报告思维导图报告思维导图??项目背景项目背景1项目背景??城市背景城市背景??经济发展经济发展//城市规划城市规划??地块现状地块现状//周边配套周边配套??房地产市场研究房地产市场研究??湖州房地产市总诉湖州房地产市总诉2市场研究??湖州商业市场湖州商业市场??湖州酒店市场湖州酒店市场??湖州住宅市场湖州住宅市场??项目分析项目分析3项目分析??项目项目SwotSwot分析分析项目背景项目背景湖州市区市中心西南新区项目地湖州项目是商业用地，总面积46000平方，总建筑面积13万平方，容积率3.5城市背景城市背景山水秀美人杰地灵湖州是个好地方湖州地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，紧邻江苏、安徽两省。现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区，总面积5817平方公里，人口257.21万，东部为水乡平原，西部以山地、丘陵为主，为典型的江南亚热带季风气候。气候温和，雨量充沛。全年平均温度为摄氏16度。湖州山水清远、景色秀美，北傍太湖浩渺烟波，西倚天目苍山竹海，市内楼厦林立、风貌清新，乡间小桥流水、景色如画。湖州有着悠久的历史和湖州市古老的文化。自楚春申君筑菰城至今，已有2300"多年的历史，素有丝绸之府、鱼米之乡、文物浙江省之邦"之称。城市背景城市背景社会经济发展社会经济发展城市建设规划城市建设规划地理区位良好交通四通八达地理区位：湖州在长三角经济圈中，东隔嘉兴而临上海，西北邻常州而近南京，南接杭州，北与苏州、无锡隔太湖相望，是江、浙、皖、沪三省一市毗邻地区重要的商品集散地和水陆运输要塞。湖州开发区专业市场在地理区位上具有得天独厚的良好的发展条件，市场空间巨大，且仍在不断提升中。公路交通四通八达交通优势：湖州市区内有318国道和申苏浙高速公路横穿东西，104国道和杭宁高速公路纵贯南北，长湖申运河、宣杭铁路贯穿境内并临近上海虹桥及杭州笕桥空港和上海港、宁波港，湖州是该地区重要的商品集散地和交通要冲，货运交通优势十分明显。城市背景城市背景社会经济发展社会经济发展城市建设规划城市建设规划产业结构特征：纺织建材是支柱材料机电发展快经济区位：湖州在太湖南岸，是国内唯一因湖而得2007~2009年全市三次产业结构比例名的城市。在经济区位上被纳入上海两小时经济圈单位：%，有利于承接上海等大城市的商业外溢和产业转移100%，在产业区位经济特征上承接性大于辐射性；34.834.736.380%60%40%57.057.355.620%8.28.08.10%200720082009上海第一产业第二产业第三产业湖州2009年湖州市第一产业增加值为89.74亿元，增长3.0%；第二产业增加值617.74亿元，增长8.3%，其中上海两小时工业增加值554.24亿元，增长8.0%；第三产业增加值经济辐射圈404.00亿元，增长14.8%。三次产业比例为8.1:55.6:36.3。与去年相比一产比重下升0.1个百分点，二产比重下升0.7个百分点，三产比重增加1.6个百分点。城市背景城市背景社会经济发展社会经济发展城市建设规划城市建设规划湖州经济开发区时未来湖州经济腾飞的引擎?开发区行政管辖面积160平方公里，区内总人口15万人。目前规划面积近70平方公里，由凤凰工贸区、西南工贸区、杨家埠工业区、仁皇山新区、西塞港储区等功能区块组成；?地块建区以来，累计投入30多亿元，20平方公里的区域内基础设施配套已达到“八通一平”，基本适宜各类投资的要求。?近年来，湖州经济技术开发区招商引资快速推进，产业集聚明显加快，产业特色初步显现。形成了新材料、生物医药、机电与环保、电子信息四大主导产业。?西南商住区的建设已经全面启动，基础设施框架已初步形成。地块解析地块解析//所在区域所在区域地块现状地块现状//周边配套周边配套本项目位于湖州市经济开发区域杭宁高速104国道市政府已成规模的市场群项目地块市区中心基本指标湖州经济技术开发区西南分区：到市中心15本项目位于湖州经济开发区的西南分区，近邻东侧老城区，未分钟车程来的西南分区将成为具有综合服务功能，宽松投资环境，现代化管理水平的重要的产业发展基地，西南商贸中心，以及和谐优美的住宅新区。位于汽车总区内有杭宁高速，104国道，常湖申航道等重要的对外交通网站正背面络，及西赛路，二环南路，二环西路等连接城乡的重要交通干道，距离老城区商业中心和新的市政府所在地都不过15分钟距离高速公路出的车程;与长途汽车站相邻，距杭宁高速路口仅2公里。口只有2公里地块解析地块解析//所在区域所在区域地块现状地块现状//周边配套周边配套项目紧邻西南片区的市场群市场群西南分区的专业市场群：目前，西南分区已经形成了一个近5平方公里的市得力浅水湾场群。本项目距离这一市场春江名城集聚群仅3公里，但本项目比上述市场更加靠近高速公路口和长途汽车站，具有比悦文·铂宫市场群更加便利的交通条件嘉年华广场，更加适合建立向周边和整个浙北具有辐射性质的专业西西那堤市场区。本案湖州小商品城红星美凯龙纵然整个板块与项目同区域有星汇半岛、嘉年华国际商务广场、悦文·铂宫、西西那堤、春江名城、得力浅水湾、亿丰国际建材城、湖州国际小商品城、红星美凯龙广场等项目。??项目背景项目背景1项目背景??城市背景城市背景??经济发展经济发展//城市规划城市规划??地块现状地块现状//周边配套周边配套??房地产市场研究房地产市场研究??湖州房地产市总诉湖州房地产市总诉2市场研究??湖州商业市场湖州商业市场//案例案例分析分析??湖州酒店市场湖州酒店市场//案例案例分析分析??湖州住宅市场湖州住宅市场//案例案例分析分析??项目分析项目分析3项目分析??项目项目SSWOTWOT分析分析——湖州房地产市场总述房地产市场房地产市场——湖州房地产市场正步入快速发展阶段2010年上半年1——7月浙江省主要城市房地产投资额和GDP对比图300025002000房地产投资额1500GDP1000房地产投资/GDP5000湖州杭州宁波嘉兴温州绍兴台州湖州杭州宁波嘉兴温州绍兴台州房地产投资63.26351.16257160.55165.16166.73103.17GDP599.522540.8522971012.78126212741056.12房地产投资10.50%13.80%11.20%15.80%13.10%13.019.75%通过与浙江省其他主要城市的房地产投资对比，可以看出湖州的房地产发展与杭州、宁波等城市比略微缓慢，相对发展水平处于浙江省中上水平，但绝对数值处于倒数，仅有63.26亿元，随着湖州经济的快速发展，房地产业也将应该更快速的发展。——湖州房地产市场总述房地产市场房地产市场——湖州房地产市场2006年-2007年产量下降——2008年产量逐步回升?湖州房地产市场自2000~2008年湖州市商品房竣工面积2003年开始进入较为平稳发展的阶段，3502连续4年保持递增的299.55势头发展，市场良性300发展。1.531.561.5米2501.481.48?2005年首次出现了202.97方189.65191.62001.19销售额与房地产投资平156.02160.39137.541额持平的情况，说明万150121.80.820.88了市场供需两旺。：79.47?2006商品房销售额位1000.540.5高于当年的房地产投单50资额，需求继续保00?2007年慢慢回归平衡处于正常水平200020012002200320042005200620072008?2008年市场逐渐开始回升房地产市场房地产市场——湖州房地产市场总述——供求结构：住宅供需两旺湖州近几年的房地产成湖州历年成交情况分析交量逐年上升，08年受大势影响成交量下滑6005000之外，其余几年成交均4600米米方呈上行趋势，特别是09方4004200平平/万年，全年商品房销售量3800元：200：约为432万平米，相比位3400位单08年增幅超过1倍，成03000单交价格约4689元/平2004年2005年2006年2007年2008年2009年米，量价都达到了历史销售面积143243240286196432的新高。均价42244689房地产市场房地产市场——湖州房地产市场总述——湖州楼市价格走势2009年2008年2007年全市楼盘均价在全市楼盘均价在全市楼盘均价为3000—3500元/3000—3500元/4400—5000元/平米左右平米左右平米左右——从2007年到2009年楼盘均价的变化情况看，湖州市的楼盘均价平均以每年20-30%左右的速度在增长。——湖州房地产市场总述房地产市场房地产市场——2010年1月至7月的商品房销售情况统计2010年湖州楼市成交状况2000300000172925000013451500255683126512052000001450349981023100018175218293915000081417592012901113294210000050050000001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份销售套数（套）销售面积（平米）2010年1—7月份合计成交情况：套数：8379套；面积：1203281平米；从图表可以清晰得出——湖州楼市虽受4月政策影响稍有波动，但整体走势良好，未来发展空间较大。房地产市场房地产市场湖州商圈调查湖州商圈调查——湖州市商圈将成为一个商业中心城市商业布局城市商业布局——四个商贸区的商业布局除中心商圈外，另外的四个商贸区也在建设和完善中；A市北商贸区以集购物、休闲、娱乐为一体的劳伦斯购物中心为标志，形成以文教、居住为特色。区域范围为：以新华路、墙壕大桥以北，新塘港以东的市区东