?想生活策源地策源策源——策?天下，致胜有源策?天下，致胜有源2001??上海房地产销售面积百强第6位2001??上海房地产销售?额百强第9位2002?上海市房地产营销二十强?桥奖第24届中国房产博览会99上海秋季交?会优秀组织奖“2003CIHAF中国房地产优秀中介代?机构＂荣誉称号第四届(2004)?上海市房地产营销代?企业二十强?桥奖2004CIHAF中国房地产营销代?品牌企业十强2004CIHAF中国房地产营销策划品牌企业二十强2004??上海房地产关注品牌2005?中国房地产百强策划代?企业第五届（2005?）上海房地产营销代?企业二十强?桥奖第二名策源策源专业翘楚专业翘楚2005?地博会中国十大房地产营销策划机构2006?中国房地产百强策划代?企业Top102005?住交会中国房地产营销代?品牌企业十强2005?上海市房地产营销代?企业?桥奖前三甲武汉地区务）策源行综合管?中心财务管?中心信息管?中心（信息、网络）重庆地区（人事、培训、?政）（会计、结算、投资服策源组织构架策源组织构架西安地区外地事业部整合传播中心风险管?中心咨询研发中心（法务、审计）（品牌、媒介、采购）（评估、研究、策划）南京地区商办事业部策源无锡地区决策委员会专业委员会?京地区策源营销代?公司————策源在中国策源在中国目前在售个案：２８个经验源于积?，信心始于实践投资商：上实发展发展商：上实房地产营销顾问：上实投资顾问营销代?：上海策源置业顾问有限公司销售中心：上海市飞虹?600号海上海以新文化地产为开发??、创意产业链为首要目标客群定位，致?营建中国创意产业基地、知识文化核心聚居区。海上海——上海首个创意地产锋尚社区策源与旧厂房以及创意产业创意商业街海上海发展商——复地集团销售代?——上海策源置业顾问有限公司楼盘地址——曲阳?910号曲阳时尚生活库//创意人设计师学者的工作和休憩的聚集地本项目为切入点，以另类地产开发为捷径，剑走偏锋，快速成为上海地产新诸侯策源为其提供专业的服务以及整合资源以地产行业的新锐地产行业的新锐开创地产开发的蓝海富春港口物流业的杰出企业——策源使命的：该旧仓库改造项目是富春控股涉足房产领域的首个项目，一方面这个项目有着巨大的塑造潜力，另一方面发展商有着雄厚的资金实力。：兼顾项目的收益性与品牌形象，为发展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房产界树立品牌声誉，为今后的房产开发铺垫良好的通路。：首先通过市场环境分析确定项目功能改造方向，再通过项目价值的挖掘提出项目主题定位。并进一步对个别重点项目提出业态组合建议、招商策略建议及初步财务分析。???项目背景定位目标定位方法对项目的初步认识?旧厂房/仓库改造热潮的动因?上海旧厂房/仓库分布状况旧厂房/仓库改造现状分析旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。??上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。动因一：城市产业的升级动因二：修旧如旧的潮流?“谨慎的城市更新”从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。ＬＯＦＴＬＯＦＴＬＯＦＴ大尺度，随意空间ＳＯＨＯＳＯＨＯＳＯＨＯ兼备居家与办公功能标准办公楼标准办公楼标准办公楼从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品动因三：特殊需求的崛起处，这16处分别是：16个创意产业集聚区，总建筑面积超过18万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有30这些项目地段优越，集中在卢湾、黄浦、静安、长宁等上海中心城区。上海共有130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年4月底，上海市经济委员会首批推出了上海旧厂房改造数据统计及其分布四行仓库、田字坊、8号桥、中科创意仓库、天山软件园、传媒文化园、乐山软件园、时尚产业园、虹桥软件园、工业设计园、静安现代产业园、周家桥、设计工厂、同乐坊、卓维700、M50。8号桥田字坊乐山软件园传媒文化园同乐坊M50工业设计园四行仓库卓维700设计工厂虹桥软件园静安现代产业园周家桥中科创意仓库时尚产业园天山软件园?市场主流功能改造方向分析?分项目探讨功能改造方向（包括各项目市场分析、物业形态分析）现有项目功能改造方向分析8M50MOTEL168号桥、天山软件园、中科创意仓库、、虹桥软件园、传媒文化园等。同乐坊、复城国际等。等。红坊等。?创意产业办公?商业?旅馆?展览馆、博物馆办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物馆等。市场主流功能改造方向分析强调空间纵深感，可自由分割分层，以提高利用率，工作环境激发创作灵感闹中取静，出行方便，满足SOHO要求对网络、交通有较高要求。电梯、中央空调敏感度低文化创意艺术设计创意产业创意产业结构空间：框架结构建筑具有很强的空间感建筑材料：多为混凝土墙面展示，原始材料的展示易于挖掘艺术美感市中心多处于居民区的包围之中，生活配套设施较为完善老式厂房，没有内部配套，无法满足传统办公物业的硬件要求人文气息历史遗迹旧厂房、旧仓库旧厂房、旧仓库建筑形态地段环境功能配套文化传承旧厂房/仓库与创意产业园的匹配性多数位于环线内，周边、居民区等人流较为集中的区旧厂房仓库差不多，层高较高，能够重新分隔层3000-10000平方米间，而经济型酒店旅量在五六千平方米最为理想。酒店、旅馆的选址要求。选址多数考虑旅游区、次商业核心区：部分中心城区的旧厂房、旧仓库体量在：旧厂房旧仓库的高度与普通的多层建筑相旅馆、经济型酒店域，分布区域广泛，但多数在环线以内；而上海的有较多的居民区，多数符合经济型体量馆房间数量一般不会超过300间，体结构数，而经济型酒店和旅馆为多层建筑。区位环境建筑形态旧厂房/仓库与旅馆的匹配性区域的商铺和办公物业的租金；旧厂房仓库改造后的租金仍低于同旅馆、经济型酒店租金承受能力极低。旧厂房仓库只能租赁，不能出售；旅馆、经济型酒店多数采取长期租赁物业的形式经营。租赁情况区，由多栋建筑和部分景观区域组会设有小花园、景观区等可以部分外，体现一种原始自然生态美感；区所包围，能为改造成商业提供密集的体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐功现一种时尚文化内涵及艺术气息建筑或组团式院落式的规划形态；：很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂：部分花园式组团式办公的旧厂区内都：旧厂房、旧仓库的混凝土直接裸露在旧厂房旧仓库多数位于环线内，并被居民消费群体。组团建筑成；而现代商业的建筑类型不再局限于单能商业项目多选择特色的小型独栋内部规划保留，部分改造成组团式商业中的休闲广场等；建筑材料而现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体区位环境建筑条件旧厂房/仓库与商业的匹配性，为，部分符合博物馆、展、等人流较为集中的区域，且多数由多栋建筑和部分景观区域组成位于环线内，交通便利一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另旅游区、商业核心区层高、柱距和单层面积博物馆、展览馆选址多数考虑在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数览馆的选址要求。旧厂房仓库的一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。区位环境建筑条件旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性办公、旅馆以及不同类型的商铺均对建筑的平面布局、楼层、层高、垂直通道情况等有着严格的要求，因此对于旧仓库的改造应充分考虑建筑改造的可行性，如有条件应征询专业建筑改造设计公司的意见。因素四：建筑形态因素二：交通因素三：规划人流量、车流量、人行与车行是商业物业选址的重要指标。尤其如北外滩区域大改造，描绘出物业的升值空间。同时小范围内的景观、道路改造以及功能区的确定也会产生重要影响。总结：影响功能改造方向的若干主导因素项目周边的市场环境决定了其作为办公或商业的氛围条件。周边的商业或商务配套为项目的发展奠定了基础，因此同一地段的物业改造为办公、商铺或旅馆，其租金收益与升值潜力是不同的。因素一：区位环境功能初步定位??项目主题定位方向分析?项目主题建议?业态组合及布局建议?项目招商策略?项目初步财务分析杨树浦路仓库改造定位分析地内设置体现21世纪外滩风貌高达：成该地区鲜明的城市形象。除此之外，”提篮桥历史风貌及现代商业街区提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基“200米的上海之光摩天轮（可能实施），形提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。区域规划提篮桥地区办公和商业市场现状均不佳；商业较为集中的区域为犹太人聚居区，主要业态有服饰商店、美容美发、餐饮、休闲娱乐等商业前景带来了现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域创意商旅游契机市场前景更为看好。杨树浦路项目周边市场保护规划给区域带来上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌提篮桥历史风貌保护区及现代商业区规划将给区域内商业市场的发展带来较多机会；对于提兰桥仓库项目，若部分改造为业项目改造后的价值预判简单的改造并不能使项目租金水平获得较大水平的提升；项目改为创意商业和创意办公的综合体，更能独立于目前的市场环境，跳脱目前的区域价值。办/平街铺/平方米/1.1~1.6元1.5~2元项目的租金水平在周边办公和商业项目租金现状方米/天；区内挂牌出租商铺数量不多，主力租金水平在天之间。提篮桥老式商务楼和老厂房改建公杨树浦路项目价格分析????3~63.8~4.3162121000楼层数：层为主，各建筑楼层错落有致，可以规划的产品形态较广，也可多种产品组合。层高：