L/O/G/O2010年青岛高端住宅研究2010年11月1宏观背景研究2青岛城市概况3高端住宅市场研究4市场发展前景预测宏观经济分析房地产市场概况房地产政策分析未来发展预测宏观经济分析宏观经济分析保证经济增长是国家基本政策层面的核心要务，从2010年前三季度走势来看，GDP仍保持两位数高速增长，整体经济形势依然向好。宏观经济分析宏观经济分析随着近期通胀压力、贷款基准利率上调，未来银根将收紧，对房地产业将造成一定影响。?2010年前三季度，中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，继续实施适度宽松货币政策，在保持政策连续性和稳定性的同时，着力提高调控的针对性和灵活性，引导金融机构合理把握信贷投放节奏；?2010.9月人民币贷款新增5955亿元，货币信贷增速有所上升，意味着三季度的货币政策依然保持适度宽松，进而推动了实体经济增速的反弹；?9月CPI同比上涨至3.6%，创下2010年新高，温和上涨；9月PPI与上月持平，涨势趋稳。房地产市场概况房地产市场概况施竣工面积施竣工面积施竣工面积施竣工面积近3年施竣工面积逐年增长，按市场平均增率计算，预计2010年全面施工面积和竣工面积将分别达到4980万㎡和840万㎡，后市市场供应将创历史新高。房地产市场概况房地产市场概况销售状况销售状况销售状况销售状况房地产销售面积和销售额整体呈上升趋势，2009年均达到历史最高点，从2010年上半年销售形势来看，预计2010全年销售面积及销售额将保持持续增长，但增长速度同比09年将有所放缓。房地产政策房地产政策解读解读①①抑制不合理住房需求④④加强市场监管各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘抑证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企制住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷利率不低于基准利率1.1倍的规定。款。在首轮新政调控无果基础上加快加强9月29日“二次调控”出台③③增加住房有效供给②②加快保障性安居工程建设房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费增量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万加和限价商品住房供应。套、改造各类棚户区280万套的工作任务。稳：调控1年后的市场供紧：一阶段段调控无效后跟：在二阶段调控无效后序：央行上调人民币存应，规避08年政策调控，政府选择政策硬着落，政府再次调整细化调控贷款基准利率0.25个百后的刚性反弹风险内容分点未来发展预测未来发展预测随着二次调控的出台，下一步房地产大势走向如何？未来发展预测未来发展预测?10年4月份后，销售价格指数与房地产开发景气指数已经持续呈现下滑趋势；?近期资金面上银根的收紧及政策面二次调控政策的出台将会使得房地产市场短期内受到影响，长期来看，房地产市场依然看好。宏观背景分析宏观背景分析小结小结政策连续性和稳定性的同时，着力提高调控的针对性和灵活性国民经济保持稳定较快发展，产业结构日趋合理城市区位城市经济发展规划市场概况城市城市区区位位?青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。?1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。?主城区三面环海，地势东高西低，全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为870千米。?2010年面积10903平方公里，人口838.67万，辖7区5市，市人民政府驻市南区。?2010年中国城市竞争力报告中，青岛城市综合竞争力名列全国第十位。城市经济城市经济宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%房地产业发展阶段萎缩停滞稳定发展高速发展青岛经济一直保持快速增长，2009年GDP总值4853.87亿元，在世界经济危机大潮中仍保持12%以上的增长率；据青岛统计局，2010年青岛前三季GDP增长13.3%，人均可支配收入1.8万。2010年青岛GDP预计将突破5000亿，稳居全国10强。城市经济城市经济产业结构优化升级，二三产业从业人员增多，被动郊区化出现，人口规模增长，支撑了加大住房需求区域房地产市场发展?青岛市第三产业比重逐年增加，传统产业比重减小人口自然增长率较低，但外来人口较多，人口结，产业结构逐渐趋于合理优化；产业不断升级优化，构不断优化，2020年预计青岛市人口将突破旅游业的发展为区域经济的快速发展奠定坚实的基础1200万，新青岛人是不容忽视的购房群体；；城市城市交交通通跨海大桥、海底隧道、地铁、快速路三期等工程的规划建设为团岛至大港区域发展提供了契机。青岛城区“四横三纵”快速路网和跨海大桥、海底隧道的贯通及青岛市地铁的建设和公共交通网络的完善，将提高市南区整体的交通便利性和通达性。“跨海大桥、海底隧道”建成通车后，青岛、黄岛、红岛三“岛”相连，形成区域融合，将形成大青岛城市格局。海底隧道将于2011年4月竣工，届时将大大提高提高青岛、黄岛、胶南联系的紧密性。西西西镇镇正在规划的2条地铁线（M2、M3），将大大镇站站提高青岛东城与西城，北城和南城联系，提高站城市的效率和综合竞争力。火车站发展规发展规划划?青岛城市空间发展战略：依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局。“一主”——指市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区；“三副”——黄岛、崂山以及红岛“依托主城、拥湾发；展、组团布局、轴向辐射”是青岛的城市空间发展战略?“环湾保护，拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业结构水平的指导原则，对塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城具有重大战略意义，青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展的格局。发展规发展规划划城市发展的新规划，使各个区域的功能特征更加明显，城市分工更加鲜明，有利于城市更快更好的发展。政政治治商业中心商业中心崂山旅游度假港航经济服务李沧文化旅游流亭空港物流高新技术开发名称四方文化区黄岛物流区黄岛开发区区区区区区休闲、旅游、居住、商贸、文化旅游、居高新科技制造产业旅游度假物流物流、航运现代化制造业商务休闲住业房地产市场概况房地产市场概况青岛市房地产市场发展历青岛市房地产市场发展历青岛市房地产市场发展历青岛市房地产市场发展历程程程程19921995199820002006年份发展阶段及回顾商品房市场初步发展阶段，青岛首次将住宅小区综合开发的概念引入青岛，团1992年之前岛大院改造、浮山所等小区落成为雏形代表，房地产开发正式启动于1988年商品房市场迅速崛起时期，以东部新区为核心区域，国家关于房地产及安居工1992-1995年程等系列政策出台和青岛市政府东迁创造良好环境和成长契机商品房回落调整期，主要受国家宏观调控、紧缩货币政策影响及东部开发结束1996-1997年，主要为上一阶段的发展消化期商品房复苏回升期，1998年开始的住房制度改革，公积金制度、商业贷款等配1998-1999年套环节的快速完善商品房高速发展阶段，开发体量和销售价格逐年高速递增，主要受益于奥运申2000-2004年办成功、经营城市和大青岛框架的提出市场高位调控期，并逐步建立了“4+2”住房保障供应体系，品牌开发商介入，2005年-至进入规范化、市场化和相对透明化时代，竞争加强，郊区化开发逐渐成为楼市今主流声音从青岛房地产市场发展来看，发展从青岛房地产市场发展来看，发展重重心心由由市市区区向向郊区转移郊区转移，市场调节，市场调节作用作用逐逐步步增增强强，，竞争更加竞争更加激烈激烈，，由单由单一一竞争转竞争转向产品品向产品品质质、、开开发商品发商品牌等牌等全面全面竞争竞争，房地产市场逐，房地产市场逐渐渐规规范化范化、市场、市场化化、、透透明明化化。提高产品力、。提高产品力、竞争竞争力、品力、品牌牌度是度是我们立足我们立足市场的根本。市场的根本。房地产市场概况房地产市场概况在青岛房地产发展北移东扩逐步迁移的过程青岛市房地产发展青岛市房地产发展青岛市房地产发展青岛市房地产发展路路路路径径径径中，由于城市中心区域房地产资源日益稀缺，传统意义的青岛郊区将迎来新的发展机遇。2009年青岛新都心：以“一心一环两带三大国际社区”为设计构想中央2006年中央居住区：未来李沧东部将出现居住能够容纳30万人的新的居住区区2005年中央商务区：形成“一心、三轴、一带、两区”的规划设计新都海尔心路片海尔路片区：打造海尔路商务区，区2004年带动周边金融旅游发展浮山后片区2001年浮山后片区：规划形成“一心、一环、两轴、四片”的格局中央城市核心区：打造东部商圈，开始商务1997年区“发展新区”的战略实施老城片区城市核心区90年代老城片区：倡导“保护老城、发展初新区”战略实施房地产市场概况房地产市场概况青岛房地产未来青岛房地产未来青岛房地产未来青岛房地产未来置置置置业业业业流流流流向向向向?随着房地产开发的北移东扩，相相对对独独立立的城市的城市片片区区青岛客户的置业流向也将发生转变；?在一些外地和本地富裕阶层选择城市中心区域时，本地人和较城市城市普普通居住通居住区区富裕的新青岛人则只有选择北移或是向东部沿海扩张；城市城市普普通居住通居住区区新新兴兴中产居住中产居住区区?客户置业流向：表示老青岛人或较富裕阶层置业流向的区域表示新青岛人或首置青岛本地人置业流向的区域表示外地富