泰州姜堰地块调研报告2010年12月13日目录?1、项目区域概况?2、市场分析?3、地块概述一、项目区域概况1、姜堰地理位置2、姜堰基本情况?姜堰市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。北宋年间，盐商姜仁惠、姜谔父子率众聚资，筑堰抗洪，家园久治，功业永存，姜堰由此得名。东邻海安县、东台市，西接泰州市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从姜堰到南京、上海均不超过2.5小时车程?全市土地面积921平方千米。地势低平，水网密布，水面总面积约占15%。1994年7月原泰县撤县设市，改称姜堰市。全市设有姜堰镇、溱潼镇、顾高镇、蒋垛镇、大伦镇、白米镇、娄庄镇、沈高镇、俞垛镇、兴泰镇、张甸镇、梁徐镇、桥头镇、淤溪镇、华港镇等15个镇，1个省级经济开发区，1个AAAA风景名胜区，36个居民委员会，262个行政村。3、姜堰人口情况?至2009年末，姜堰全市户籍人口90.56万，常住人口通过计算大致是79.8万人。?其中，姜堰行政区域东部乡镇，包括娄庄镇、白米镇、大伦镇以及县城城东片区的人口大概为20万人。海陵区区位图4、泰州海陵区基本情况?江苏省泰州市的主城区。汉初置县，已有二千一百多年的历史。西邻扬州江都市，北部和东部与泰州姜堰市接壤，南连泰州高港区。全区土地总面积二百零四平方公里，人口约六十万。辖九龙、寺巷、苏陈、罡杨四个镇和京泰路、凤凰路、城中、城东、城南、城西、城北、泰山八个街道办事处，其中寺巷镇由泰州经济开发区管理。境内水陆交通便捷，区位优势明显，社会事业发达，基础设施配套。被评为全国卫生城市、全国环保城市、全国绿化城市、全国社会治安综合治理先进地区、全国最安全城市等。获江苏省人居环境政府奖。5、姜堰市城市发展总体规划?城市“西移南扩”?早在90年代，姜堰城市的发展方向是向南向东发展；而近几年，受泰州发展辐射影响，及华东五金城的位置所在，城市发展的势头又有西移之势，座落于城西市政府附近的诸多楼盘热销已说明了这一趋势。而800亩之大的东方巴黎城又座落于城南新汽车站附近，这说明，姜堰城市在西移的同时，也在向城南扩充。?1.通过以上分析我们看出，姜堰市整体经济呈上升形势，居民的消费水平在迅速提高，购买力也逐渐增强，尤其随着外向型经济和特色产业的快速发展，带动了工业和农业的整体发展，从而有利的提高了中、低居民的整体经济水平。因此，从姜堰市整个宏观环境来看将会为房地产业的发展提供更广阔的空间。?2.姜堰居民消费水平的不断提高，政府招商力度的进一步加大，以及外来人口的增多，居民对住房的要求也在提高，虽然，近年来姜堰房价上涨相对过快，但房产业在特定环境下，仍将有巨大的发展潜力。6、海陵区发展总体规划?海陵区远期规划主要向南、其次向东发展。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。姜堰未来发展?另外从姜堰市政府部门及泰州市相关部门中了解到泰州市政府正在着手推进把姜堰市划归泰州市下属一个行政区。未来姜堰市的发展与整个泰州市及海陵区的整体规划密不可分。二、市场分析本地块?近几年，姜堰市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势看好。姜堰市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源与结构得到进一步优化。?根据近几年姜堰房地产市场的土地、商品房等交易数据显示，至2009年，姜堰房地产市场的发展速度整体走势属于稳步的上升，发展势头良好。整个房地产市场的良性发展也促进了姜堰城市化的进程。?目前姜堰的整个规划方向是“西移南扩”，结合楼盘的分布以及本案所处区域的具体情况，姜堰的整个房地产市场大概分为三个部分：一是本案所处的城东区，主要以振兴路以东、天目路以南、长江路以北的区域；二是姜堰最繁华的城中区，主要以天目路以南、长江路以北、振兴路以西、三八大道以东的区域；三是姜堰城区以西的城西新区，主要以三八大道以西的区域。1、房地产相关数据?——2008年至2010年姜堰城区土地放量概况——城东区数量城中区数量城西区数量面积（M2）土地用途2008367251052商住为主2009369656370城镇住宅用地为主201047121449237.59城镇住宅用地为主以上数据，来源于姜堰房地产信息网统计所得。从以上表格中可以得出以下结论：1.从近三年的土地放量中可以发现，2008年房地产市场受经济危机影响土地放量明显下滑，2009年土地放量迅速回升，2010年姜堰土地放量超过2009年，上市土地主要集中在城中板块与城西板块。2.土地集中于城市的南部以及西部，这说明姜堰城市的发展趋势总体为“西移南扩”。3.商住用地最多，其次是城镇住宅，这说明目前姜堰房地产的开发物业主体是住宅。姜堰市2010年土地出让公告一览表出让面积（平起始价（万成交价地块成交价（万土地位置公告时间土地用途溢价率方）元）（万元）元/亩）姜堰镇二布厂路两侧2010.2.834184住宅6461102710.58201、市福利院北侧姜堰镇长江路南侧、2010.4.1978280商住15264.629804.60.95254人民南路西侧姜堰镇人民北路西侧2010.4.2836969.32居住用地5914.725914.720107、鸡鸣路南侧姜堰镇张甸镇通姜路2010.6.21444居住用地109.01130.010.260姜堰市经济开发区淮海西路北侧、杭州路2010.6.9119739.1居住用地14369196390.37109两侧姜堰市长江路南侧、2010.6.2572146商住20991.920991.90194前进路东侧姜堰市溱潼镇姜溱公2010.11.161005居住用地39353935043路喜鹊湖段北侧泰州市海陵区2010年土地出让公告一览表出让面积（平起始价（万成交价溢价率地块成交价（万土地位置公告时间土地用途方）元）（万元）（%）元/亩）海陵区规划经东一路东2010.1.8124567商住205603820085%205侧、育才路北侧地块　海陵区滨河路北侧、规划兴森路东侧地块　2010.3.1933033居住用地223823003%46　海陵区海陵南路西侧、济川东路北侧地块　2010.4.1114782居住用地30980310000%180　泰州经济开发区凤凰西路北侧、江洲南路西侧2010.6.2429228商住649868405%156地块　　海陵区森园路南侧、东2010.10.1467200商住12100125203%124风北路东侧海陵区扬州路北侧、规2010.10.1472302商住172003206086%296划海润路东侧海陵区规划迎春东路南2010.11.1182358商住188801913013%155侧、春兰路东侧泰州经济开发区鑫泰花2010.11.1138690商住95001710080%295园南侧、天虹路西侧海陵区吴陵南路东侧、201012.2118445商住14380146001%82二水厂北侧海陵区规划海阳东路南2010.12.259110住宅用地30780312001%352侧、扬辉路东侧海陵区规划徐家桥路南侧、扬辉路及老口泰路2010.12.2.153588商住79660799000%347东侧土地小结?姜堰市土地成交主要集中在南部及西部，说明姜堰市未来发展目标是“南移西扩”，进一步与泰州的海陵区靠拢，共同打造大泰州的概念。成交价格：目前姜堰市老城区（城中、城东）土地价格在200-300万/亩，新城区（城西、城南）土地价格在150-200万/亩。?泰州市土地成交主要集中在东部及西部，未来发展趋势是与姜堰更紧密的联合，把姜堰市纳入所管辖行政区。成交价格：目前泰州城区土地价格在300-350万/亩，城郊土地价格在150-250万/亩。2、姜堰市区域市场板块分析姜堰城东区紧挨姜堰城中心，以振兴路为界，以姜堰大道为中轴，区域内学校众多，包括姜堰第二实验幼儿园、姜堰实验小学、姜堰二附中、省重点姜堰二中、四中分校和康华实验小学，以及法院、民政局、司法局、城管局、建设局、统计局、气象局等事业单位。比起城中板块以及城西板块，城东区的版图较小，可开发土地不多。根据市场调研的结果分析，大致可以将该区域的房地产市场定论为：学府型楼盘众多，几乎所有在售楼盘都志在打造学区房、学府花苑。潜在客户多半都是姜堰东部乡镇进城的农民以及该板块本身的老居民。同时，该板块90%的物业类型都是多层住宅，高层住宅大概为10栋左右。价格区间在3500-3800元/M2左右，楼盘品质一般。板块展望：该板块为姜堰被“遗弃”的片区，未来发展空间不大，但是生活配套较完善，随着城市中心的西移南扩，此板块的土地供应量将越来越紧缺，未来有一定的升值空间。城中区姜堰城中区主要包括姜堰市中心以及城南板块。以人民路为中轴，向东西辐射，东至振兴路，西至三水大道，南抵长途汽车站，北挨天目路。该