总12期成全机构研发中心2010-10-13出品人：全忠执行团队：黄章林施佳敏刘磊林予蘅刘祯婷陆家超吴思超邱慧君快乐者思想者引领者目录【编者按】.1【政策与市场】2二调下的一二三二次调控终于来了。市场成交量下来了，购房者观望了。等降价？调控之下，你应该擦亮眼睛，看一下调控将会怎么影响房价，影响哪里的房价。刘磊/文【企业与品牌】6金科经典案例（10年城、帕提欧）金科的很多项目都可圈可点，比如产品创新，比如社区文化。十年城是金科集十年大成家喻户晓的项目；帕提欧是金科进京的首战，值得一书。陆家超、吴思超/文【营销与广告】.19有故事的人不一定有才艺，但有才艺的人肯定有故事。用表演引出故事，用故事来丰富表演，正是《中国达人秀》战略上成功的地方。成功的企业品牌因故事而生动刘祯婷/文，亦如是。【编后记】..22成全机构版权所有，如有部分或全部转摘，请先获得本刊书面同意。上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：021-62172636|上海·北京·苏州·天津|快乐者思想者引领者【编者按】地产疯狂的中秋节后，国庆长假“遭遇”二轮调控，你我都看到了。男足男篮昨晚的战斗，你也看到了，你不想说什么，我知道。二套三套？首付？房贷？房价？接二连三的各地细则，政府以坚毅的姿态告诉我们，想投机倒把，貌似不再可能。智利受困矿工终于重见天日了，小月月的故事也将要水落石出，我相信：时间依旧向前，地产的明天依然前景无限。如果《全周刊》930政策特刊你没来得及细看，没关系，本期不错过就行。黄章林2010/10/13上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：021-62172636|上海·北京·苏州·天津|1/24成全机构版权所有快乐者思想者引领者【政策与市场】二调下的一二三刘磊@成全机构研发中心二次调控终于还是来了。新国十条出台5个多月了，市场经历一阵迷茫和彷徨之后，终于还是在上涨。后来地王、排队、火爆这些词又出现了，“金九银十”甚嚣尘上，中秋节又是一片火热，而且国庆就要来了。大概是政府也表示了对国庆市场的担心，于是在国庆节的前两天，9月29日,多个部委出台的“最严厉调控政策”,明确要求各地“立即”制定的细则。异地停贷、三套停贷、首套首付上调……紧接着，一些地方政府就行动了，深圳限购、厦门限购，杭州限购，连上一轮没反应的上海也限购了。于是这一轮调控又成了“最严厉”，仔细一想，原来没有“最严厉”，只有“更严厉”。调控之下，直接的影响就是国庆长假的销售。成交量立刻下滑，锐减N成。房展会冷场了，消费者观望了。各种观点又出来了。乐观的说这次调控也是“纸老虎”，长不了；悲观的说“未来一二年之内房价必遭腰斩“，或者房价一定会下降几成，虽未见哀鸿遍野，却也让不少人担惊受怕了。调控不可怕，恐慌没必要，冷静下来应对才是真。新一轮的调控对后市有何影响？我们觉得还是要分情况对待，结合我司在操作的项目，我们从一二三线城市来分别看下。上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：021-62172636|上海·北京·苏州·天津|2/24快乐者思想者引领者一线城市的不痛不痒一线城市，如北京上海，其实每次都是调控的重点。所以尽管我们看到这次的调控又让这些城市进入冰点，但是坦白讲，这些不能算是调控的功劳。因为，一线城市的房价已经见顶。试想一下，如果没有这次调控，北京上海的房价还会继续涨吗？答案应该是否定的。房价为什么会上涨？经济学上的解释是供不应求，“求”的根本是资本的趋利行为。地方政府要收钱、开发商和投资者要赚钱、消费者害怕赔钱。正因为这些原因，才导致了一线城市的房价一直在不断上涨。但是现在其实已经到了一个够高的阶段了，地方政府也意识到高房价的压力了。以往我们说调控的关键在于地方政府的“执行”，现在对于一线城市的政府来说，已经到了行动的时候了。民意所使，所以我们会看到政府坚持调控的决心。从开发商和投资者的角度讲，一线城市所能够带来的收益比重只会越来越小，比如恒大、万科等企业，二三线城市已经成为收益的主战场。对于消费者而言，关键是对未来房价上涨的恐慌，“今天不买以后就买不起了”，因此才挤破头买房。事实上，一旦房价处于一个稳定发展的趋势，消费者的这份焦虑就会降低甚至消失，这样才是一个理性的循环。那么，一线城市房价会下跌吗？调控之下，有人也曾大胆预测，北京上海的房价会下跌20-30%，甚至到50%。实际上，这只能说是一种美好的期望，一线城市的房价不会下跌。首先是政府不愿意，再次是众多的有房者不愿意，购房者也未必愿意吧。过快的上涨还是下跌都不会出现，只会是长期稳定。对于上海，2万元就是一条价格参考线。当然这种稳定并不是说价格不变，而是会出现供应结构的调整以及小幅度的波动。诸如星河湾、翠湖天地这样的高价房一定会有，但是政府允诺的大量保障房也会逐步出现。这些都需要时间，而时间就是靠限购限贷的政策来实现。一线城市调控了，四季度的成交量下跌是一定的。但是对开发企业来说，也不会因此就慌乱吧，四月份的调控已经定了全年的基调，而且前几个月的市场回暖其实也已经完成了很大一部分的全年任务。既然政府要求稳，开发商也应稳定下来，调整一下战略和策略，不妨走到二三线城市去。上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：021-62172636|上海·北京·苏州·天津|3/24快乐者思想者引领者对购房者来说，还要不要买房？可以“一停二看三通过”。“停”和“看”是指政策还在落实，市场还不稳定，不需要那么着急出手，但是对于刚性需求的，停和看的时间不宜太长，要放弃“房价下跌”的幻想，有需要的就买。而对于其他的非刚需客户或者是投资者，一线城市的投资价值其实到顶了。二线城市的美好时代对于像苏州、天津的二线城市，调控与其说是威胁，不如说是发展的大好机会。我们看到每一轮调控的重点都是一线城市，这一次也不例外。因此，即使按照中央政府的要求出台细则，也不会那么快，更不会那么严厉。调控是民意为之，二线城市不太高的房价，并没有那么大的舆论压力。因此，很多在一线城市的一刀切的政策并不会出现在大多数的二线城市。政策调控只是平缓了当地的房地产市场，不会打压，更不会降价。与此同时，由于一线投资需求的抑制，很多投资客就会选择新的出口，二线城市就给了他们这个空间。相对于一线城市70%的城市化水平，许多二线城市有着更广阔的发展空间。尤其是天津和苏州，分别处在两大重要经济圈，依靠着北京和上海的带动，在交通越来越便捷的情况下，距离已经不是问题。因此当我们去看待这些城市的价格成长空间时，不是用当地的眼光，而是要从城市圈去看。当苏州与上海、天津与北京同城的时候，房价就不是现在这样。所以我们一直提倡到二线城市去。开发企业去二线城市，人才去二线城市，购房在二线城市，生活在二线城市。不需要纠结，这是“二”的美好时代。三四线城市的平稳促进三四线城市比如南通、石家庄、昆明，其实不像一二线城市那样容易判断，因为地区情况不同，有些城市虽然从发展上算三线，但是它的区域地位却称得上二线，因此这样的城市也进入了美好时代，比如石家庄等。对于一些更小的四线城市，如果没有特殊资源，本身的发展要缓慢的多，本身房价水平就低，因此受调控的影响也就小的多。这种调控下的发展才是平稳健康的发展。上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：021-62172636|上海·北京·苏州·天津|4/24快乐者思想者引领者对于三四线城市，提前布局是明智之举，尤其是对于一些起步于一线但是在一线城市份额并不大的开发企业。这样做也有利于提高三四线城市的开发水平，带动城市化进程。看清楚三四线城市的发展特征，缺城市综合体，缺成熟的旅游度假产品。这些都可以作为一线企业进驻的发力点。对当地的购房者而言，一线企业的开发经验有利于提高当地的居住水平，这样才能带动城市的发展，才能使得平衡地区间的差异，才是和谐之道。二次调控还在继续落实，很多政策还需要地方政府的进一步细化和执行。对于接下来会出的政策，现在讨论最多的就是房产税。大众舆论认为房产税是高房价的“终结者”，认为房产税的出台后，房价就会降。其实细想一下，房产税出台的目的是稳定房价，好像并没有说要降价的意思。已知的情况是房产税貌似即将出台了，而且是少数几个城市的试点，对不同的情况也会有不同的征税方法。当然，一切都是个未知数。无论是开发企业还是服务机构或者消费者，我们要做的永远只是应对而非预测。有说15号的十七届五中会议会落实后续调控政策，也有说11月中央经济会议也许会有房产税的消息，我们且耐心等待，《全周刊》自有论述，敬请关