们始终坚信着我们的——开启番禺最浪漫优雅的生活；思考：突围市场，第一期开盘爆破，树立项目标杆形象，为项目实现高价高速奠定基础策略&执行营销策略总纲营销执行方案价格定位及推货安排以法式以法式风风情情为为主主线线，，贯贯穿穿整整个个营销营销推广期推广期产产品品线线————优优雅浪漫的法式建筑雅浪漫的法式建筑展示展示线线————法式法式风风情，香情，香槟槟生活生活物料物料线线————《香《香槟槟生活》生活》楼楼书书推广推广线线————让让城市又有了香城市又有了香槟槟的味道的味道活活动线动线————法式生活之旅法式生活之旅营销执行让城市又有了香槟的味道让生活更优雅——法式风情的尽致表现，让香槟更优雅产品线展示线物料线推广线活动线?装修标准的提升?小区配套的增加?项目其他价值增值?楼栋命名交楼雅居乐在番禺其他项目的装修标准——七大国际顶级品牌，装修报价仅3000元/㎡标准值回价钱，没有浮夸本项目的主要竞争对手是雅居乐，虽然目前不知道雅居乐项目的交楼标准，但从雅居乐在番禺的一贯做法，交楼标准都是比较高，而且客户都觉得很值这个价——雅居乐鸿禧华庭·2期星徽84～120㎡两房至三房，均价14500元/㎡，带2500元/㎡装修洁具引进德国高仪品牌，厨房采用方太品牌，地板为国内高端品牌产品。雅居乐花园·十年小雅75～150㎡两房至四房，均价14000元/㎡，带3000元/㎡装修丹麦威法橱柜、意大利爱芭厨电、奥地利百隆厨房五金、美国科勒卫浴、德国卡德维全进口浴缸、德国海福乐专业五金、德国西门子开关等七大国际顶级品牌产品，以及顶固衣柜。剑桥郡·佰利山105～109平米的三房，均价14200元/㎡，带3000元/㎡装修丹麦威法西门子的橱柜、意大利爱芭厨房设备、德国海乐专业五金门锁、美国科勒\德国高仪洁具、奥地利百隆厨房五金铰链、德国卡德维全进口浴缸、德国西门子开关等七大国际顶级品牌产品交楼提高本项目的装修标准，价值不能比雅居乐低标准在西海岸09的交标上，增加赠送松下收纳系统西海岸09地块室内装修标准：1.“欧派”橱柜配人造石台面、洗菜盆；2.“摩恩”水龙头及淋浴龙头，配送梳妆镜、毛巾架、纸巾架；3.“林内”抽油烟机、燃气灶、消毒柜、热水器；?“科勒”座厕和洗手盆；1.“西门子”开关及插座；本项目的装修标准，建议在西海岸09的基础上做升级版。提升室提升室内内装修交装修交楼楼标准标准：：1.增加赠送的电器，如空调、洗衣机，全部用国际名牌产品；2.赠送具有强大收纳功能的柜子，如松下的衣柜、鞋柜、书柜等；提提高高装修标准装修标准，与雅居，与雅居乐乐的的七七大大赠送储物产品，增加收纳空间国际顶级名国际顶级名牌牌抗衡抗衡，，装修标准装修标准不不能能比比雅居雅居乐低乐低。。交楼提升公共部分的交楼标准做好软装部分的展示，提升法国风情品味标准公共大堂的品质更高、更豪华西海岸09地块入户大堂装修标准：外墙：选用天然石材、外墙砖等外立面材料。大堂：地面铺砌高级仿石抛光砖，天花吊顶，墙面铺高级仿石抛光砖。标准层电梯厅墙面铺高级抛光砖。电梯：蒂森电梯。建议本项目公共部分的装修按照09地块的标准打造。软装部分：按照西海岸05地块的造价标准做软装，并且要突出法式风情，包括：1.水晶吊灯；2.法国油画；?欧式沙发及茶几；?艺术品摆件；?公共高部级分地展毯示标准；：西海岸09的硬装，05的软装小区加快落实小区的生鲜超市在5月份蓄客期签订进驻协议配套作为项目配套卖点之一超市配送与番禺中学洽谈购买学位学位每户赠送一个番禺中学的初中或高中学位根据本项目的地段，学位地段如下：小学：市桥实验小学（区内较好的小学）初中：属于桥兴中学（刚成立，资质一般）高中：可报考番禺中学或禹山高级中学。若能与番禺中学洽谈成功，开发商出资购买学位，保证每户赠送一个学位，这样对客户的吸引力更大。楼栋4栋楼命名于法国香槟品牌命名更优雅，更高贵保利·香槟项目的组团命名选自著名香槟品牌的名称和产地：郎宋（LANSON）、康东康东（CHANDON）（CHANDON）、百悦(LAURENT-PERRIER)、凯歌(VEUVECLICQUOT郎宋PONSARDIN)。（LANSON）百悦凯歌(LAURENT-PERRIER)(VEUVECLICQUOTPONSARDIN)营销执行让城市又有了香槟的味道让生活更优雅——法式风情的尽致表现，让香槟更优雅产品线展示线物料线推广线活动线?示范园林展示?会所展示?样板房展示?售楼部展示园林扩大园林展示区，让客户看到中心水景园林提升园林展示区的造价标准至700元/㎡展示打造“小而精”的法式风情园林扩大园林展示区，把中心泳池、健身房展示给客户看，并且把展示区的园林造价标准提升至700元/㎡。原来的园林展示区范围扩大的园林展示区若一期工程赶不上，二期开盘前必须把游泳池展示出来，以提升二期的价格会所把健身房打造成会所除了健身、游泳更衣之外，增加会所的运动功能展示满足小资时尚、健康、美体的追求在健身房，除了健身设施之外，增加瑜伽房和SPA房，增加健身房的功能。会所架空层展示区的小区配套——泛会所展示阅览室、棋牌室、桌球室、网吧在1栋和3栋的架空层设置泛会所，功能包括阅览室、棋牌室、桌球室和网吧，通过一个半开放的空间增加小区配套，泛会所的面积不大，但功能齐全，体现“小而阅览室和棋牌室精”的理念。网吧桌球室架空层提升展示区的架空层园林展示展示增加绿化、休憩、休闲功能架空层摆放些艺术品，提升小区的人文氛围。架空层摆