产产品定位品定位山海山海关关首席居住形首席居住形态态复复合型社合型社区区舒适低密范本舒适低密范本纳入城市体系，与城市脉络联通，开放的共享空间沿袭古城风貌，铸造新都市建筑打造创新低密社区、差异化园林主题定位定位内内容容客群定位产品定位产品细化产产品品设计设计解解读读——产品机会及物业类型确定市市场结论场结论回回顾顾?板块内项目以多多层层和小高和小高层层为主，“6+1”6+1”层产层产品最受市品最受市场欢场欢迎迎；?品品质质感不强感不强；板块内项目以居住类型为主，主力户型为经济经济二居和三居二居和三居，一居及改善型的二居、三居户型比例较小，产产品同品同质质化化较为严较为严重。重。?就其整体市场的产品而言，主流产品还属于居住类，且偏于且偏于经济类经济类的居的居住住产产品，附加品，附加值显值显得得极为极为重要。重要。产产品品设计设计解解读读——产品机会及物业类型确定山海关区域住宅市场普宅产品多,容积率普遍在1.5以下，具备打造低密产品，市场产品需求处于启蒙阶段，居住需求需要有效引导，传统产品偏好较强，希望有大量的附送面积。B区优势与不足优点：定位及产品迎合市场最广泛的受众不足：产品同市场同质化较为严重，户型面积保守经济，打造标杆项目或遭遇产品瓶颈启示：用产品打造区域标杆项目，迎合目标客户置业需求采用创新物业形式与市场错位竞争产产品品设计设计解解读读——产品机会及物业类型确定带动内销外销?对山海关品质的颠覆?舒适尊贵的氛围?绝对冲击力的产品?中式风情，对原有居住的替代低密洋房退台花园洋房小高层住宅低密度产品：多层产品：小高层产品：?价值最大化，成为标杆?现金流稳定，价值提?内销为主?营造风情升?实现容积率平衡?稀缺量少?内销主导?资金回笼快?总量的绝大多数A区物业形态选择与市场错位，同时在产品概念和档次与形象上明显优越于B区。产产品品设计设计解解读读——规划方案占地面积73414平方米总建筑面积94620平方米地上建筑面积84620平方米住宅70620平方米会所、集中商业6400平方米配套底商5000　其中幼儿园2600平方米地下建筑面积10000平方米容积率1.2　总户数738户建筑密度28%　绿化率35%　停车位740辆?项目拟规划住宅建筑面积7.06万㎡，总体容积率1.2。产产品品设计设计解解读读——规划方案?小高小高层组团层组团（（1111层层））::?实现容积率平衡,?现金流产品，做为市场的上主体产品的补充。小区入口?花花园园洋房洋房组团组团（（4.54.5层层））?整体少量——在开发前期出现，营造风情和提升价格预期?5+15+1洋房洋房组团组团：：?市场创新产品；?丰富社区产品形态，提升社区品质感。?作为一种较高舒适度而总价相对较低的低密度产品，具有的较强竞争力，深受客户欢迎。产产品品设计设计解解读读——产品线方案组团户型分类户型区间户型建筑面积套数套数比例建筑面积A55～60606633%39601-1-小高小高层组团层组团B75～858013267%11220小计　　　198　15180C85～959522854%21660D11011012029%132002-5+12-5+1洋房洋房E120～130130369%4680A　55~6060369%2160小计　　　420　41700F135～1501452823%40603-3-花花园园洋房洋房D1101107058%7700C85～95902218%1980住宅总计　　　738　70620产产品品设计设计解解读读——产品线方案?55㎡一房、75㎡两房户型主要集中在小区北侧小高层，?80-90㎡舒适两房位于东区及南区?少量大面积洋房户型位于地块价值量最高处。规划设计规划设计理念理念【【区区位位属属性】性】历历史文化古城史文化古城边边缘缘板板块块&&新城生活新城生活区区?城市中心区边缘，城市蔓延带上打造?距城市核心商圈仅1公里多，交历史文化气息的标杆通条件良好?旅游资源丰富区域认可程度高引引领领山海山海关关做舒适人居做舒适人居标标本本满足“山海关人”置业的【【项项目目属属性】大性】大规规模模开发项开发项目目社区氛围&户型尺度?住宅为主的山海关大盘?大盘综合价值，体现在规划力、产品力，配套及服务水平的提升规划设计规划设计理念理念沿沿袭袭：：本着沿袭古城历史建筑格局、恢复明清时代古城原有风貌的原则，再现古城明清年间的人文及商业文明。避免出现跳跃性的颜色与古城风貌形成冲突。创创新：新：与传统中式建筑形态近似而内在神似的的良好效果，传统的中式建筑需要这样的提升、进化和嫁接。我司建我司建议议：：将将徽派建筑元素和晋派建筑元素有效融合，打徽派建筑元素和晋派建筑元素有效融合，打造造中式中式中式中式风风风风格人文社格人文社格人文社格人文社区区区区。。扬扬弃弃式式继继承承，，将传统与现将传统与现代、代、中式中式与与西西式式结结合，合，营营造出适合中造出适合中国国人居住的人居住的传统传统居住居住环环境境。。产产品品设计设计理念——理念——借鉴项目“深圳万科第五园”?第五园坚持原创的价值，探索适合现代人生活的中式住宅，用一种新的语法来重新诠释中式，提炼中国传统建筑精神化及意念中的神髓，去除表象，直达内里，并充分考虑当地的自然、传统原生态，以唤醒人们深藏的场所记忆和文化认同感。?第五园原创现代中式，在产品设计上以“墙”、“院”、“村”、“素”、“冷”、“幽”演绎现代中式建筑的诗情画韵，全情营造适合中国人居住的低密度、中式、人文大宅。产产品品设计设计理念——理念——借鉴项目“云山诗意人家”?云山诗意人家将承继白云高尔夫、荷塘月色的自然生态，精心打造具有“东方神韵”的自然人文生态社区，附以“东方人居智慧”之丰富文化内涵，全面诠释东方的伦理、道德、价值观及文化艺术，满足人们在物质生活改善后，追求文化艺术享受的高层次需求。产产品品设计设计理念——理念——中式风格选择?古典中式最为完整的保留了传统景观的特色，各种景观要素都能体现浓郁的中国味，如苏州的西山恬园等。?新中式介于两者之间，外观上能看见各种简化的景观要素和创新元素，如广州的清华坊等。?现代中式摒弃了传统景观中复杂的配置，以更为简洁和现代的手法来传达东方神韵：如深圳的第五园等。古典中式风格示意新中式风格示意现代中式风格示意产产品品设计设计理念理念沿袭区域定位，赋予项目开发概念，和区域定义有机统一，创造的价值最大化结果形成项目最大认知，带来产品最大价值同时考虑制造成本及打造社区难易程度我们建议：新中式建筑新中式建筑风风格格产产品品设计设计理念——理念——外立面色调搭配在色在色彩彩上，采用素上，采用素雅雅、、朴朴实实的的颜颜色，色，穿穿插插少少许许亮亮色，色，使使整整个个社社区给区给人一人一种种古古朴朴、、典雅又典雅又不不失失现现代的代的亲亲和感和感觉觉，，特特别别渲染渲染“素”的“素”的意味意味。。白白白白色、色、色、色、灰灰灰灰色色色色传达传达了非常民俗了非常民俗的中的中国气质国气质，，同同时它们时它们又是很又是很纯纯粹粹的的现现代主代主义义的色的色彩彩语汇语汇。。产产品品设计设计理念——理念——建筑符号运用单单体体设计设计中，突出于中式中，突出于中式民民居的居的庭庭、、院院、、门门的的塑塑造，采用中造，采用中国传统国传统民民居的建筑居的建筑符符号号，，如安如安徽的徽的马马头墙头墙、北、北京四京四合合院院的的垂垂花花门门。。产产品品设计设计理念——理念——建筑材料应用青青石石、、砖砖瓦瓦、、木料木料与与水水泥泥、、玻璃玻璃、、钢钢等等现现代代建筑建筑材料材料并并存存，，实现实现了了传统传统的再造。的再造。产产品品设计设计————低密度建筑示意产产品品设计设计————小高层建筑示意产产品品设计设计————社区建筑示意产产品品类类型——型——情景洋房情情景景洋房洋房是是一一种种介介于于TOWNHOUSETOWNHOUSE和普和普通洋房通洋房之之间间的的产产品，一品，一般涉般涉设计为设计为多多层产层产品。品。它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台的建筑形态以及情景房的设计，使住宅在满足基本功能的同时，提高建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给居住者，给居住者带来与众不同的全景式的情调生活。同时，它以一种开放的姿态，拉近人与人之间的距离，使居住者的邻里沟通更加顺畅，邻里生活更加和谐温馨。产产品品类类型——型——情景洋房情情景景洋房通洋房通常是四常是四、、五五层层多多层层建筑，建筑，每每户户具有客具有客厅厅、、餐餐厅厅、主、主卧卧室室、主、主卧卫卧卫生生间间、、卧卧室室、、卫卫生生间间、、厨厨房，一房，一层层另另设设有生活有生活阳阳台，台，每每单单元元两两户户?一层:每两户中间设有单元门，一层的前中部凸出，里面设有门厅，外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园?二层:两户在中间有楼体，在一层阳光房部位退台，形成二层景观露台?三层:两户中间有楼体，在二层门厅部位退台，形成三层景观露台?四层:两户在中间有公共楼体，公共楼梯上到四层位置，四层的两户分别设有户内楼梯，每户在两侧退台，形成四层景观阳台?五层:设有户内楼体、储物间、阳光室，在破顶前后的位置退台，形成前景观露台和后景观露台23产产品解品解读读————情景洋房：层层退台在建筑物向阳面有层层退台的合状结构，以退台空间规划露台，一层阳光房的侧面和单元侧面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层同样也是在下一层的基础上进行退台；?露台相对于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连，使居住者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。?由于层层退台