目录目录页1.摘要..22.第一章宏观市场分析53.第二章地块分析..184.第三章住宅（公寓）市场分析355.第四章写字楼市场分析881太古集团[呼和浩特项目]研究报告报告摘要摘要呼和浩特位于华北北部、内蒙古自治区中部，是内蒙古自治区首府，全区政治、经济、科技、教育、文化中心，是我国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一，也是中国投资环境百佳城市之一。“十五”期间，呼和浩特市经济增速达到近30%，在全国27个省会城市中位居第一。2006年全市实现地区生产总值900.1亿元，比2005年增长18%。地区经济的强劲增长有力的支撑了房地产市场。本项目位于呼和浩特市最著名的中山路商业区东部，中山东路与锡林郭勒南路交汇处。所处区域为呼和浩特最繁华的商圈，区域内商业、商务设施发达，配套设施完善，可辐射全市及周边各旗盟地区。但中山路商业街由于是交通主干道，人流、车流量大，环境较嘈杂，对居住及高品质办公氛围的营造提出了较高的要求。本项目用地面积约38,477平方米，地块呈梯形形状，南北狭长，临中山路一面较短，使需要规划的商业业态临街面较少。总体而言，地块较为规整，用地在城市中心区的核心位置，土地价值较高并具有升值潜力，适合发展商业、写字楼、酒店及投资性公寓产品。目前呼和浩特市已建成入住的经营性写字楼存量约为17.5万平方米；正在销售过程中的新增供应量约为11.4万平方米，主要集中在锡林郭勒南路和新华大街附近；2007-2008年间，呼和浩特市内写字楼潜在供应规模较大，约为19.9万平方米，主要集中在中山路商务区和新华大街商务区。呼和浩特市已投入使用的写字楼空置率偏高，约29%，目前高档写字楼的年投资回报率比较高，达到10%以上，因此投资回报率比较理想。但由于新增供应较多，加上巨大的潜在供应量，未来的写字楼市场竞争将更加激烈，投资风险增加。现有客户主要集中在金融、贸易、通讯信息服务、能源等行业。本项目区域高档写字楼主要是内蒙古大厦与首府广场，其它存量写字楼都属于中低档项目。根据本行分析，目前呼市中高档写字楼销售市场年吸纳量约2万平方米左右，但潜在供应面积规模偏大，且主要以销售为主，只租不售的写字楼项目仅有内蒙古大厦。随着付租能力较强的高端客户数量逐渐增多，相对来说，高品质写字楼面临的竞争压力会小一些。2太古集团[呼和浩特项目]研究报告报告摘要从本项目区域客户特点来看，该区域能够被中高端客户所接受，发展高档写字楼有一定市场空间。同时，考虑到降低项目风险，SOHO型写字楼更具潜力，因为该区域同类项目少，建筑成本低，价格具有竞争性，周边商圈有较多中小客户资源，决定了SOHO型写字楼具有较好的发展空间。自2004年起，呼和浩特市住宅建设步入大规模市场化阶段，2005年-2006年，呼和浩特的土地出让、住宅开盘数量均有大量增加，住宅土地出让折合建筑面积940万平方米，住宅开盘数量折合建筑面积567万平方米左右，但两年间住宅销售313万平方米左右。按2006年统计数字，呼市新开盘住宅面积约368万平方米，比2005年增长34%，销售面积118.62万平方米，比2005年减少39%，市场竞争压力开始显现。高档住宅市场方面，2006年价格在3000元/㎡以上的住宅项目共计21个，建筑面积合计94万平方米左右，但2006年1-11月价格在3000元/㎡以上的住宅销售仅为789套，全年销量仅为10万平方米左右，同样呈现供大于求现象。由于近年来呼和浩特市许多政府机关及事业单位（含电力、电信、烟草企业，也包括蒙牛等大型企业）都进行了大规模的集资建房，在员工内部进行购买之后，剩余部分作为商品房进行销售。大规模集资建房的结果是呼市绝大多数具有中高收入水平的群体已基本解决居住问题，必然影响到中高档住宅市场需求。但呼和浩特市住宅市场供大于求的现象更多体现在中等以上户型产品方面，相对于为商业区配套的小户型公寓项目而言，新供应面积所占住宅开盘总量比例较低，仅15%左右。这表明呼和浩特市住宅市场投资性产品的发展刚刚起步。由于新推出公寓项目规模增长较快，有望成为市场热点产品。本项目所在区域是呼和浩特市的核心商圈，具有购物、休闲、娱乐、旅游功能，各种现代服务业业态较为齐备，具备辐射呼和浩特全市及周边包头、鄂尔多斯等周边县市的能力。商业中心区是出租型公寓项目最为活跃的区域，极易吸引投资者的注意力，同时购买自用者也较多。尤其是与正在供应的其它公寓项目相比，本项目用地具有位置优势，而且目前该区域供应项目较少。从销售角度分析，近年相继建设的“世纪御园”、“学府康都”、“东达城市广场”等项目，都取得了不错的销售业绩。目前中山路区域公寓项目供应共两个，建筑面积合计12万平方米。除此而外，3太古集团[呼和浩特项目]研究报告报告摘要整个周边区域现时供应量合计约为23万平方米。主要潜在供应项目为原“金鹰国际”，目前处于停工状态，该项目定位及推出时间对本项目影响较大。综合而言，本项目所在区域地理位置优越，配套设施完善，发展前景乐观，本项目地块较为规整，用地条件上佳，适合发展小户型公寓等投资性产品。经过综合分析，本行提出定位建议如下：写字楼项目：规模：精装修SOHO产品3-4万平方米，均价约5800元/平方米酒店式公寓项目：规模：5万平方米，价格区间4500-5500元/平方米，均价约4800元/平方米；普通住宅：规模：2万平方米，价格区间3500-4500元/平方米，均价4000元/平方米户型面积（㎡）比例备注交楼标准一室一厅50-7060%公寓精装修二室一厅70-9020%公寓精装修二室二厅90-11010%住宅菜单式装修三室二厅110-12010%住宅菜单式装修经济型酒店：规模约2万平方米（也可考虑高档写字楼约3万平方米，只租不售，租金为2.5-3元/天/平方米）。4太古集团[呼和浩特项目]研究报告第一章宏观市场分析1宏观市场分析1.0背景资料呼和浩特是内蒙古自治区的首府，蒙古语意为“青色的城”，位于华北北部，内蒙古自治区中部，是全区政治、经济、科技、教育、文化中心，是我国陆上、空中通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁并与之进行贸易往来的重要窗口。呼和浩特是我国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一，是中国投资环境百佳城市之一。呼和浩特土地总面积为1.7万平方公里，截至2005年底，城市建成区面积143平方公里。根据现行行政分区，现辖四区、四县、一旗，包括新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、托县、和林县、清水河县、武川县、土左旗。全市总人口258万，市区人口150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数，满、回、朝鲜等36个民族共同聚居的塞外名城。5太古集团[呼和浩特项目]研究报告第一章宏观市场分析6太古集团[呼和浩特项目]研究报告第一章宏观市场分析1.1最新颁布的可能影响本项目发展的相关政策1.1.1建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》2006年7月，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见。《意见》规定，自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。《意见》还要求把普通商品住房和经济适用住房的布局分解到具体区域，把套型结构比例落实到具体项目。呼市政府高度重视，认真研究贯彻落实。积极做好房地产市场的引导和调控工作，调整住房供应结构，控制住房价格过快上涨。城市规划主管部门对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。政府这一举措，将有效改变呼市住宅产品的供应结构，市场上中小户型产品数量将大幅度增加，在满足部分购房者的住房需求基础上，在一定程度上加大了大户型、中高档住宅的销售难度，但同时大户型产品也将逐渐成为市场上的稀缺产品，受到有实力的买家的欢迎。1.1.2中国人民银行决定自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。与2006年8月份只上调贷款利率不同，此次存贷款利率同步上调。央行这一举措表明政府鼓励市民储蓄增值，而不是投资房地产，以此减少房地产的需求量以平抑房价。同时，贷款利率的上调使购房者压力增大，将在一定程度上减少购房需求。7太古集团[呼和浩特项目]研究报告第一章宏观市场分析另一方面，贷款利率的上调使房地产商开发项目的资金压力也将随之增大，开发风险增大，但总体来看，加息只是增加了开发商成本，不会直接影响其生存。1.1.3呼和浩特市政府制定2006年完成100万平方米经济适用住房和2．5万平方米廉租住房的建设任务呼市房地产整体开发情况来看，新开发的中高档住宅较多，低档住房所占比例相对较小，经济适用住房和廉租房则更少。2005年，呼和浩特市经济适用住房总建设规模达到80万平方米，总投资规模7．5亿元。2006