旭飞山海时光项目市场调查及产品定位建议深圳市德思勤置业有限公司目录第一章市场调查部分1、项目所处区域规划情况二、沙头角片区主要楼盘情况分析三、沙头角片区潜在供应情况分析四、周边微观区域房地产市场分析5、片区产品分析6、片区畅销、滞销户型案例分析7、户型需求分析8、深圳市豪宅市场主流项目及产品分析9、市场分析结论第二章户型设计建议1、项目整体定位2、产品设计建议第一章市场分析一、项目所处区域规划情况（一）、沙头角整体规划根据我司所掌握的沙头角海滨区规划，如果方案得以实行，沙头角则会显现出极强的国际性特点，整个片区的环境及竞争力将极大的加强。但由于拆迁工作涉及面广，投入资金较大，整个计划有所延误。进入2005年，由于整个深圳东西两翼投入的加大，沙头角作为盐田区的门户所在，必将成为整个规划实施的重点区域，片区面貌将有新的改变。（二）、东部第二通道东部第二通道项目是深圳市东部地区第二过境通道和盐田港区疏港交通的重要组成部分。路线起始于罗沙公路距罗芳立交4000米，上跨罗沙公路约650米后，以隧道方式穿越梧桐山（原梧桐山隧道左上侧50米处），先后穿过夹门山1号、2号、3号隧道和大洞顶隧道，绕开正坑水库，经田东隧道、林场隧道，在沙港农产品批发市场以北再出东湾隧道，转向沿港路（高架），上跨梧桐山立交、明珠立交、沿港路，与盐坝高速相接。方案路线总长约11.34公里，按计算行车速度80公里/小时的双向六车道高速公路标准修建。主要工程有高架桥4.59公里，隧道7座共5.19公里，其中最长隧道（林场隧道）长1.57公里，最长高架桥（沿港路高架桥）为2.86公里。该项目总投资约20亿元，预计明年初动工，2006年底交付使用。实行免费通行。作为东部地区沿海高速的重要组成部分，该项目将极大地网络版促进东部地旅游业的发展，对三洲田项目建设、大亚湾核电应急疏散，南海石化、坝光精细化工城等有着重要意义。4处立交缓解交通——　　东部沿海高速路线沿途将设置4处立交，以方便与相关区域及道路的连接：（一）沙头角镇对外交通联系。沙头角镇与市区方向的交通联系主要通过梧桐山隧道实现，部分可通过正坑水库附近设置往沙头角镇的车辆出口通道和林场处设置往市区的车辆进口通道来实现。沙头角镇与盐田坳、龙岗区、惠州方向的交通联系可通过沿港路实现，也可通过在梧桐山立交设置的车辆进出通道，经北山立交，连接北山大道和盐坝高速公路来实现。　　（二）在梧桐山立交处设置往广东东部方向的车辆进出通道，与梧桐山大道相连接，满足盐排高速与盐坝高速的主流交通的需要。　　（三）盐田坳居民区对外交通联系。通过在东港区附近规划的北山立交设置车辆进出通道，方便盐田坳片区居民与沙头角镇、市区及盐坝方向的联系。　　（四）通过北山立交的设置，达到疏散规划中东港区的港区交通。另一方面，在西港区处的32号路口的位置上设置西港区专用通道，解决西港区交通，并实现与梧桐山大道（盐排高速）连接，满足西港区大部分的港区快速上下盐排高速。对本项目的影响——根据我司所调查取得关于第二通道公示资料及与深圳市写真地图集对比比较分析来看，第二通道入口处应在本片区倚山花园二期周边。预计第二通道会给本项目本项目产生一定的噪间影响，但其所产生的交通便利优势将大大大于负面影响，而其产生的噪音问题，则可通过本项目的规划及产品设计上加以规避。2、沙头角片区主要楼盘情况分析（一）、预售项目11、、瀚瀚海东海东岸岸物业名称瀚海东岸总占地面积7771.49发展商深圳市荣津房地产开发公司总建筑面积61549绿化率绿化面积约3000mm2容积率5.78均价6500元/mm2入伙时间2006年4月总户数296户规模3栋27层户型面积套数比例畅销销售周期销售状况指数2房2厅1卫60.36——62.45mm288套3300%★★★★2005年1月认购至2005年2月243房2厅22卫（高（高114.114.9696-1-12727.31.316868套套223%3%★★★★日，厅厅））m22★★认购约300个3房房22厅厅2卫卫（错102.29-104.9684套28%★★层）mm2★★4房房2厅厅2卫卫（错165.85--176.5356套1199%★★★★层）mm2★★自身配套1-5层裙楼，其中1-3层商场，4层为图书馆，5层为项目泛会所。泛会所包括喷泉广场、空中花园、屋顶花园、碎石小径、天际游泳池、健身室、桌球室、棋牌室、咖啡室、陶艺馆。客户情况认筹客户基本以本地客户为主。（二）、在售项目1、碧桐海苑物业名称碧桐海苑总占地面积6152发展商深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司总建筑面积51086mm2绿化率---容积率5.88均价6080元/mm2入伙时间2005年8月8日总户数588户停车位140个规模2栋32层户型面积套数比例畅销销售周期销售状况指数1房房1厅厅11卫卫40.47m22114114套2222★★★★20052005年年11月月2222日日已售30%，约160套%解筹解筹，，解筹率解筹率约约2房房22厅厅2卫卫65-70.99mm2342套58★7070%%%3房房22厅厅1卫卫87.86m22131322套2020★★★★%自身配套主要依靠周边配套客户情况本地客户占50%，盐田港、保税区白领占20%，珠宝加工商及当地商人占10%，香港人10%，罗湖及其他区域10%2、东埔海景物业名称东埔海景花园二期总占地面90000mm2，其中一期26087mm2，积其中二期32666mm2发展商东埔实业集团有限公司总建筑面总规划面积23万，其中二期12万积绿化率60%容积率---均价7000元/mm2入伙时间2003年12月总户数600停车位600规模7栋小高层户型面积套数比例畅销指数销售周期销售状况2房2厅1卫7733m22180套3300%%★★★★20022年年1111至2005年2月24日，余月月80套278mm6060套1100%%★★★★开盘3房2厅11卫8989--9944m22180套3300%%★★3房房22厅厅2卫卫94-119mm2112020套2020%★★★★4房2厅3卫115.29mm26060套套1100%%★★★★★★自身配套超大中心园林广场、幼儿园、精致会所，其中包括健身室、音乐厅、棋牌室、桌球室、乒乓球室及西餐茶吧。客户情况当地客户如公务员、教师、医生等占80%，盐田港中高层管理15%，周边区域5%3、新世界倚山花园二期物业名称新世界倚山花园二期总占地面积6152发展商香港新世界中国地产有限公司总建筑面积51086mm2绿化率35%容积率1.68均价7000元/mm2入伙时间2004年8月总户数336户停车位280个规模10栋12层小高层、1梯3-4户户型面积套数比例畅销户指数销售周期销售状况2房房2厅厅11卫卫76-78m22141488套4444%★★20020044年年44月月开盘开盘已售70%，约240套3房房22厅厅1卫卫103-106mm267套20%★★★3房房22厅厅2卫卫138m2267套2020%★★★★★★（带工人房）复式168mm25544套套1166%%★★★★自身配套东南亚园林、园林会所。客户情况客户多次置业者较多。4、云深处物业名称云深处总占地面积94438发展商维拉顿房地产开发有限公司总建筑面积34700mm2绿化率70.5%容积率0.37均价13600元/mm2入伙时间2004年7月总户数131户停车位200个规模6栋花园洋房，3栋TOHO，55栋独立别墅户型面积套数比例畅销指数销售周期销售状况花园洋房190mm255套4444%★★20020033年年88月月开开已售99%，约1套盘盘TOHO200mm218套14%★★★★独立别墅350-500mm25555套4422%★★★★自身配套---客户情况---5、皇家海湾公馆物业名称皇家海湾公馆总占地面积7111.6发展商维时科技实业总建筑面积2233000000m22绿化率---容积率3均价11000元/mm2入伙时间2004年8月总户数28户停车位280个规模10栋12层小高层、1梯3-4户户型面积套数比例畅销指数销售周期销售状况penhouse480mm21313套4466%★★★★★★20020033年年1100月月开开已售70%，约20套工工Penhouse550mm21313套套4466%%★★★★penhouse880mm222套88%★★自身配套会所、游艇会客户情况---小结：?产品差异化较为明显，有以产品创新优势为主导的，如瀚海东岸的错层及高厅设计，有以产品定位如碧桐海苑为代表的中小户型、以皇家海湾公馆、云深处这代表的豪宅户型；?新推出项目较为注重自身品质的打造，在园林设计、自身配套、营销推广上都投入较多精力；?户型以2房、3房为主，价格在6000——7000元/㎡左右，销售情况理想。?Townhouse在该区域高端产品中销售情况较为理想，独立别墅及PenhousePenhouse以相对较小面积销售情况良好。三、沙头角片区潜在供应情况分析名称位置建筑类别占地面积（㎡）东埔海景三期海景路35层高层2.6万㎡城建项目梧桐路南侧中档住宅2.8万㎡瀚海翠庭对面地块深沙路附近中档住宅3.5万㎡新世界倚山花园三期梧桐路北侧高档公寓7.5万㎡合计16.4万mm2小结：1、沙头角片区预计在未来2-3年内将有40万-60万㎡左右供应量入市；2、相对于其它各区，本区域内的房地产开发量总体较小，市场竞争将比较激烈；3、推出项目规模大盘及小规模楼盘平分秋色，小规模楼盘容积率如按3计算，建筑面积基本都在6万㎡以下；而较大项目为东埔海景三期、新世界倚山花园将成为未来的中高