山西国际贸易中心物业管理投标书北京戴德梁行目录1.前言2.公司情况2.1戴德梁行简介2.2公司管理架构3.山西国际贸易中心管理方式及工作计划3.1管理方式3.1.1戴德梁行山西国际贸易中心物业管理组织架构3.1.2激励与监督机制3.1.3信息反馈及处理机制3.2工作计划3.2.1工作流程3.2.2管理报告3.2.3物资装备4.管理人员配备及培训管理4.1管理人员配备4.2管理人员培训4.3管理人员管理5.财务管理5.1财务管理制度5.2财务科目分类说明6.管理规章制度和档案的建立与管理6.1岗位责任制6.2员工劳动合同及员工手册6.3档案的建立与管理7.服务管理7.1前期介入管理的设想,拟派专业人员的数量7.2业户装修守则7.3清洁工作7.4消防保安应急应变处理解决方案7.5设施及设备管理维护政策与程序8.智能化系统的管理维护8.1智能化系统的日常运行及维护方案8.2保护智能化系统的预埋管线及各种公共管线的措施8.3高科技在管理中的作用9.管理服务指标承诺10.收费事宜10.1管理预算(草案)10.2管理酬金及取酬方式11.附件投标函开标一览表(1.2)1.前言前言本投标书为本公司在根据贵司提供的「山西国际贸易中心物业管理招标文件」的基础上,经过研究、讨论、整理,制定的初步方案。本投标书内所涉及商务酒店部分均以外判经营管理角度考虑。而商务会所部分因无具体设施及服务内容,故各相关事项另行制定。如能与贵司合作,我司将制定详细的工作计划表,以便能顺利、按期开展各项工作。目前,本公司已经取得了北京房屋土地管理局颁于我司的“北京市物业管理资质合格证书”,谨此说明本公司的管理资格已经被有关当局认可。本公司目前在全国已管理项目超过80余个,总管理面积亦已超过8,000,000平方米。本公司深信通过提供专业管理技术,定能保障贵司投资之物业权益,物业价值亦因此得以保值。因贵项目预计于年底竣工,因此我司认为物业管理工作已刻不容缓,本公司深信物业管理工作的及早介入,对整项计划之功能效益及资金有效地运用都有积极作用。因此,希望能与贵司尽早合作,尽快展开物业管理工作。2.公司情况2.1.戴德梁行简介本行物业管理部于1993年成立，发展迅速而稳定，并于同时成立梁振英测量师行物业管理有限公司，除提供专业管理服务于香港著名大厦外，亦不断提供物业管理服务于多个国内大型发展项目，现时物业管理公司已管理超越八百万平方米之楼面面积，而所聘请之管理人员已超过2,500人。就母公司梁振英测量师行已经与欧洲的DTZHoldingsPlc、东南亚的戴玉祥产业咨询公司签订协议，合组一家环球公司，三家公司于2000年1月1日开始，采用同一名称「戴德梁行」。梁振英测量师行物业管理有限公司亦于2000年1月1日正式改名为戴德梁行物业管理有限公司。戴玉祥公司目前已发展成为新加坡最大的房地产顾问公司，职员人数达五百人。DTZ是欧洲其中一间最具规模的物业顾问公司，一九九八/九九年度营业额达一亿一千五百万英镑，业务及欧洲二十三个城市。DTZ亦是英国本土最大的物业顾问公司，员工总数一千三百人。这项合作计划逾三千名员工，分布欧洲、中东、非洲、亚太区超过三十个国家的一百一十个城市。戴德梁行将成立投资及企业地产顾问等核心业务小组，负责统筹国际客户服务及管理业务发展。负责调查研究及资讯科技等范畴的支援小组亦告成立，以提供全球如一的服务水平。本行过去数年在国内不同省市，为多个项目之发展商提供了物业管理顾问服务及参与了实质管理运作，并获委任为多个大型项目之物业经理，从经验所得，不同省市之政府部门，对物业投入使用时之要求规范，申报装修审批程序，有不同的监管模式。以我司过往之丰富经验，定能为发展商提供切合实际之意见，使物业发展及管理能顺利展开。2.2公司管理架构戴德梁行中国办事处架构香港驻当地董事物业估价租售代理物业管理市场研究中国办事处架构物业管理专责小组我司结合香港总部的物业管理经验及北京分部地区实际，组成专案小组，为物业项目提供服务。香港戴德梁行物业管理有限公司定期会议协调支援当地物业管理处定期会议北京物业管理部*庞大网络服务，加上丰富之专业经验，组成全国性资料库。*曾提供服务之城市，包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、北京、上海、杭州、南京、天津、厦门、顺德、广州、深圳、珠海、重庆及成都。戴德梁行组织架构香港总公司董事局香港总行国内办事处物业管理部工贸社区租售物业管理管理服务写字楼租售社区估值顾问服务商业店铺租售市场研究租约管理住宅租售租售代理大厦公契社区估价维修保养市场研究物业管理投资策略3.管理方式及工作计划3.1管理方式3.1.1戴德梁行山西国际贸易中心物业管理组织架构山西国际贸易中心管理处人员架表（221人）×????????í?¨1??×????????í?ú?í?¨1???????¨1?????????????¨7?????????¨54??±?°????¨89???¤?????¨62?????????¨6??各部门具体人员架构物业部（54人）???????í(1)???±(2)??×????÷???¨1???????????÷???¨1?????????ê?÷???¨1???????÷???¨1????×????÷??(1)???í?±?°?????±???í?±?°?????±???í?±???í?±???í?±?°?????±?¨12??3°à?¨12??4°à?¨4??4°à?¨6??3°à?¨12??4°à注：1.会所人员未在本架构中。2.因商务酒店部分将外判,故本架构中所设商务酒店主管、管理员仅负责与酒店承判商协调工作。工程部（62人）?¤???????í?¨1?????±?¨1???????í?¨1?????±?¨1?????¨?¤?????¨1???????¤?????¨1?????????¤?????¨1?????÷?¤?????¨1???????¤?????¨1?????¨?ì°à?¨1???????ì°à?¨1???ì°à?¨2???ì°à?¨2???????ì°à?¨2???????ì°à?¨1???????±?¨4???????±?¨6?????¤8???????????é?±1???????±?¨8???????±?¨14???????¤?¨3??保安部（89人）保安经理（）1???±?¨1????±?????±??÷???¨2????·??÷???¨1??±?°??±?¨76???à???±?¨8??行政人事部（7人）???????????í?¨1??行政人事主任（2）?à???÷???¨1???????±(1)?¤·????í?±(1)???ú(1)财务部（6人）???????í?¨1???á??(1)???±/????(1)????(2)????(1)3.1.2激励与监督机制戴德梁行将在管理过程中融入激励与监督机制,注意不断提升员工工作表现,以保障戴德梁行管理水准的体现。3.1.2.1激励员工薪金中有工作表现奖，由部门经理评定，根据员工工作表现酌情发放。为员工提供培训课程；对于工作表现好的员工，提供赴戴德梁行北京项目培训机会及给予提升机会等。戴德梁行将于每月评选最佳员工，对于当选员工将给予物质奖励。为活跃员工生活，行政人事部将组织系列员工活动，如运动会、郊游、棋类比赛等，激励员工热爱本职工作、忠诚于公司。对于员工的激励工作，将由行政人事部负责，建立全面的员工激励机制。上面只是列举一些实例。3.1.2.2监督戴德梁行将建立工作质量检查机制，将自有的工作标准量化、确定分值，由专职人员随时检查监督，发现不符合戴德梁行工作标准的情况即扣除责任人工作表现分值，并将每位员工作表现分值与其个人收入挂钩。3.1.3信息反馈及处理机制戴德梁行在大厦的物业管理过程中将建立一套信息反馈机制，主要包括：?客户投诉信息反馈及处理，由物业部负责实施。?大厦整体物业管理信息反馈及处理，由财务部负责建立一套统计表格，每月统计大厦物业管理各项指标，并作出分析，提出具体改进措施建议。3.2工作计划3.2.1工作流程戴德梁行将于每月向发展商提交物业管理工作报告，具体流程如下：有关管理处之管理月报、月度预算及年度预算、人事安排、合同及各项管理规章制度由北京梁行审核后与发展商商议决定；管理处之具体操作由驻场总物业经理与发展商沟通，由驻场总物业经理将所有往来文件交北京梁行副本。流程完成时间每月4日或以前管理处向北京梁行→提交当月管理报告↓北京梁行审阅↓→北京梁行提交发展商管理月每月8日前报3.2.2管理报告报告格式（样式）如下：一、总经办1.公布每月管理重点，发布重要事项。2.重要会议精神（包括与发展商/政府/业主/内部/其他合作单位）会议日期出席人员重点内容/解决事宜跟进3.大厦财务保险/第三方保险/现金保险等方面情况统计。4.管理处签定的有关合同：项目承判商合同期限金额备注5.设备维修合约记录：项目内容承判商合约期限备注6.下月工作计划二、人事行政1.人事变动1.1入职员工姓名部门单位入职日期______________________________________________________________________________1.2离职员工姓名部门单位离职日期______________________________________________________________________________2.员工编制2.1各部门现有员工编制情况（含新入职员工）部门本月人数预算人数差额人事行政财务物业工程保安合计：2.2各部门新增设人手：部门欲增聘职位增聘原因_______________