养老地产专题研究业务发展中心2011.9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cnPart.1国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式Part.2国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析Part.3国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析Part.4养老地产开发建议养老地产开发建议Part.5国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn世界人口老龄化情况日趋严重，发达国家先富后老，在老年住宅的发展已经相当成熟发达国家人口老龄化解决方案经济发展，生活富裕寿命延长大力发展老年住宅老年人口比例增大研究并发展养老产业对社会形世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况（%）成负担年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5资料来源：中国老龄科学研究中心PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn目前国外基本养老模式主要可以分为以下四大类：类型形式受众群体特点租售方式开发主体常见国家?身体健康，可以独立生活，但?必要时提供辅助和护理服务连续照料退休社区租赁或出售开发商美国，日本需要应急照料的老年人居家生活型?年龄有限制，喜欢参加身体锻?环境优美，成熟服务体系，多活跃老年社区炼和社会活动的客户种娱乐交流场所，社区活动丰富出售为主开发商美国，日本?喜欢安静，结交新朋友的老年?不提供就餐、交通、不组织社老年公寓租赁或出售政府为主欧洲，新加坡客户会活动独立生活型?和外界保持良好的联系，参加?除租赁房屋外，还提供就餐、老年聚集区一些社会活动的客户；清扫房间、交通、社会活动等服租赁为主政府为主欧洲务。?生活不能全部自理，需要专门?根据客户自身条件，提供服务辅助生活社区的辅助和帮助包括：就餐、洗衣、清理房间、出租开发商美国，日本辅助生活型医药管理、日常生活活动帮助等?各种年龄段包括老人、孩子、?提供短工服务，专业的护士照家庭照料社区刚出院的人、长期病号等料出租开发商美国，日本?需要24小时照料，患有长期或?提供24小时护理照料设施提供护理院慢性病，需要治疗和恢复常规的医药监督和康复治疗，需出租政府所有国家要注册护士和有执照的护工辅助医疗型?老年痴呆初期，需要护理恢复?完全无障碍设计，需要完好的老年痴呆病院出租政府所有国家设施和专业人员照料PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建昀www.fineprint.com.cn不同的文化及社会体制形成了各个国家不同的养老模式美国日本?国家背景：崇尚自由市场经济，?国家背景：东方国家，深受西方强调政府不应过多干预市场。尤其是美国经济理论及模式影响?养老模式：以开发商为主导，以?养老模式：以开发商为主导，政盈利为目的。政府仅为低收入老府辅助，同时，更多的会注重家人提供福利性养老住宅。庭亲情，两代居盛行。北欧德国新加坡?国家背景：追求社会公平，高税?国家背景：高税收，高福利国?国家背景：家长式国家管理制收，高福利，生活压力轻，贫富家，社会贫富差距小。度，政府干预深入社会各个角差距小。落。?养老模式：以政府为主导，多属?养老模式：由政府及非营利性的社会福利性质，后期主要由专业?养老模式：政府主导，不以盈利慈善机构出资，聘用专业服务公公司负责经营管理。为目的，注重家庭亲情，同时兼司对其进行管理。顾喜欢独居老人需求。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建尀www.fineprint.com.cn\美国背景：30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因美国家庭成员年龄变化趋势婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要原因n美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。n经济发达程度客观上要求老年住宅出现。n政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。n老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。美国人口年龄段分布情况男性女性?美国总人口约3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn美国养老模式：以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求n美国养老模式以家庭为主，70%以上的老人采用”以房养老“的家庭养老方式——老人概览拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，租金用于养老。分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，政府运作方式n给予部分津贴。开发主体n以开发商为主，教会及政府为辅。n规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动产品及配套较多。住宅模式n独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn美国案例链接：亚利桑那太阳城运作运作方式方式：：nn从从6060年年代代初初开开始始建建设设，，占地占地14.514.5平方平方英里英里。。坐坐落落在在美国美国亚亚利利桑那桑那州州，，距距离凤凰城离凤凰城23.423.4公公里里，，距距离图森离图森市市（（TusonTuson））209209公公里里。。nn由由建建筑筑商商DelDelWebbWebb和和这片土地这片土地的的拥拥有有者者J.GJ.GBosellBosell共共同同开发开发。。nn只允许只允许5555岁岁以以上上的的老年人老年人居居住，提供住，提供多种多种物物业服务业服务设施设施供供不不同同身身体体情情况况的的老年人老年人选择选择。。产产品及品及配套配套：：nn现现有有超超过过350350家家俱俱乐部乐部，，77个个娱乐娱乐中心中心。。nn现现有有总总人口人口超超过过4000040000是是美国美国最最大大的的老年社老年社区区之之一。一。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn北欧背景：生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长n60岁以上人口数量占到23%以上。n经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。n社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。n气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn北欧养老模式：政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选n北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对概览自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展。运作方式n政府出资，不以盈利为目的，慈善团体、非营利机构也是养老资金的重要来源。开发主体n政府。n在产品设计上充分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，为老年人提供必要的产品及配套社会服务，并使其有机会参加各种有意义的社会活动。住宅模式n老年公寓，异地老年社区。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn北欧案例链接：VINDEREN老年公寓运作运作方方式：式：nn政府出资建政府出资建设设，，从从建建筑筑设计设计到运到运营营管理管理均均由由经经验验丰丰富富的专的专业业公司进行公司进行运运作作。。产产品及品及配套配套：：nnVINDERENVINDEREN老年老年公公寓寓高高66层层，，室内室内设计设计了了两两排排通通道道，老人住，老人住房房沿沿通通道道两两旁布旁布置置，，在在通通道道两两旁旁设有设有两个两个服务服务核核心心区区。。底层底层设有设有老人老人白天白天活活动动中心中心等等公公共共设施设施。。nn在在访访客客接待室接待室设计设计了了一个一个巨巨大大的的壁炉壁炉，使老人，使老人和和访访客客有有一一种种““家家””的的温馨温馨感觉感觉。。建建造造了了花岗石花岗石小小桥桥，人，人行行小小径掩映径掩映在在树木树木和和绿草当绿草当中，并中，并设有设有许许多多路椅路椅供老人供老人休息休息。。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn背景：二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例德国增大n两大原因造成老年人口比例迅速上升1、50-60年代人口高速增长二战结束后的15年内，德国人口增长了25%。+25%经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均寿命增长迅速，据2010年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性82岁。2、死亡率下降24%2010年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn德国养老模式：政府出资建设，专业公司经营，德国老人养老偏好老年公寓n德国养老分为两大体系—老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政拨款支持，概览两者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。政府财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时，住宅房主与民间福利运作方式n集团签订提供服务的合同，获得医疗，娱乐等服务。开发主体n以开发商和政府为主。产品及配套n无障碍设计，医疗，娱乐设施齐全。住宅模式n独立式住宅、老年公寓。PDF文件使用