中北—“这一次，拒绝平庸”澜湾花园项目营销策划案合富辉煌房地产2012年6月30日揭幕—运河南岸RBD生活你知道吗？英国的泰晤士河也曾经是一条臭水沟--中国生态学学会副理事长钦佩现在，已经沿河形成RBD。谁说，南运河不可以呢？因因为为这个时这个时代代，有独特的特征的特征……城市经济的快速发展人口的迅猛增加房价的快速上涨城市中心区用地的稀缺所以，所以，带来带来了了工业、科技、主题产业园区的兴起城市人口的加速外溢价值洼地效应的快速形成中北，就在中北，就在这样这样一一个环个环境下境下崛起崛起崛起崛起近郊的城市化进程启动思路框架思路框架5个W—WHAT\WHO\WHERE\HOW\WHYWHATWHOWHEREHOWWHY???项目所在版块现状什么样？?谁，是我们的目标客户?他们在哪里如何定价？为什么选择合富？?我们项目的特征是什么？?销售目标怎么制定？?我们的优势是什么？?如何推广？?我们的定位是什么？我们要解决的问题我们要解决的问题让我们WHAT先来看看项项目所在版目所在版块块的的现状现状…………—1st?人口：固定人口3.8万，流动人口3.7万?面积：辖区面积38.5平方公里，下辖23个行政村?区位：紧邻外环线，毗邻南开区?中北镇?天津百强乡镇?百花之乡?十大环外居住组团之首?南运河RBD起步区www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状项目区位--------中北镇WHAT我们来说说，中北镇的故事中北镇是一个什么样的版块？列入重点规划的小城镇是天津市“十一五”期间重点规划的环外10座新家园组团之一根据本市“十一五”住房开发建设分区域规划，东丽区华明、军粮城、大毕庄，津南区双港，西青区中北、张窝、大寺，北辰小淀、双街、双口青光等十个环外新家园住宅开发用地规划1600公顷，住宅建设面积1600万平方米?定位功能最为全面的组团?距离城市核心区最近的组团?公共交通最为便捷的组团?发展起步最早的组团具备吸引城市中心区人口外溢的基本条件www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状沿南运河外环线以西段大约4.2公里，发展项目区位--------中北镇WHATRBD（游憩商务区）我们来说说，中北镇的故事中北镇是一个什么样的版块？定位明确的新城镇新城镇定位：产业：工业、服务业共同发展。横向布局积聚成团，纵向延伸成链。环境：打造宜居环境，以南运河为资源优势发展RBD，扩大居住区规模。总部经济产业园中北工业园一汽夏利第二工厂曹庄花卉市场www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状项目区位--------中北镇WHAT我们来说说，中北镇的故事中北镇是一个什么样的版块？交通便捷的新城镇东临南开区，西接杨柳青，道路纵横，四通八达。西青道距离城市中心区仅8津同线公里左右，驱车仅需15分钟；周边汇芥园西道集多条主干道路：京福公路中北大道外环线、京福公路、中北大道-芥园西道、津同线、西外环青道、密云路-快线速路等，交通基础质素较好。www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状项目区位--------中北镇WHAT我们来说说，中北镇的故事中北镇是一个什么样的版块？交通便捷的新城镇公交日臻完善，地铁2号线投入使用。地铁2号线今年7月投入试运营16条公交线通往中北镇，其中途径中北2号线沿东西向贯穿天津主城区，西起曹庄花卉市场，东至空港经济区，途中经过城市大道的6条，31路、603路、616路、核心区南开区、和平区、河东区，规划中有7处与其他各条地铁线路换乘站，无缝接驳645路、672路、851路。www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状项目区位--------中北镇WHAT我们来说说，中北镇的故事中北镇是一个什么样的版块？拥有河资源的新城镇南运河穿镇而过，RBD规划实现成为可能。2500年前，吴王夫差在扬州建造了中国最古老的运河之一——京杭大运河，沟通南北经济往来。如今，这条河的天津段——西青区中北镇『南运河』将被重新规划，打造成集休闲娱乐、都市观光、商务会展、创意产业等新兴产业为一体的天津都市游憩商务区，重现黄金水道盛景。南运河都市游憩商务区首个项目——『永旺商业』已正式营业，全市规模最大的茶叶城、珠宝城、花卉基地等项目也将逐一落户沿河两岸，最终形成以RBD带动的沿河经济带。南运河RBD计划总投资额300亿，以两横四纵六弯一岛为基本框架，规划一座五星级酒店；一座大型生态公园；四处地铁站点；一批学校、医院及文化设施；数十条道路。www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状项目区位--------中北镇WHAT我们来说说，中北镇的故事中北镇是一个什么样的版块？渐趋成熟的配套环境?购物：物美超市、永旺超市，购物方便，?学校：中北小学、中北中学、大稍直口中心小学，宝宝乐幼儿园。向南4公里大学城。永?医疗：1公里范围内仅有建明卫生所、汪庄村卫生所，2公里范围内也仅有4所社区医疗服旺务站，没有大型公立医院。距离7.5公里三甲医院—中医医科大学一附属医院。超?银行：农行、建行、上海银行、兴业银行、招商银行分布中北大道两侧。万卉路两侧分布工市行、北京银行、光大银行。存取款便利。?特色商家：希乐城。中北小学物美大卖场希乐城中北中学www.fdc01.com房地产智库万科、富力、金厦、乐康、绿海等多家项目所在版块现状项目所在版块现状WHAT知名地产公司合力打造，区域居住价值迅速突显。中北镇是一个什么样的版块？渐趋成熟的居住环境在建万科朗润园、盈润园、霞飞路63里弄、大地12城6期、新津国际、云锦世家等项目。已入住项目万科假日风景、金厦水语花城、华亭国际、富力湾、芒果郡及大地12城等。居住氛围已趋于成熟。但仅限中北大道两侧。西青道外环线地铁2线-曹庄南运河站大地十二城永旺本案：本案：澜湾澜湾南开区Mall长江道居住区希乐中北大道城万科假日润园中北大道霞飞路63里弄华亭国际荣荣乌乌新津国际高高速速中信珺台云锦世家津静公路立交桥www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状WHAT历经7年发展住宅建设200万平米中北镇是一个什么样的版块？整体市场2011年1月-2012年6月中北镇供求走势中北镇板块在2011年8月由于雲锦世家的大量供应，打破板块供需平衡。产品和价格在调控环境下销售被抑制，但长期区域优势仍然凸显，成交均价突破9000元/㎡2011年1月-2012年6月中北镇商品住宅成交均价www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状WHAT历经7年发展住宅建设200万平米中北镇是一个什么样的版块？竞争格局中北镇板块在售项目较多，均都是知名开发商，竞争激烈，但未来区域升值空间较大目前销售价格去化速度（万㎡总体存量（万主要项目开发商总建面（万㎡）容积率物业类型主力户型（㎡）开盘日期（元/㎡）/月）㎡）天津市先行房地产二房80-90；三大地十二城751.3住宅2006/12/182000.3725开发有限公司房120-140板块内天津中信翔达房地二房90-100；高层：12000；中信珺台181.4住宅；别墅2010/6/110.483产开发有限公司叠加250-300别墅：20000在售项目天津中天万方投资二房95；三房万科盈润园162.5住宅2010/3/1589000.432余货超过有限公司115-135天津上投置业发展二房80-90；三119万㎡华亭国际29.481.37住宅2008/7/3190000.123有限公司房110-120霞飞路63里天津上投置业发展一室70-80；二241.3住宅2010/5/15100000.1916弄有限公司房80-90高层：二室88㎡，三室120-高层：8200；洋天津中一天诚房地144㎡；洋房：雲锦世家641.12住宅;别墅2011/9/25房：12000；联0.1962产开发有限公司135-225㎡户型排：29000；别墅：190-240㎡户型一室54-60二室新津新科置业有限新津国际11.151.85公寓；别墅90-100三室2011/10/1581000.258公司120-140天津市鹏程物业有68-75㎡一房；河畔馨居0.94.1住宅2012/3/1081000.050.7限公司92-124㎡二室备注：月均去化速度=2011年7月至2012年6月成交月均去化量www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状WHAT历经7年发展住宅建设200万平米中北镇是一个什么样的版块？竞争格局中天中北镇地块主要竞品主要来源于中北板块内的大地12城、万科盈润园、霞飞路63里弄、云锦世家、华亭国际等项目，中北板块内竞品于本项目的产品和目标客群都较为相似，是本项目的直接竞争项目，次级竞争主要来自张家窝和杨柳青板块，津涞公路沿线板块能形成一定的边缘竞争。华亭国际大地12城江南城直雲锦世家莱茵小镇杨柳接万科盈润园次青镇竞级中北争镇霞飞路63里弄竞板争河畔馨居板块块社会山张家窝镇边津尚花园宏城御溪园缘摩卡假日津竞涞公路人和院争板块www.fdc01.com房地产智库项目所在版块现状项目所在版块现状WHAT历经7年发展住宅建设200万平米中北镇是一个什么样的版块？竞争格局中北镇目前在售项目多为2011年以前开盘老项目，项目体量基本为15万㎡以上中大盘，容积率主要集中在1.3-2.5之间，产品类型大多都涉及多层和高层。项目体量（万㎡）容积率产品类型开盘时间霞飞路63里弄241.3多层、高层2010.05大地12城661.43多层、高层2006.09华亭国际321.5多层、高层2006.