我们HOW如何定价如何定价…………—1st才能符合我才能符合我们们的的项项目定目定位位?整盘销售周期？?我们采取什么样的价格策略？?我们怎么制定入市价格？?整盘均价我们要实现多少？价格策略价格策略HOW整盘销售周期预估中北版块内除主要项目主要项目开发商开发商总建面（万㎡）总建面（万㎡）容积率容积率物业类型物业类型主力户型（㎡）主力户型（㎡）开盘日期开盘日期目前销售价格（元目前销售价格（元//㎡㎡））去化速度（万㎡去化速度（万㎡//月）月）总体存量总体存量（万㎡）（万㎡）位于外环以内大地十二城大地十二城天津市先行房地产开发有限公司天津市先行房地产开发有限公司75751.31.3住宅住宅二房二房8080--9090；三房；三房120120--1401402006/12/12006/12/1820082000.370.372525的中信珺薹项目外，其余竞中信珺台中信珺台天津中信翔达房地产开发有限公司天津中信翔达房地产开发有限公司18181.41.4住宅；别墅住宅；别墅二房二房9090--100100；叠加；叠加250250--3003002010/6/112010/6/11高层：高层：1200012000；别墅：；别墅：20000200000.480.4833品单盘去化速万科盈润园万科盈润园天津中天万方投资有限公司天津中天万方投资有限公司16162.52.5住宅住宅二房二房9595；三房；三房115115--1351352010/3/152010/3/15890089000.430.4322度均未超过4000平米/月华亭国际华亭国际天津上投置业发展有限公司天津上投置业发展有限公司29.4829.481.371.37住宅住宅二房二房8080--9090；三房；三房110110--1201202008/7/312008/7/31900090000.120.1233。霞飞路霞飞路6363里弄里弄天津上投置业发展有限公司天津上投置业发展有限公司24241.31.3住宅住宅一室一室7070--8080；二房；二房8080--90902010/5/152010/5/1510000100000.190.191616按照理想去化速度4000平高层：二室高层：二室8888㎡㎡，三室，三室120120--144144高层：高层：82008200；洋房：；洋房：1200012000；联排：；联排：雲锦世家雲锦世家天津中一天诚房地产开发有限公司天津中一天诚房地产开发有限公司64641.121.12住宅住宅;;别墅别墅㎡㎡；洋房：；洋房：135135--225225㎡㎡户型；别户型；别2011/9/252011/9/250.190.1962622900029000墅：墅：190190--240240㎡㎡户型户型米/月计，项目住宅部分（6.5万平一室一室5454--6060二室二室9090--100100三室三室120120--新津国际新津国际新津新科置业有限公司新津新科置业有限公司11.1511.151.851.85公寓；别墅公寓；别墅2011/10/152011/10/15810081000.250.2588140140米）整盘去化河畔馨居河畔馨居天津市鹏程物业有限公司天津市鹏程物业有限公司0.90.94.14.1住宅住宅6868--7575㎡㎡一房；一房；9292--124124㎡㎡二室二室2012/3/102012/3/10810081000.050.050.70.7周期最低为16个月备注：月均去化速度=2011年7月至2012年6月成交月均去化量价格策略价格策略HOW我们采取什么样的价格策略？目前，我们拥有得天独厚的外部资源。我们，符合我们拥有最为具有竞争力的产品。高我们拥有未来的细分市场和目标客户群。开但是，目前市场环境不明但是，目前市场环境不明的条件朗，西青区域整体价格走朗，西青区域整体价格走势经历波动下探后，刚刚势经历波动下探后，刚刚进入平稳阶段。市区核心进入平稳阶段。市区核心区位项目价格促销策略频区位项目价格促销策略频高开平走，小步快跑，稳步兑现价值，实现利润预期高开平走，小步快跑，稳步兑现价值，实现利润预期繁，对环外项目形成了价繁，对环外项目形成了价格压迫。中北内各竞品项格压迫。中北内各竞品项目（除别墅产品外）近期目（除别墅产品外）近期上破上破1000010000元元//平米难度平米难度较大，故此，建议后期较大，故此，建议后期平走平走价格策略价格策略HOW那么我们入市该如何定价呢？区域内竞品的情况是怎么样的呢？大地十二城HOW大地12城是中北镇板块体量最大的项目，建筑面积85万平方米。它包含大型多功能会所、幼儿园、小学、大型群落商业街区等完善的配套设施；项目总共分为7个大组团，目前已开发到第六组团枫桦园，1-4组团已入住；项目1-4组团为西班牙风格，6组团为Artdeco风格，建筑形式丰富多样；物业地址：西青新津杨公路西行500米区域板块：中北镇板块建筑面积：85万㎡容积率：1.98绿化率：40%建筑形态：多层、小高层、高层规划户数：9000户开盘时间：2011-10-01（6组团）销售报价：8400元/㎡（6组团）车位配比：1:0.7投资商：乐康集团装修标准：毛坯交房开发商：天津市先行房地产开发有限公物业管理：天津阳光家园物业管理有限公司司景观设计：东林筑景景观规划设计有限公建筑设计：东林筑景景观规划设计有限公司司大地十二城HOW表：大地12城6期产品配比表户型区间面积户型套数套数占比大地12城6期产品以86-（㎡）（㎡）106㎡两室为主力户型，超一室一62-729669919%过整体供应套数的75%厅两室两86-1068027765175%厅三室两127-1441672172216%价格小幅回落，目前均价厅8200元/㎡大地12城2011年7月至2012年6月总共成交4.4万㎡，月均去化3700㎡，2011年10月大地12城新开6期组团并以此为契机降价700元/㎡左右，开盘当月去化超过1.3万㎡。图：2011年7月-2012年6月大地12城成交明细雲锦世家HOW洋雲锦世家项目规划用地面积60.3房高万平方米，总建筑面积67万平层方米。其中住宅64万平方米，商业3万平方米，容积率1.12，绿化率为65%，建筑密度别墅20%，是目前市场较为稀缺的低密景观大盘。高层产品采用ARTDECO风格，多层和别墅以英伦风格为主。物业地址：新津杨公路西行1800米区域板块：中北镇板块建筑面积：67万㎡容积率：1.12绿化率：65%建筑形态：多层、别墅、高层规划户数：4000户开盘时间：2011-09-28销售报价：高层：8000/㎡，洋房:1.2万/㎡，别墅：3万/车位配比：1:1㎡装修标准：部分高层精装修，其余房源毛坯投资商：绿海地产物业管理：世邦魏理仕物业管理服务有限公司开发商：天津中一天诚房地产开发有限公司建筑设计：华汇工程设计集团有限公司景观设计：豪斯泰勒张思图德建筑设计咨询（上海）有限公司雲锦世家HOW表：雲锦世家（在售）高层产品配比表户型区间面积户型套数套数占比雲锦世家高层主推89㎡两室（㎡）（㎡）两厅、119㎡三室两厅、133两室两厅891921711450%三室两厅11952618514%㎡三室两庭户型，89㎡两室三室两厅1331401867736%户型超过供应套数的50%价格波动较大，同类产品单价快速回落云锦世家开盘至2012年6月底共成交1.7万㎡，月均去化1890㎡，月成交量波动较大，由于项目单价过高等原因，2011年12月至2012年3月总成交量不足800㎡，2012年4月雲锦世家推出大量6.8折房源，成交量大幅回升。图：2011年10月-2012年6月雲锦世家成交明细万科盈润园HOW万科盈润园占地面积6.4万平方米，建筑面积16万平方米，容积率2.5，整体由16栋24-32层到顶高层组成；项目目前7、8号楼在售，均价9000元/㎡，10、11号楼尚未开盘，其余楼座均已售罄。物业地址：西青芥园西道与外环线交口西行1.5公里处区域板块：中北镇板块建筑面积：16万㎡容积率：2.5绿化率：40%建筑形态：高层规划户数：2000户开盘时间：2012-03-04（8号楼）销售报价：9000元/㎡车位配比：1:1投资商：万科地产装修标准：精装修交房开发商：天津中天万方投资有限公司物业管理：万科物业代理商：世联地产建设单位：南通二建万科盈润园HOW表：万科盈润园7、8号楼产品配比表户型区间户型套数面积（㎡）套数占比万科盈润园7、8号楼户型以（㎡）97-138㎡的舒适户型为主，两室两厅87.7764561732%88㎡刚需两室仅占供应总量的三室两厅97-11537411419%32%三室两厅120-138991278450%成交价格小幅回落，目前均价9000元/㎡万科盈润园2011年7月至2012年6月总共成交5.2万㎡，月均去化4300㎡，2011年7-8月份万科盈润园因无房源可售，导致成交量不足100㎡，2011年9月万科盈润园加推新楼座，当月去化超过2.4万㎡。图：2011年7月-2012年6月万科盈润园成交明细霞飞路63里弄HOW霞飞路63里弄位于中北镇镇政府西侧，占地18.5万平方米，总建筑面一区售罄积24万平方米，分四区开发，共64四区栋，总户数2500户左右，是一个集二区待售在售高层、多层和洋房多种建筑形式的高三区待售端居住社区。建筑风格沿袭了“海派文化”的精髓，借鉴了源于法国的历史悠久的ART-DECO建筑风格。目前洋房在售，均价12000元/㎡物业地址：中北大道万源路与卉安道交口区域板块：中北镇板块建筑面积：24万㎡容积率：1.3绿化率：42%建筑形