DDTZTZHRoeldsingeasrchplc2006年11月DTZResearch济济南南德兴街一号德兴街一号地地项目项目汇汇报报演示演示DDTZTZHRoeldsingeasrchplc基本情况基本情况??位于城位于城区区西部西部??距市中距市中心心较远较远??拟作酒拟作酒店店、写、写字楼字楼DDTZTZHRoeldsingeasrchplc研究思路研究思路案例支持基础依据初步定位详细定位财务分析城市经济发展总体布局及规划研究交通组织写字楼、酒店建筑风格市场研究景观设计目标市场需求特征分析价格水平设备设施地块分析物业管理DDTZTZHRoeldsingeasrchplc财财务务分析分析详详细细定位定位初初步步定位定位基基础础依据依据DDTZTZHRoeldsingeasrchplc城市经济发展城市经济发展与与规划规划l定位：山东省经济政治文化中心，区域性交通枢纽和物流中心。l经济：在全省范围内不在首位，但一直稳步增长，未来仍有较大发展空间。l居民：追求物质和精神生活质量。l城市规划：未来主要向东西发展，经十路将是发展主轴。本项目处在规划中的区域性商业中心，开发潜力很大。l基础设施：经十西路、阳光新路的改造和奥体中心项目的开工，将拉动西部城区的发展，提升改善本项目周边区域环境、吸引更多的人流物流到本项目。l房地产市场：一直呈健康发展，去年开始出现供不应求的趋势，未来仍有发展空间。DDTZTZHRoeldsingeasrchplcl现在不是经济强市，但发展速度快，有较强的发展潜力。启示启示启示l经济的发展，将吸引大量外来企业进入济南市场。l济南酒店、写字楼等商务物业将有较大的发展空间。l本项目所在区域是未来的商业中心，发展前景良好。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc写字楼写字楼市市场场l总体情况：专业写字楼市场已初步形成，区域分布上开始由聚集向分散化转变。l未来供应：未来几年，第三产业的发展以及当地企业的快速成长促使供应量稳步增长，新增项目主要集中在东部地区。l分布特征：在租金、售价、入住率、入住企业质量等指标上都呈伞形分布，本案处于一个较为边缘的位置。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc写字楼写字楼需需求求特征特征l租户特点：民营企业和外资企业占较大的比例，企业的规模普遍较小。多数租用不到200平米的面积，租金在2.6～3.5（元/天/平米）之间。l需求特征：对写字楼周边配有酒店、商业的需求强烈。l对本项目认知：认为本项目交通便利，环境较好。不足之处是离市中心较远，商业配套不够完善。DDTZTZHRoeldsingeasrchplcl现阶段写字楼整体水平较低，处于市场发展初级阶段。启示启示启示需要新的、提供综合优质服务的产品。l本项目写字楼不在传统商务区，目标客户与传统客户有所区别。l本项目应充分完善写字楼的硬件品质，提高物业服务质量，增强配套服务内容。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc酒店酒店市市场场l总体情况：中高档酒店主要集中在交通便利、靠近市民活动中心区及重要机关单位的区域。l经营：中高档酒店以国内商务客人为主，全年入住率水平比较高。l区域市场：区域内酒店大多是中小型。房价略低于全市的平均水平。l区域客户：区域内的酒店客人以商务、会议为主。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc酒店酒店需需求求特征特征l客户特点：中高档酒店以商务客人为主，仅有部分以旅游客人。l需求特征：四星级标准的酒店普遍被客人接受的。对健身娱乐、餐饮和商务会议设施等方面需求强烈。l对本项目认知：市场认同度很高。DDTZTZHRoeldsingeasrchplcl现有的中高档酒店无法满足商务客人日趋增加的需要。启示启示启示l本项目可以商务客人为主要目标客户，建设可高档商务酒店。l本项目应加大对酒店的餐饮、娱乐以及商务会议设施的投入，打造专业的高档商务会议酒店。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc餐饮娱乐餐饮娱乐市市场场l总体情况：餐饮娱乐设施主要集中分布在经十一路区域、泉城路区域、洪楼花园路区域、文化路历山路区域这四个区域。l业态：餐馆为主，休闲娱乐设施较少。l档次：整体水平较低。缺乏集中的、规模较大、档次较高、营业时间较长的餐饮娱乐中心。DDTZTZHRoeldsingeasrchplcl本项目可打造集中化、大规模、高档次的休闲娱乐餐饮启示启示启示中心。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc地地块块分析分析l区位：处于济南西郊，距离市中心泉城广场约5.3公里。l周边物业：目前写字楼、商业、酒店、公寓等物业供应量较小，区域内主要是老旧的居民住宅区，其中夹杂一些档次较低的写字楼和旅馆。l环境：环境景观较差，商务办公氛围不浓厚，缺乏标志性建筑。l利用周边环境优势，提供集中化餐饮娱乐服务，与酒店、启示启示启示写字楼实现互补，建造区域地标性建筑。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc开开发发风险风险?由于本项目体量较大，因此无论单独增加写字楼的开发量还是酒店的开发量，都存在一定的风险。区域商务氛围尚未成熟，大量开发写字楼或酒店等商务物业，具有一定的市场风险，可能项目运营初期市场表现较差。大体量的商务物业开发，将造成资金回流缓慢，对开发商资金运作具有一定的不良影响。大体量的酒店开发，必将需要大量商务及旅游物业的支持，而本项目并补具备这些条件。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc财财务务分析分析详详细细定位定位初初步步定位定位基基础础依据依据DDTZTZHRoeldsingeasrchplc定位定位原则原则l符合所在区域的发展方向l符合各类物业市场的潜在需求l结合地块自身条件l突出项目特色，提升项目竞争力DDTZTZHRoeldsingeasrchplc本项目以提供高品质服务、丰富都市人的生活情趣、满足商务人士的工作需求为目标的综合性载体，形成完善合理的服务架构体系，将写字楼、酒店、娱乐化商业功能组合在一起，从而形成一个多功能、高效率、高品质的综合体。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc各各物业间物业间关关系系娱乐娱乐娱乐娱乐l以酒店为中心，以配套性写字楼及普通零售型商业物业转化而成的娱乐型商业物业酒店酒店酒店酒店为辅助。写写写写字楼字楼字楼字楼l各物业之间相互平衡，共同发展。商业商业商业商业DTZ定位思路各各物业间物业间关关系系各类物业市场现状与物业所在区域与物业本身条件吻合及未来发展方向未来发展方向一致现阶段济南各类物业市本项目区域所属，未来本项目作为综合体项场均处于发展初级阶规划为西部商业中心目，应充分利用地块自段，物业数量缺乏，物区，因此本项目物业应身优势条件，同时规避业品质较低，缺乏娱乐从产品形式上充分满足市场风险，找到各个功配套，群众夜生活较为目标客户投资或入住的能之间的最佳结合点。平淡。心理需求，并使其得到物超所值的感觉。以提供高品质服务、丰富有利于提升项目竞争力规模经营，突出项目特色都市人的生活情趣、满足商务人士的工作需求为目通过功能的协同和不同适度的规模是综合体保标的综合性载体，形成完物业的互补，提升项目持活力的一大原则。善合理的服务架构体系，在区域内的竞争力，使将写字楼、酒店、娱乐化之成为一个区域的标商业功能组合在一起，从志，所产生的庞大辐射而形成一个多功能、高效作用。率、高品质的综合体。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc酒店案例研究：济南索菲特银座大饭店?基本情况：–于1999年12月18日开业，是由山东省商业集团公司投资兴建，由法国雅高（ACCOR）国际集团管理。–占地19600平方米，建筑面积15万平方米，主楼56层，高186米，是集购物、星级酒店、写字间、会议展览、娱乐等功能于一体的大型现代化综合商业服务设施。?可借鉴之处：–针对性的特殊服务管理，如设置了俱乐部楼层并提供俱乐部会员系统；专设无烟楼层、日本楼层及女士楼层，在楼层管理、装修风格、服务设施等方面提供特别的考虑和服务。–有效营销手段。如为维系长期的客户关系，酒店会与每年入住时间超过50（间?夜）的单位签订协议，为其员工提供协议优惠价；酒店康乐中心的会员可以享受酒店内多种服务优惠，并有给会员生日惊喜之类的细微服务。案例闪亮点：有针对性地提供优惠措施和细致服务可以有效地促进酒店营业额、提高客户满意度。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc写字楼案例研究：明珠国际商务港?基本情况：–该项目总用地面积1.08公顷,总建筑面积为9万多平方米，地上49层、地下三层,总高度188米,是目前济南最高的建筑。–是一个包括星级酒店、酒店式公寓、写字楼、商场、会展等多种功能于一体得商务综合项目。?可借鉴之处：–将酒店、商务公寓、写字楼等多种功能有机融合。为商务活动提供一个相对完整的物业链条。–较好的产品昭示性，以独特的设计造型，较高的建筑高度成为地区的标志性建筑。–聘请国际知名公司，担任物业管理顾问，具有较高的物业管理水平。–明珠国际商务港在智能化、电梯配置、内部装修等方面在济南市写字楼市场中都处于领先地位。案例闪亮点：为商务活动提供一个相对完整的物业链条，聘请国际知名公司，担任物业管理顾问，具有较高的物业管理水平。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc综合项目案例研究：世纪金源大饭店?与本项目相似处：–都在城市西部非商务聚集区；–均主要为酒店和写字楼两大物业结合并带动区域发展；–均为综合性物业。?基本情况：–占地约3万平方米，总投资12亿，由世纪金源集团投资兴建，于2002年9月28日开业,该集团自行管理。–位于北京西部，是一家集客房、餐饮、康乐、会议