2006-07-05戴德梁行（深圳）研究顾问部策划报告策划报告市场研究及项目定位市场研究及项目定位贵阳浙江商城二期项目项目总体定位项目发展主题定位项目功能组合定位商业部分定位住宅部分定位酒店部分定位细分功能开发档次目标客户产品定位经营管理模式价格预测项目竞争策略案例借鉴项目开发模式确定项目发展方向判断SWOT项目面临市场环境项目地块条件解析项目分析项目发展条件总结报告框架报告框架项目发展条件分析DTZ社会经济发展水平社会经济发展水平城市未来发展趋势城市未来发展趋势商业市场发展状况商业市场发展状况住宅、酒店、写字楼住宅、酒店、写字楼市场发展状况市场发展状况项目面临怎样的开发环境项目面临怎样的开发环境市场环境市场环境DTZ社会经济发展水平DTZ经济发展经济发展GDP年增长率人均GDP年增长率GDP10123113941493413412915311.4%10.6%12.6%17.7%11.3%05000100001500020000200120022003200420050%5%10%15%20%（元）人均GDP310.62348.02395.92469.12274.7525.6214.60%13.70%13%11.30%11.20%10.60%贵阳历年GDP及其增长率贵阳历年人均GDP及其增长率01002003004005006002000200120022003200420050%5%10%15%20%（亿元）200514.611.5GDP10近年经济发展速度不断提高，年增长％，高于贵州省％的增长速度。近年人均增长速度保持在％以上。经济增长势头强劲宏观经济环境宏观经济环境??DTZ消费水平消费水平增长率增长率580163247693691257764.1%0.4%9.0%9.3%11.3%0200040006000800010000200120022003200420050%2%4%6%8%10%12%（元）人均消费性支出140.47158.05204.32125.12180.5213.2%14.2%12.5%12.3%12.1%0501001502002502001200220032004200511%12%12%13%13%14%14%15%（亿元）社会消费品零售总额贵阳历年人均消费性支出及其增长率贵阳历年社会消费品零售总额及其增长率2005200200511.3年社会消费品零售总额突破亿元。近年人均消费性支出增长速度不断加快，年达％。消费强劲，总量增大，人均水平不断提高宏观经济环境宏观经济环境??DTZ其它增长率固定资产投资固定资产投资房地产开发投资更新改造投资固定资产投资额187.96343.54241.87293.15155.4236.8%20.9%28.7%21.2%17.2%0100200300400200120022003200420050%10%20%30%40%（亿元）44.422.221.925.326.48.17.7104641.620.825.40%20%40%60%80%100%200320042005贵阳市固定资产投资结构贵阳历年固定资产投资额及其增长率基本建设投资200517.2%,GDP14.625固定资产投资充当了经济增长的动力，年增长高于％的增长速度。房地产开发投资保持在％左右，基本在合理区间。基本建设投资所占比例较高，反映出较好的房地产开发投资环境。宏观经济环境宏观经济环境???总投资保持高速增长房地产开发投资较为理性DTZ产业结构产业结构第三产业旅游总收入年增长率第二产业38.7440.0434.6760.3848.715.5%-3.2%18.6%25.7%24.0%11.5%10.4%9.8%11.5%11.2%贵阳历年旅游总收入贵阳市三大产业结构演变第一产业9.16.650.950.950.452.647.44041.240.245.97.97.67.28.350.441.3420%20%40%60%80%100%200020012002200320042005旅游总收入旅游总收入占GDP比重01020304050607020012002200320042005-5%0%5%10%15%20%25%30%（亿元）2005GDP82006年第三产业呈现飞速发展态势。与其它省会城市第三产业居主导的情况相比仍有所滞后。旅游总收入在比重在％以上为支柱产业；贵阳在中国十大避暑胜地排行榜中排名第一。宏观经济环境宏观经济环境????第三产业发展较快，但相对仍有所滞后旅游作为支柱产业高速发展DTZ两城区其它区县62%38%8363.75204.3271.8％社会消费品零售总额（亿元）人口与经济人口与经济GDP96.51（亿元）156.53525.6248.1％区域南明云岩贵阳贵阳两城区非农业人口所占比重两城区占贵阳比重GDP两城区社会消费品零售总额占全市比重远高于所占比重，反映两城区商业在全市强大的辐射能力。南明发展趋势南明发展趋势?中心城区的重要组成部分与云岩区一起组成辐射贵阳乃至贵州省的商贸文化中心DTZ产业结构产业结构第三产业第二产业年南明、云岩、贵阳产业结构比较云岩区南明区贵阳第一产业0.145.847.454.145.90.56.630.968.60%20%40%60%80%100%2005GDP70200522.7第三产业是南明区的绝对支柱产业，占比重接近％。贵阳市以第二产业为主导，南明年第三产业所占比例高出贵阳市个百分点，在全市范围内明显超前。南明发展趋势南明发展趋势第三产业发展速度在全市超前??DTZ产业规划产业规划商贸流通业服务业南明区支柱产业???未来南明区将以服务业为支柱产业；现代化和结构升级将是未来南明区服务业发展的主要方向；加快区域性商业中心的形成将是今后南明区商贸流通业发展的重要的目标。支柱产业：构建以现代服务业和都市工业为支柱的城市经济服务业：积极推进服务业现代化和结构升级，建立起服务全省需要的服务业，打造省域服务业中心。商贸流通业：整合、优化商业资源，促进新兴业态发展，加快形成以中央商业区、区域性商业中心为支撑，大型综合市场为骨干、众多专业市场为辅助、大卖场、专业店、专卖店、便利店连锁店相结合的现代商贸流通体系。???南明发展趋势???南明发展趋势南明产业发展战略DTZ商业市场发展状况DTZ商业辐射能力商业辐射能力36.7831.728.0234.5812248.2538.6138.93201.8405010015020025027.1%32.1%13.2%23.5%23.6%21.8%17.8%30.6%34.5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%贵阳遵义黔东南毕节黔南黔西南六盘水铜仁安顺（亿元）南京南宁杭州长沙广州贵阳昆明成都武汉2005GDP各省会城市年占全省比重2005贵州省各市、州年社会消费品零售总额二、三级城市较中心城市差距较大，消费向中心城市倾斜；贵阳工业产品以中间产品为主，来自省外的消费品通过贵阳进入贵州全省。??经济首位度高，商业辐射能力强商业市场状况商业市场状况DTZ商业格局商业格局7.094.243.884.116.8263.7514.637.117.2283020406080100云岩南明小河清镇花溪开阳白云乌当修文息峰（亿元）2005贵阳各区县年社会消费品零售总额贵阳商业绝大部分集中于两城区（云岩和南明）；区域级商圈发展滞后。单极化格局，区域商业中心不发达商业市场状况商业市场状况??DTZ消费习惯消费习惯超前消费：低收入、高消费的超前消费表现突出。夜消费：贵阳居民夜生活丰富，夜总会、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，分布广、发展迅速。潮流消费：贵阳居民接受外来文化速度较快，新型商业在贵阳能拥有较为宽松的发展空间。???商业市场状况商业市场状况DTZ贵阳商圈贵阳商圈“”“”将贵阳市商圈划分为两个商圈：喷水池－大十字商圈和大西门－市西路商圈；划分标准包括：业态、档次、消费群的差异、商圈在贵阳居民中的认知度。商业市场状况商业市场状况??商圈总体分布DTZ大十字－喷水池商圈“”??0.6150040040地位贵阳居民认知度最高的零售商圈传统市级商业中心范围：总面积平方米公里，南北长米，东西长米；商业规模：商业面积总约万平方米。商业市场状况商业市场状况商圈概况???DTZ大十字－喷水池商圈“”典型物业国贸广场、智诚名店、南国花锦购物中心（在建）、东方牛仔、百盛龙港店、百盛鲜花店、时代广场（在调整）、老百货大楼、百货大楼、德龙港名店（在调整）国美电器喷水池店、苏宁电器喷水池店、国鼎家电喷水池店、中意电讯喷水池店、红华家电大十字店、万卷书城、艾维时尚体育用品卖场、互动体育用品卖场必胜客喷水池店、德克士喷水池店、德克士小十字店、肯德基大十字店、肯德基时代广场店、欢乐比萨百花剧场、雅迪尔国际商务会所、芝加哥夜总会、世纪星光电影城业态餐饮娱乐百货商城专业卖场20“”百货业在商圈内占主导地位，大型百货商业面积超过万平方米；新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局；大型商业综合体尚未出现。百盛龙港店已出现超市＋百货的新型业态组合，其商业规模及业态辐射能力尚未超出传统百货。???商业市场状况商业市场状况业态业种DTZ消费群大十字－喷水池商圈“”本地中、高收入阶层贵阳高收入阶层、外地来贵阳商务、旅游人士家电卖场等专业卖场面向贵阳市各种收入阶层；西式快餐及各种主题定位商场以贵阳年轻人位主要消费群。商圈内典型项目智诚百货、雅迪尔国际商务会所国贸广场、百盛龙港店各家