项目竞标招标报告2011.5.12011.5.19一、市场定位部分市场部分报告结构a.新聚仁对项目整体定位b.新聚仁对目标客源预判北区唯一低密度居住板块板块与市中心距离板块价值个案容积率主力产品代表个案万科琥珀郡园、万美兰湖板块约28公里16000-200000.6-1.2别墅、洋房科琥珀臻园、朗诗绿岛等金地艺境、保利叶顾村板块约16公里16000-190001.4-2小高层、高层语、绿地公园一品等盘古天地、绿地秋嘉定新城板块约28公里15000-180001.5-2小高层、高层霞坊、龙湖郦城等唯一低密度住区，树立板块北区特色高端居住价值和形象生态住区、最高端配套板块景观配套交通配套商务休闲生活配套36洞高尔夫(3390亩)、中福会幼儿园、美兰湖小约5100亩平米原生林湖、轨道交通7号线沪太路、高尔夫俱乐部、皇冠假日学、世纪联华、奥特莱斯美兰湖板块约110亩诺贝尔科技公园共和新路、江杨北路等酒店、国际会议中心、美、罗店中学、罗南中学幼等兰湖艺术博物馆等儿园、北欧风情街等7号线、规划15、17号华山医院北院、20万平米顾村板块6517.5亩顾村公园等线衡山北郊宾馆等绿地北郊广场、23万方地外环、沪太路等铁商业、顾村中学等商业街、交大附中、华师750亩紫气东来公园、远保利五星级酒店、保利大大二附中、远东国际学校嘉定新城板块11号线、沪宜公路、郊环香湖等剧院、妇幼保健院、瑞金医院、新城规划馆等代表北区最具国际形象的高端生活住区美兰湖居住中心形象区核心项目美兰湖核心区位，板块居住中心价值新聚仁对板块价值理解北区唯一低密度居住板块、最高端居住品质和形象www.fdc01.com房地产智库高端客源集中主要街道产业高端客源产业中高端客源罗店镇月浦镇421714388罗泾镇顾村镇杨行镇36827552大场镇淞南镇高境、庙行737012760吴淞街道合计1526934700高端客源基数大，不缺乏高端物业购买力www.fdc01.com房地产智库高端品质个案需求稳定11年3月去化均价区域板块项目名称开盘时间供应套数去化率月均去化总价（万）至今去化套套数（㎡/元）数24保利叶语2011.32424100%28993667-69624（当月去化完毕）顾村保利叶都2008.1155749088%173000070010绿地公园壹品2010.416912272%1025000300-40017宝山公元18602010.625013957%1426000500-6008香岛原墅2010.5181266%1.15400012000罗店朗诗绿岛2010.931413%1310007000罗径北郊壹号2010.9602033%2160003001嘉定新城龙湖郦城2010.512811388%1028000500-7007北区高品质个案市场具备较好去化表现，市场需求稳定北区高端物业潜在需求强，具备高端物业运作良好基础www.fdc01.com房地产智库短期供应稀缺，区域板块项目名称产品类型主力面积总套数在售存量未来潜在供应（未推）北郊壹号联排20522916209罗径B1－4地块联排/60/60月浦宝华北岸郡庭联拼1期100㎡左右625/625保利叶语联排230-270247/223保利叶都联排230-27055262/顾村公元1860联排106-170362111112宝山绿地公园壹品联排125-1901981759朗诗绿岛联排2403127/罗店香岛原墅联排220186/龙湖郦城联排203-280222481嘉宝梦之湾联排220-280128/128新城风荷丽景联排200-250182/182嘉定绿地秋霞坊联排233128/128保利梧桐语类独栋235-28777/77其他玲珑居联排210188/188合计////2431960北区在售存量243套，并且有多个小户型项目，短期竞争力弱www.fdc01.com房地产智库现状：小联排项目名称主力面积形象展示户型公元1860106-170绿地公园壹品125-190在售个案以小联排为主，注重别墅居住概念，居住舒适度和品质欠缺www.fdc01.com房地产智库后续：常规联排项目名称主力面积剩余套数形象展示户型北郊壹号205209保利叶语230-270223后续供应联排别墅产品品质常规，缺乏别墅高端居住品质和氛围www.fdc01.com房地产智库新聚仁对北区市场理解北区不缺乏高端物业购买力，而缺乏真正代表北区高端居住品质个案www.fdc01.com房地产智库规划形象本项目两侧临河，南侧绿化景观价值全地下车库，人车分流，私家花园最大化最具优势的景观价值，代表最高价值整体规划形象之一www.fdc01.com房地产智库建筑形象风格：英式风格建材：石材、面砖建筑：类独栋建筑形态代表联排最高建筑价值、最居住品质的建筑形象www.fdc01.com房地产智库居住形象?地上面积：220-230平米?地下面积：110-170平米?面宽：6.9-7.5米面宽?三重庭院、类独栋居住形态、阳光地下室、多露台、顶层豪华套房、挑高客厅、精装庭院等秉承万科的创新居住理念，讲究居住的功能性和舒适度www.fdc01.com房地产智库品牌及物业万科物业四大保障系统：?安全保障系统：DS模式安全体系、人人都是安全员?人性化管理：管家服务、一门式服务、错时工作?随时性守候：24小时全天候、健康和谐的社区文化、温馨夕阳红?专业性服务：绿植养护服务、全面家居服务最知名开发商、最高标准物业管理www.fdc01.com房地产智库高端产品平台竞争产品价值树规划建筑户型景观品牌物业及格线标准线标杆线?本案?北郊一号?保利叶语?朗诗最高端别墅居住品质，代表北区最高端居住形象www.fdc01.com房地产智库整体市场定位理解项目竞争优势：北区唯一最高端低密度居住板块、最高端别墅居住品质和形象、最具优势品牌和物业管理北区不缺乏高端物业潜在购买者，项目作为北区最好的高端别墅产品，必定能够填补目前北区缺乏高端品质个案空白，树立北区最高端居住形象！www.fdc01.com房地产智库项目整体市场定位区位背景：北区唯一最高端低密度居住板块，代表北区最好最具板块产品背景：北区最高端别墅居住品质和形象，代表北区最高端居住价值北区第一品质别墅个案北区终极居住价值个案www.fdc01.com房地产智库b.新聚仁对目标客源预判www.fdc01.com房地产智库项目客源区域罗泾镇罗泾镇区域所属区域客户来源月浦镇、罗店、罗泾宝钢集团、工业企业、物流、航运产业园镇、大型批发市场大场镇、顾村镇、杨农产-水产市场-大型专业市场、房地产罗店镇月浦月浦镇镇罗店镇行镇开发企业、商贸私营、上海大学庙行镇、高境镇、张个体、私营商业；科研产业园吴淞街道杨杨行行镇镇吴淞街道庙街道二次改善性需求、动迁户淞南镇、吴淞街道、专业工业园区、国有大中型企业、事业单顾村镇张庙街道淞南镇顾村镇张庙街道淞南镇友谊街道位庙庙行行镇镇高境高境镇镇普陀区桃浦镇真如镇闸北区城市工业区、商贸产业区、蔬菜养殖专业大场镇市场、工业企业大场镇闸闸北北区区普陀普陀区区宝山主力客源集中在月浦镇、罗店、罗泾镇等周边板块外区域客源主要集中在普陀桃浦、真如镇；闸北彭浦城市工业园区、商贸区www.fdc01.com房地产智库宝山：月浦、罗店、罗泾产业客源基础企业类单位年收入（不含其它投高端人中端人重点单位总人数别数资收益）数数宝钢集团、上海石共计18413人基层人员—5-15万工业企洞口电厂、上海华基层人员9620管理者—20-70万117423546840业能电厂、上海石洞中高级管理6840私营业主—100万以口煤气厂私营业主2354上上海美兰湖生物有共计32124人基层人员—5-15万限公司、上海益丰私营企基层人员23264管理者—20-70万体育用品项目、上345018637548业海中镖实业有限公中高级管理7548私营业主—100万以私营业主1863上总计////421714388高端置业人数4217人，中高端置业人数14388人www.fdc01.com房地产智库宝山：大场、顾村产业客源基础单位年收入（不含其它投资高端中端企业类别重点单位总人数数收益）人数人数宝山钢铁物流商务共计34398人基层人员—5-10万区、江杨农产品市基层人员24300私营企业场、江阳水产品市3450管理者—15-70万32546844中高级管理6844场，华冶钢铁、大私营业主—150万以上华房产私营业主3254共计3000人基层教职—8-15万基层教职—1865学校上海大学1导师教授—20-40万428708导师主教—707院系领导—70万以上教授领导—428总计////36827552高端置业人数3682人，中高端置业人数7552人www.fdc01.com房地产智库宝山：淞南、吴淞产业客源基础年收入（不含其它投高端中端企业类别重点单位单位数总人数资收益）人数人数共计26821人基层人员—5-15万上海钢管厂、宝山区政基层人员21800国有企业5管理者—20-50万7914230府等中高级管理4230私营业主—100万以上高级管理791共计3801人吴淞都市工业园区、基层人员—5-15万基层人员2142专业园区海滨科工贸发展园区、1280管理者—20-60万3591300中高级管理1300上海国际节能环保园、私营业主—100万以上私营业主359总计////11505530高端置业人数1150人，中端置业人数5530人www.fdc01.com房地产智库宝山：高境、张庙产业客源基础企业类单位年收入（不含其它投资高端中端重点单位总人数别数收益）人数收入共计36780人闽钢材电子交