本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1有这么一群人：他们是深圳人，因为他们在深圳工作、生活；他们不是深圳人，因为他们没有享受到真正的深圳生活，他们没有归属感，他们依然漂泊。下一站，他们将出发，寻找深圳生活！东部曦城，15万人的深圳生活梦！本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|2寻找深圳生活——龙光东部曦城项目营销全案惠州中原事业一部Huizhou2011.4本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|3【目标理解】本次报告解决三大问题问题1项目整体定位突围解决问问题2一期快速去货回款题问题3提升龙光品牌价值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4【本项目概况】规模巨大、资源相对缺乏、大势趋同，均为城郊型大盘，资源及规模不具备唯一性，但区域发展前景最佳。占地规本项目占地180万平米，规划建筑面积500万平米，模宏大属区域第二大盘，项目内部可塑性极强，更宜打造中高品质住区资源无竞项目拥有一定山体景观资源，但作为大盘并无其他较好的自然资源支撑，并且城市资源亦是非常缺乏。争优势紧邻深项目区位非常优越，毗邻坑梓，为规划坪山新城郊区东延第一站，将率先承接深圳异地置业客户群体，受圳龙岗一体化利好促动明显。项目紧邻城市主干道-西南大道，10月将接通深圳周边规兰竹东路，两地实现零距离接驳，届时项目前往深圳划优越龙岗及大亚湾区域等非常便利。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5【可比竞争】18大盘涌动、本项目相对趋于竞争楼盘特色略显不足，在规模、资源、配套等多方面无绝对竞争优势。滨海城盈泰森800万㎡振业城500万㎡300万㎡金海岸星河项目占地170万㎡光耀城源150万㎡100万㎡碧桂园资熊猫国际200万㎡水波希塔诺110万㎡本项目80万㎡500万㎡半岛1号西飞项目100万㎡150万㎡卓越项目220万㎡天安项目合生现代城100万㎡170万㎡东部项目100万㎡万城大爱城80万㎡63万㎡山资源数据来源：中原地产惠阳—大亚湾监控数据?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6思考：面对众多资源型大盘竞争，本项目如何突围？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7【报告结构】PART1PART1PART1PART1：市：市：市：市场环场环场环场环境分析境分析境分析境分析破局PART2PART2：：项项目市目市场场定位定位立势PART3PART3：一期：一期营销营销策略策略突围PART4PART4：一期：一期经济测经济测算算利润?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8市场破局Step1：近期市场表现?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9【深圳市场扫描—供求失衡】深圳市场自09年8月起，供求比维持在0.6，进入3月龙岗供求比仅在0.19，供求矛盾非常明显。深圳地区供求情况龙岗地区供求情况深圳新房的成交量触底强势反弹，3月份龙岗区3月份的新房成交回到千套之上，共深圳的新房成交超过3千套，环比2月份成交1097套，环比增加3.3倍，成交面积大幅增加约1.8倍，不过，由于去年3月超过10万平方米，环比增加2.7倍份的成交量创历史新高，导致同比仍大幅减少6成多。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10【深圳市场扫描—价格高企】深圳3月成交价格同比09年大涨84.1%，为20433元/平米；其中龙岗同比上涨69.2%。深圳近期价格走势（单位：元/龙岗近期价格走势（单位：元/㎡）㎡）3月份深圳的新房成交均价从顶峰大跌近龙岗区由于3月份成交以茗萃园、上品雅4000元/平方米至2万左右，为20433园等中低价位项目为主力，大幅拉低全区元/平方米，环比下跌15.5％，同比仍的成交均价，环比大跌约20％至13735元暴涨84.1％！/平方米，同比仍大涨近70％www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11【惠湾市场—量价齐增】09年全年成交高达147万平米。惠阳价格更由3400元/㎡增至4100元/㎡，4月均价已超4400元/平米。惠阳区历年供应成交走势(单位:万平惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/米）平米)2009年惠阳区供应量70.95万平米，2009年惠阳区商品房成交均价达到4273同比减少26%;元/平米，同比上涨9%2009成交73.39万平米,同比增加2倍;160109.492009年供求比为0.9795000140供应84273120成交3920供求比74000100639008054.20300029806043239040200020201.832.020.972201.390.991143000100003年04年05年06年07年08年09年03年04年05年06年07年08年09年www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12【大亚湾市场—量价齐增】大亚湾09年成交量超07年两倍。同比08年价格上涨10.7%，10年4月价格激增至4600元/㎡。大亚湾历年供应成交走势图(单位:万平米)大亚湾历年成交均价走势图(单位:元/平米)2009年大亚湾区供应量37.46万平米，同2009年大亚湾区商品房成交均价达到比减少77%;3921元/平米，同比上涨11%本年度成交74.16万平米,同比增加136%;2009年供求比为0.5118065000供应5.08160成交539183921140供求比400012041003275354333000806021.411.401.261.141.152000196140142814730.5112000100003年04年05年06年07年08年09年03年04年05年06年07年08年09年www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13【客户表现—客户演变】：惠湾深圳客在7成左右，其中大亚湾达85%。沿海高速通车后，出现深圳客疯狂置业大亚湾局面。本地客比例下降，是对惠湾整体市场而言，单独惠阳市场，本地客户比例仍占2-4成，楼盘第一居所因素越高，则比例越高深圳客户本地客户企业客户其他90%80%70%60%深圳客户比例趋势50%40%30%20%10%0%04年05年06年07年08年09年【数据来源：中原地产市场研究中心】?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14【客户表现—置业目的】：中小户型户口是最大需求点，中大户型投资及改善居住为主，别墅客以深圳客投资兼自住为主。中小户型在上半年以低首付吸引了大量的深圳中低端客户，由于区域享受购房落户政策，大量的深圳客涌入区域，以解决户口。而别墅客则以深圳的中小型老板、中级管理人员以自住（度假）或长期投资为主。落户、投资、自住三大因素并行别墅项目以自住兼投资为主其它,2%其它,5%纯投资,20%自住兼投资,23%纯投资,25%自住兼投资,40%户口,0%户口,25%自住,20%自住,30%www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15【政策表现—组合压制】国务院针对房地产市场再出重拳，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。?首付3成：对购买首套自住房套型建筑面积在90平方市场反应及预测米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；市场反应：本次调整可谓是力度十?二套首付5成：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付足，针对投资市场基本是一刀切的款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款做法，完全抑制市场疯狂的投机行比例和利率水平。为，多数业内人士表示震惊。?第三套房可暂停发放：要严格限制各种名目的炒房和投市场预测：短期内将会出现大幅度机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上震荡，观望情绪严重，市场成交量住房贷款。将会出现急速下滑，随着时间推移?非本地居民贷款买方受限：对不能提供1年以上当地纳将会出现价格波动。税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买后市预判：仍将可能出现其他政策住房贷款。调整，尤其在发展商资金方面。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16【政策规避措施】重点政策表现关键点常规方法其他解决方式90㎡以上户型，首付款1、联合小额贷款公司合首套房比例30%以上作，发展商贴补管理费发展商