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新景祥吉林筑石地产2013年度营销策略报告
新景祥吉林筑石地产2013年度营销策略报告
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【市场篇】报告框架核心问题界定宏观市场分析区域市场分析区域规划板块特征个案分析项目定位项目属性市场定位客户定位价格定位市场竞争策略核心问题界定2013年,在宏观调控不放松的政策背景下,整体房地产市场难言快速回暖,本项目要实现销售目标,需要解决什么样的问题?项目面临什么样的竞争环境?西山香麓一、二期项目和哈达湾项目在竞争市场中如何占位?本案项目产品有什么价值点?市场优势在哪里?客户、价格如何定位?在当前的市场环境下,采取什么样的竞争策略才能实现项目销售目标?报告框架核心问题界定宏观市场分析区域市场分析区域规划板块特征个案分析项目定位项目属性市场定位客户定位价格定位市场竞争策略城市区位发展前景吉林是长吉图经济开发战略先导区,长吉城际高速铁路的开通,拉近吉林长春的距离,促进吉林的经济发展长吉图开发先导区,战略性发展方向,确定吉林市重要地位,促进长春与吉林经济互动,有利于城市化进程的快速推进;以珲春为开放窗口、延(吉)龙(井)图(们)为开放前沿,以长春、吉林市为主要依托,实施边境地区与腹地联动开发开放,率先突破、率先发展,努力形成具有较强实力的经济隆起带和对外开放的先行区,带动吉林加快发展振兴。长吉城际高速铁路与长春联系紧密,从本质上缩小城市之间的时空距离,进而从本质上改变吉林市的房地产市场“质”、“量”和格局。长吉城际铁路建设项目,全长108.16公里,直达列车运行时间为40分钟。该铁路建成后,可与哈大客运专线相通,使长吉市民跨省出行更加方便。城市宏观经济近两年,吉林市经济发展迅速,地区GDP年增长率在20%左右;人均GDP与长春市相近,处于各市前列吉林市历年GDP增长图吉林省2011年各城市人均GDP对比吉林市经济稳步快速发展,2011年GDP250045.0%6000040.0%总量2208亿元,环比50000200035.0%30.0%2010年上升19.4%。;400001500元25.0%亿30000:20.0%位1000吉林市的GDP水平约为长春的55%,而单15.0%2000050010.0%100005.0%人均GDP水平基本与长00.0%02005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年长春吉林松原四平通化延边春持平,可见吉林市的GDP(亿元)63072910081300150018502208526495091346738288543451529782人均GDP(元)年增长率11.5%15.7%38.3%29.0%15.4%23.3%19.4%整体经济水平不高,但以吉林石化、吉化集团、吉林化纤为骨干企人均水平却走在前列。业实力雄厚,产业石化业集群图:近年来吉林市三产比重列表链条庞大,拉动效益明显通田经济型轿车批量投放市场,轻微型车扩能改造进度进一步汽车工业集群加快,初步奠定了60万辆整车的生产规模拥有亚洲最大的炭素生产企业、中国最大的铁合金生产基地和冶金工业年产200万吨钢的建龙钢铁集团公司电力集群东北电网的重要命脉,知名的电站有:丰满水电厂以长白山品牌为龙头的各级食品企业生机勃勃、分别在各级市食品业场中占有重要份额房地产市场发展阶段吉林房地产市场已经进入到二次升级阶段,有近10个一线品牌开发商进驻,带动产品类型、品质、营销手段等全面升级从吉林市房地产市场的发展情况来看,市场的发展主要是由供应方——开发商主导的,需求市场处于被动被引领的位置,并且产品换代升级主要是由外埠开发商带动的。经过10多年的发展,随着全国一线发展商的进驻,目前市场正在向品牌力、产品力竞争市场过渡。受此影响,购房者的居住、购房理念也将随之更加成熟。5商品房市场二次升级4商品房市场竞争升温310年至今:品牌、产品力竞争商品房市场首次升级06-09年:2万科、中海、绿地等全国一二三线发展商涌入,商品房萌芽阶段02-05年:市场竞争加剧线开发商入1产品品质初次升级非商品房市场阶段98-01年:中环、证大、苏宁、市,市场进亚泰、万达进入吉林中冶商品房市场萌芽入品牌力、97年之前:市场、中本地开发商主导市场集资建房、分房时代,万东陆产品力竞争,达江大多为集资建房,职产续进时代。畔人入,工品本土PK外埠家引引领宿供领产产品原有产品PK新型产品舍应品品等停品质市场营销PK客户营销质升。再次留市场更新换代,面临升级!级,升级在江景原,房房开价飙始“始统升。小治高区”端市概场。念阶段。城市土地市场至2012年末,吉林市土地市场公告量较去年同期,上涨态势明显,同时成交量基本保持平稳,土地市场的平稳发展,为房地产市场的平稳发展提供了可能2011年1月-2012年12月吉林市经营性土地公告走势1201002012年,吉林市经营性土地公告面积共346万8060㎡,与2011同期公告量276万㎡4020相比,同比上涨约25%;01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11年土地面积(万㎡)114022140767019034012年土地面积(万㎡)330540203566006239362011年1月-2012年12月吉林市经营性土地成交走势150100502012年,吉林市经营性土地成交面积共300万㎡01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月,与去年同期成交量302万㎡相比11年土地面积(万)119003290762819021.00㎡,基本持平。12年土地面积(万㎡)19104902430066085539城市房地产市场受宏观市场影响,2012年市场成交量较2011年下降11%,库存压力明显,商品住宅成交均价保持平稳,市场处于量跌价稳的状态吉林市场2011年以前一直保持平稳发展,即使市2004年-2012年吉林市商品房市场供求趋势图场调控的2008年,供求也一直保持稳步增长;5004002011年,吉林市房地产市场受整体房地产市场环300境的影响,供求出现下滑趋势;2001002012年,市场供给有所改善,但距离市场最高水02004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年平尚有差距;市场成交由于2012年供应(万平方米)105131121131180252432347400下半年刚性需求入市,有所回暖,成交(万平方米)688595103142170299267237但全年较2011年仍下降11%。库存2011年1月-2012年12月吉林市商品住宅成交均价走势压力明显;49004800470046002012年全年,吉林市商品住宅成交均价为4752元4500/㎡,较2011年成交均价,整体略44004300上涨3%;1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年4551455345304671467647694817481848064766472447162012年471147134686464846764687467647164782480747524784房地产宏观市场分析总结?城市背景:在长吉图战略规划发展下,吉林市城市生产总值不断提高,近两年,地区GDP年增长率保持在20%左右,人均GDP与长春市相近,处于各市前列,宏观经济发展长期看好,房地产市场迎来发展契机?房地产市场发展阶段:目前吉林市有近10家一线品牌开发商进驻,与本土开发品牌形成竞争激烈局面,市场产品类型逐步丰富,品质不断提高,营销手段多样,吉林市房地产市场进入到二次升级发展阶段?房地产市场现状:受宏观市场影响,2012年房地产市场成交量较2011年下降11%,库存压力明显,商品住宅成交均价保持平稳,市场处于量跌价稳的状态?近期市场变化趋势:预计今年房地产市场调控政策难以放松,在整体市场未回暖的情况下,吉林市房地产市场供求难以出现爆发式增长报告框架核心问题界定宏观市场分析区域市场分析区域规划板块特征个案分析项目定位项目属性市场定位客户定位价格定位市场竞争策略吉林市总体规划城市整体布局目标为“北工、中商、南居”,三个项目位于中商的战略位置。近年,区域建设进程加快,已经成为房地产发展的热点区域在《政府工作报告》中,吉林市提出了“北拓、南优、西调、东控”的整体思路,推进工业重心北移,快速形成北部工业新区发展规模;规划开发吉丰西线以南区域,充分发挥南部空间优势;实现城区与永吉县“对进式”开发建设,大力拓展西部发展空间;打通城市西部交通主干线至绕城高速公路和吉沈高速公路,优化西南部投资发展环境。“组团式空间形态结构”成为吉林市的未来发展蓝图,通过逐步调整,我市将逐步形成“沿江发展、重心北移”、“北工、中商、南居”的城市轮廓,建成一个新型的现代化工业城市。船营区规划船营区发展目标为“吉林西部新城区”,重点规划了“一核、一心、两带”;本案西山香麓项目临近规划中的商业核心区、文化体育休闲带和城市绿地,为项目发展带来契机未来五年,船营区发展布局的总体目标是:建设为“吉林西部新城”和吉林市的“高品质新城区”。重点建设“一核、一心、两带”和“四个组团”。一核:中心商业核心(中心商务区):重点建设河南街商业圈、临江门广场商业圈。一心:北山城市“绿心”:以北山公园及其周边地区为核心打造吉林市新城绿地两带:沿江商务带和文化体育休闲带:打造成为吉林市文化体育休闲带“四个组团”越北组团:作为吉林市在西部扩张的节点,大型商业服务、大型居住小区和高品位城市型制造业是其主要发展内容。欢喜组团:高品质新住区功能和高端产业集聚功能。以“开敞空间、绿色空间、生态空间”的概念建设高品质新住区;开发引进文化创意、媒体、技术研发等高端服务业项目,形成与高品质新住区相匹配的高端产业集聚。昌邑区规划昌邑区未来重点进行“三区两带”建设,集中发展“五种产业”,本案哈达湾
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新景祥
,
吉林
,
筑石地产
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2013年度
,
营销策略
内容摘要:
吉林是长吉图经济开发战略先导区,长吉城际高速铁路的开通,拉近吉林长春的距离,促进吉林的经济发展。
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