2010.05五矿地产沈阳项目初步沟通报告五矿地产沈阳项目初步沟通报告————楼市新声“”这是一场充满硝烟的战争“新国10条”空降房产市场，前无来者、力度空前在这样的市场环境里不仅仅是对开发商，更是对像我们一样执着服务于房地产市场的代理公司的一次挑战携10余年操盘经验，金网络深知这场战役的重要性为此，我们细细谋划、厉兵秣马，我们能打硬仗，敢打硬仗，在“乱市”的硝烟中，开拓一条与沈阳地产行业一同成长之路……引言　Page2??目标1速度和利润：充分发挥品牌效应及自身潜在的价值，提升区域价值，在保证去化速度的同时实现项目较高的利润。目标2形象与品牌：通过对本项目的成功开发，打造沈阳新亮点，奠定开发商在市场的企业形象与地位，实现利润与品牌的双赢。?目标3可延展性：定位中须考虑未来一到二年市场变动的不确定性，加强项目的延展能力。??客户的目标实质上是项目的宏观愿景现实的目标体系则不断随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向，并把握未来市场发展的脉络我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向，并把握未来市场发展的脉络　Page3开发商目标分析开发商目标分析本项目位于沈阳市大东区，东起管城一街，西、北至万泉公园，南至万柳塘小区。本案规划路万柳塘路管城一街隶属于大东区，一环路以里隶属于大东区，一环路以里　Page4项目位置项目位置项目南侧项目东侧总占地面积：0.8095万㎡总建筑面积：4.7109万㎡地上建筑面积：4.1164万㎡其中住宅建筑面积：3.7949万㎡商业公建建筑面积：0.2898万㎡配套公建建筑面积：0.0317万㎡地下车位：82个容积率：5.09绿化率：30.0%基础技术指标项目?侧西侧/　Page5规划指标及项目四至规划指标及项目四至功能显著。宜居·交通条件便利功能显著。，宜居，宜居项目特性一：区位得天独厚项目特性一：区位得天独厚万泉公园万柳塘公园沈阳动物园宜居·原生态公园景观　Page6地块分析地块分析。。本案项目特性二：周边多为老旧小区，直接竞品较少项目特性二：周边多为老旧小区，直接竞品较少　Page7地块分析地块分析???内部道路设计闭合回路，园区封闭性较好规划路非通达设计社区底商对园区内设计，商业价值相对较低、项目营销难度加大规划，提升营销难度规划，提升营销难度项目特性三：闭合道路项目特性三：闭合道路　Page8地块分析地块分析。本项目作为首批政策内的项目，将经受市场的考验。套数比例通透二室三室非通透一室二室97-12016943%79%67%112-1419324%57-749224%21%33%70-77379%产品销售受限产品销售受限，也将从此改变住宅市场的需求关系面积比例套数配比套数户型)2面积区间（M项目特性四：受新政影响，90平以上项目特性四：受新政影响，90平以上分类90政策的启动和实施，必将引起市场产品结构的调整新政：90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；　Page9地块分析地块分析项目核心问题项目核心问题　Page10新政影响下，项目风险如何规避？新政影响下，项目风险如何规避？新政出台后，房地产市场表现大幅波动，本项目在风口浪尖的时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。新政出台后，房地产市场表现大幅波动，本项目在风口浪尖的时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。新政出台后，房地产市场表现大幅波动，本项目在风口浪尖的时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。　Page11老旧，如何让客户跳出周边区域，老旧，如何让客户跳出周边区域，区域板块下的产品溢价如何实现？区域板块下的产品溢价如何实现？VSVS大东区，高端大东区，高端VSVS沈河区大东区，高端老旧，如何让客户跳出周边区域，从大处着眼实现项目认知及产品溢价。VSVS沈河区从大处着眼实现项目认知及产品溢价。沈河区从大处着眼实现项目认知及产品溢价。　Page12我们的主力客群是谁？我们的主力客群是谁？如何在市场实现精准占位，以最流畅的速度和最大化的价值抓住主力目标客群。如何在市场实现精准占位，以最流畅的速度和最大化的价值抓住主力目标客群。如何在市场实现精准占位，以最流畅的速度和最大化的价值抓住主力目标客群。　Page13关于我们营销推广产品建议项目定位客户定位市场研究营销背景　Page14汇报思路汇报思路???宏观经济背景政府政策背景城市发展及区域规划一、营销背景　Page15增速GDP2003-2009年沈阳GDP情况宏观经济环境宏观经济的良性发展保证了房地产业持续高速增长态势；城市化水平加快，居住需求有望进一步提升宏观经济环境05001000150020002500300035004000450050002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%　Page16沈阳近年GDP整体保持15%以上的速度上升，高于全国及副省级城市平均水平，经济实力不断加强并快速增长。沈阳城镇人均可支配收入显著增加,并呈现持续高速增长；大量的居住及改善型需求将在未来时间里逐步释放。0100020003000400050006000右轴－成交均价（元/平米）月3年0120月1年0120左轴－成交量（万平米）月11年0920月9年9020月7年9020月沈阳商品住宅成交走势2007--2010.3050000010000001500000200000025000003000000月5年9020月3年9002月1年9020月11年8020月9年0802月7年8002月5年8020月3年0802年月10802左轴－供应量（万平米）月11年7020月9年7020月7年0702月5年7020月3年7020月1年70202010年商品房住宅均价环比上涨46.93%，创造沈阳近10年以来的历史最高记录。　Page17沈阳市房地产市场走势沈阳市房地产市场走势????供应量分析：2009年沈阳市商品住宅一季度批准上市面积131.72万㎡，2010年一季度批准上市面积93.98万㎡，与去年同期相比下降37.74万㎡、28.65%；成交量分析：2009年沈阳市商品住宅一季度成交面积172.55万㎡，2010年一季度成交面积164.71万㎡，与去年同期相比下降7.84万㎡、4.54%；成交均价分析：2009年整体成交均价3928.24元/㎡、一季度成交均价3612.17元/㎡，2010年一季度成交均价4907.52元/㎡，与去年同期相比上浮近1300元/㎡；数据对比分析：沈阳商品住宅市场09年供应与成交比为0.76：1，2010年供应与成交比为0.57：1，新增供应量均小于成交量，10年供应量下降尤为明显，于一季度大量去化存量房。趋同于全国市场，2010年一季度沈阳商品房市场的成交情况呈现量价齐升的特点，商品房市场一度火热。　Page18宏观房地产市场分析宏观房地产市场分析影响评级★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★?90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；?第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。?财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。?对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。?对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。?对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。?要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。?保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。?房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。?确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务?土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。主要内容实行更为严格的差别化住房信贷政策发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用加强对房地产开发企业购地和融资的监管建立考核问责机制加大交易秩序监管力度增加居住用地有效供应调整住房供应结构加快保障性安居工程建设土地增值税清算从严执行要点　Page19宏观政策提列国家出台10条政策调控市场，政策直指“高烧”的房价及投资人群，力度空前宏观政策提列????2010年年初国家下达房地产市场调控通知，旨在于促进房地产市场平稳健康发展；2010年进入房地产市场调控年，国家将有计划、有力度的通过对房贷、土地等采取各项手段及措施进行市场调控。房地产市场调控通知下达后，央行、银监会陆续出台上调准备金率、流动资金贷款管理暂行办法，从信贷角度对房地产市场进行宏观调控；由于办法出台后市场调控作用甚微，因此于4