目录CONTENS第一部分项目概况提炼第二部分市场环境分析第三部分客户研究第四部分营销策略及行动第五部分推广策略第六部分价格策略第七部分产品建议第八部分世纪财富第九部分商务条件1项目概况提炼项目概况提炼----区位?位于北京亦庄东南50公里距北京，现阶段依托东南四环、京津50公里公路、京津塘高速；绿洲湾8号?环首都经济圈、城际高铁——给了我们无限兴奋点；?区域质素对现阶段居住区开发支撑有限。项目区位：位于天津市武清区泗村店镇，高王路与碱东路交汇口的西北处，地处京津之间，区位得天独厚。项目概况提炼----区位?区域位于天津武清东北，现状为新兴社区与村落并存；现状村庄?区域正处于开发阶段；属于新兴的房地产开发区域道路区区域域1010年年规划设计规划设计项目概况提炼----交通?线路一：京津二高速—项目?线路二：京津塘高速—项目交通—多条高速、快速路可达，通达性较好、京津城际方便快捷，区域内路况不佳、公共交通落线路1进入性最佳6后项目概况提炼----环境周边环境—项目周边有可用自然资源项目距离南侧的龙河2公里www.fdc01.com房地产智库项目概况提炼----配套项目周边配套设施落后，龙凤新城规划已初具规模www.fdc01.com房地产智库项目概况提炼----经济技术指标（一期）项目单位数量建筑占地面积m293804道路、停车场面积m2115854m2绿化面积6427总建筑面积m276904北京南、京津冀发展带上，较住宅建筑面积m271259配套公共服务用房m25645低容积率、中型规模住宅项目居住户数户213户均人数人/户4居住人数人854建筑密度％29绿化率％40产品分析：产品类型建筑面积双拼、叠拼别墅220平米独栋别墅350-400平米www.fdc01.com房地产智库项目概况提炼----产品印象10项目概况提炼----本体界定本体本体关键词关键词：：??北京南、京津北京南、京津综综合合发发展展轴轴上，目前上，目前属属于于陌生陌生区区域域??道路通道路通达达性性较较好，但公共交通落后好，但公共交通落后??景景观资观资源源尚尚可可??较较低容低容积积率、中型率、中型规规模住宅模住宅项项目目??建筑建筑风风格格独独具一格具一格www.fdc01.com房地产智库问题www.fdc01.com房地产智库项目概况提炼----项目目标1.迅速回款2.塑造绿洲湾系列产品的整体品牌形象www.fdc01.com房地产智库项目概况提炼----项目特质??北京南、京津北京南、京津综综合合发发展展轴轴上，目前上，目前属属于于陌生陌生区区域域??道路通道路通达达性性较较好好??景景观资观资源丰富源丰富??较较低容低容积积率率??中型中型规规模住宅模住宅项项目目??建筑建筑风风格格独独具一格具一格www.fdc01.com房地产智库2市场环境分析www.fdc01.com房地产智库宏观政策----2011年调控政策回顾?“新国八条”、“新津六条”、“新津十条”、“一房一价”、“加强保障性安居工程用地管理”、“完善商业、办公类项目管理”等铁腕政策逐一落地；?屡次加息以及存准率上调使得货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉；房地房地产产行行业业的的调调控政策在控政策在继续继续升升级级和深化之后，已和深化之后，已经经步入步入稳稳步消化步消化阶阶段。段。www.fdc01.com房地产智库宏观政策----津六条解读政策名称主要内容保障性住房暂不预房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元(含)以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元(含)的，土地征土地增值税增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。房地产开发企业申请办理商品房销售许可时，销售方案中须填报每套房屋的销售价格；取得商品房销售许可证后，一次性在销售现场公开全部房源商品房不明码标价及每套房屋销售价格，并在天津市房地产综合信息网上进行公示；凡未明码标价或未经备案、公示上调销售价格需由市价格主管部门或市房地产市暂停销售场行政主管部门依法责令限期整改，整改期间暂停其房屋销售。新建商品房价格实对新建商品房交易价格进行实时监控，对销售价格明显高于同地段、同品质房屋平均交易价格的进行跟踪监测，并对其交易的合法性、合规性进行时监控调查。对不规范的交易行为由相关部门采取约谈、公开曝光等形式予以警示，对违法、违规行为，依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。严格控制酒店型公商品住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。严格控制酒店型公寓的规划审批。酒店型公寓的建设规模寓规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%。房地产广告列入监将房地产广告列入2011年虚假违法广告专项整治工作重点，对房地产广告发布量大、违法率高的区域和媒体进行重点监测。测重点核查开发商企业所加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查得税天津“新六条”调整了房地产市场的供需结构，将单一以商品房市场为主转向保障房、商品房双管齐下。通过监控及明码标价将防止开发商控制销售，随意提高价格，从而改善楼市供求不平衡的局面，避免提高价格、加大优惠的价格骗局。www.fdc01.com房地产智库宏观政策----津十条解读11严严格落格落实国实国家家调调控政策，控政策，切切实将实将房价控制在合理房价控制在合理水水平平2加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标33调调整完善相整完善相关税关税收政策，收政策，严严格加强格加强税税收征管收征管4严格差别化住房信贷政策55加强住房用地加强住房用地供供应应管理管理6落实国家住房限购政策，合理引导住房消费77加强新建商品住房加强新建商品住房销销售管理售管理8强化房地产市场监管99加强正面加强正面宣宣传传和和舆论舆论引引导导10明确责任，确保落实以“国八条”为方针指导的新“津十条”出台，贯彻“国八条”有关政策，同时有效抑制投资性需求，为刚性需求提供了良好的房源供应及价格环境。www.fdc01.com房地产智库宏观政策----2012年调控政策预判政策可能措施可能性理由存款准备金下调高???只有这样银行才有钱可贷，市场才能有足够的流动性??对于首次购房的真实需求应给予一定的利率优惠，而对于多次购房的投机客则加大其购房开发贷与按揭贷的利率差异化高?成本。对于行业资质优、品牌好的开发商应优先发放开发贷货币政策转向“增量与存量双关注”高???更多关注直接向市场注入流动性，如何增加货币的流动速度以及如何激活民间资本等货币金融??商业信贷趋紧中?房企谋求多元化的发展，布局商业开发。商业地产将会纳入调控范围政策货币从紧政策，银行对房企的放贷中??政策会对信托等融资渠道加强监管，以期防范可能潜在的金融风险力度下降?信贷政策面会要求银行加大对中小企中业的扶植力度，同时贷款审批也会进???中小企业融资困难，销售回款期限拉长，资金链趋于紧张，容易出现开发商跑路的情况一步审慎www.fdc01.com房地产智库宏观政策----2012年调控政策预判政策可能措施可能性理由土地增值税高???可以使企业和个人减少一定的暴利税收高政策一线城市房产税陆续出台???继续在部分城市展开，抑制投资投机性购房。但北京暂不执行??一线城市市场容量萎缩，房企加大对三四线城市的布局。因此国家会加大对三四线城市土地的监三四线城市土地监管中?土地管政策政策性商品住房将是土地供高??以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%应主体?建立完善的保障房和商品房??政策上强化资金确保保障房建设的完工率，将是未来保障房的政策重心之一，同时会加大公租房建高?二元体系设比重。住房保障房建设货币化分配高??在没有解决公平分配问题的前提下，大规模建设低品质保障房，对资金和土地都是一种低效率政策?按区域性调整政策性商品房??因地制宜，2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为中?政策政策性商品住房出售限购令将继续保持，但在执高??如果突然取消势必引来报复性反弹，对政府的公信力或是市场都将是极大的伤害行业行层面可能会适度放松?政策小产权房的“阳光化”中????将小产权房收编乃大势所趋政政府府定定调调20122012房地房地产产市市场调场调控，控，继续严继续严格格执执行限行限购购政策。政策。www.fdc01.com房地产智库宏观政策----小结??房地房地产产未未来调来调控方控方向向不不动摇动摇，天津，天津仍仍为调为调控重点控重点区区域域；；??稳稳增增长长背背景下景下货币货币政策政策将将微微调调，由“，由“稳稳中中偏偏紧紧””向向““稳稳健健””转变转变；；??土地政策依土地政策依然是然是调调控政策重要控政策重要着力着力点，点，预计会预计会延延续续20112011年的年的态势态势。。www.fdc01.com房地产智库区域市场----区域概况2011年天津市住宅市场情况可售面积（万平成交面积（万平成交总金额（万成交均价（元/平区域可售套数成交套数米）米）元）米）市内六区1425151631.7261931.555475116808环城四区2607573106.812672135.913057929432滨海新区2437202463.36480635585408774远郊区县1973522367.913149137.78044475630合计8443449569.734920367.232235218779www.fdc01.com房地产智库2010-2011别墅市场供应情况对比2