1一、全国政策环境二、乌市政策简析三、乌市楼市扫描四、水区楼市现况五、市场小结23保民生，促增长确保一个健康稳定的房地产市场——2010年中国房地产发展基调4“国十一条”“中央一号文件”十部委督察楼市“国十九条”契税优惠收紧78家央企“退市”收紧房贷整肃房地产信贷九部门分工抑制高房价……5两会基本确定的政策政策相关重点内容板块协调发展加强中西部和东北地区加快开放开发，积极承接产业转移，发展基础不断夯实大规模实施保障性安居工程2010年拟建设保障性住房300万套安排专项补助资金632亿温家宝2010年要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头人大会议正式议案二次房改列入人大会议正式议案“国十九条”拿地保证金一律不低于20%，预期不签订合同的，终止供地、国土资发〔2010〕34号不得退还定金。保障房用地不低于70%。囤地开发商将被限制购地。作政府工作报告时表示，今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总GDP增长保"8"值增长8%左右两会重点决议：加快城镇化建设、GDP增长保8、大力调控房地产行业6政策基调：3月底4月初，房价、地价仍快速上涨，各部委联合出台政策，全面调控房地产市场。7中央调控政策出台，政策效应逐步由内地一线城市蔓延至新疆城市，客户观望情绪逐渐显现，部分楼盘开始以优惠价格进行揽客！（博雅馨园:交一万顶三万，客户转介绍优惠总房款2000元。送天然气初装费5000元）8盛求旺性需刚快化加楼市调控城镇民生保长促增楼市长期走向：短期震荡长期平稳发展9二、乌市政策简析10“7.5事件”国家加大对于新疆发展的政策支持。“两会”加快中西部地区发展速度。19省市明年起全面对口援疆中央新疆工作会议的召开，确定新疆经济发展跨越式发展战略北部新城政策以及米东新城再造城政策出台发展目标：迎来跨越式的发展，新疆将一改往日落后的面貌，10年之内迈入小康水平。城市北部迎来房产业大开发利好局面！112010年新疆自治区和城乡建设厅下发《自治区房地产市场交易秩序专项整治工作方案》重点内容：从4月30日起至8月20日，在全区开展房地产市场交易专项整治工作。此次专项整治抑止重点为：无证销售、捂盘惜售、哄抬房价等房地产交易环节的违法违规行为，规范房地产业企业销售行为和全区房地产市场秩序。专项整治六大内容：1.商品住房预售制度执行情况2.预售资金监管情况3.预售商品住房退房管理情况4.房地产销售代理和房地产经纪管理情况5.商品住房买卖合同管理情况6.商品住房交付使用管理情况自治区出台此次专项整治活动，意在贯彻执行中央的楼市调控政策，从政策层面上看此次整治活动的深度和广度有所增加，但政策能否能严格执行还待观察！12政策调控针对：乌市市场现状：投资、投机性购房需求。首套购房占主力，整体市场需求呈价格处于高位的一线城市。现刚性。120平米以上舒适大户型。三线城市，价格水平仍处于低位。100平米以下的紧凑户型占市场供应主力。楼市走向：面对中央大力度的宏观调控政策，市场在一定时间存在观望情绪，但乌鲁木齐的市场现状受宏观政策影响较小，不会影响乌鲁木齐楼市的平稳运行13展平稳发历史性的发展机遇粗放型市场---精细化市场进入品质时代1415?新盘开发城北区主导?市区内开发品质大幅提升?楼市呈现大盘竞争格局?市政重点规划路段集中开发16?小高层、高层住宅已经成为整体市场供应主力。?类别墅产品市场供应逐年加大。?高品质楼盘成为市场新的关注点17数据来源：房产大巴扎2010年5月乌鲁木齐商品住宅销售均价达到3871元/平米；由于2010年小高层/高层成为市场供应主力，导致高层市场竞争激烈，价格还将平稳上升。182010年5月，供应方面首次出现负增长，供求矛盾趋于平衡，随着市场上项目逐渐开工，预计下半年市场供应量进一步加大，购买需求将得到充分释放，市场竞争环境会更加激烈！市场供需情况客户群体情况数据来源：房产大巴扎数据来源：房产大巴扎单位：万平米单位：万平米19单位：万平米数据来源：天道数据库从数据统计来看，乌市整体市场供应面积超过630万，新市区占全市供应量的51%，是乌市房地产开发热点区域，沙区占27%，水区占6.3%，天山区占5.2%，米东区占9%，头区占1.5%20宏观背景下，乌鲁木齐楼市仍将快速发展。品质开发成为乌市房产市场趋势。小高层、高层市场竞争激烈，价格、销售趋于平稳。水区总体开发量较少，但开发品质较高，高端项目竞争压力较大21四、水区楼市现况22南湖板块温泉西路板块温泉东路板块232、水区开发情况别墅产品，别墅花园洋房，价格在6000元以上，供应量较大。品质产品4000——6000元，多层产品市场供应稀少。基础型居住产品，3000——4000元左右，虽然供应项目少，但供应量较大。24一龙半岛百合公寓丁香花园华凌品域歌林合院百商锋尚丰泽园创想国际歌林城堡领峰项目腾亿房产龙海项目佳雨项目25丁香花园一百合公寓一项目名称华凌·品域创想国际百商锋尚歌林合院期期开发商华凌房产烨城万顺阳光绿城创天房产百商投资集团一龙房产克拉玛依东路项目地址华凌汽配城高尔夫路红光山水区检查站水区葛家沟劳保中心占地面积14000027555400000930010000175000（㎡）建筑面积550000362473560003906027000175000（㎡）总户数2952187（一期）382380204300户2010年投放800187472380204100户户数容积率4.810.894.24.51主力面积80-12017425089-10396-123260-320平均单价570065008000预计73006400预计7000销售率20%100%40%集客期50%集客期销售周期6个月10个月11个月8个月7个月2个月26区域内高端项目较多，各项目以独特品质抢占市场份额！主力户项目名称销售销售策略型低价入市，快速拉升，中华凌品域80-12020%心大盘推广丁香花园一期174100%开发品质理念百合公寓一期25040%开发品质理念创想国际89-103--百商锋尚96-12350%强调地段价值，升值潜力260-歌林合院--330项目名称推广主题华凌品域首府南湖核心地段尊贵城市品域丁香花园一期山水典藏优雅丁香百合公寓一期百年建筑一生好合创想国际南湖行政区·都市生活新样板百商锋尚核心领地、财富先锋歌林合院-27项目名称汉唐天下御园公馆世界名筑凯旋门嘉幸尚品开发商广汇广汇蓝山屯河广汇福润嘉幸原奇台路果品批发市项目地址太原路银川路二毛化纤厂银河清城对面场占地面积（㎡）610004400074000460008902建筑面积（㎡）16000012213133000014000040000总户数2160　1316300013143122010年投放户数21601316600900312容积率2.872.734.53.04.5主力面积102-12490-164-80、108、12091-166平均单价58005500预计650069006300销售率70%80%---销售周期6个月7个月-9个月2个月28项目名称开发企业开发面积建筑形态城建大厦后项目吐鲁番铜锣湾房产10万平米3栋高层，25层新疆腾亿房产开发有限原华凌物流区项目15万平米7栋高层公司新民东街项目新疆佳雨房产10万平米5栋高层安居南路项目新疆龙海房产3万平米2栋高层昆仑东路项目宏远投资项目20万平米高层、商业水区后续开发高端品质楼盘较多，开发量在58万平米，进一步分流本项目客户源！29项目名称开发企业开发面积建筑形态中央郡新疆广汇房产10万平米高层帝豪国际新疆浩泰房地产50万平米高层、别墅银川路项目新疆中田房地产投资10万平米高层沙区大庆路新疆恒润实业6万平米小高水区后续开发高端品质楼盘较多，开发量在76万平米，进一步分流本项目客户源！30?大牌开发企业云集，区域整体开发以高品质高层、类别墅产品为主。?乌市高端楼盘总体开发量在210万平米，水区开发量在123万平米占乌市总开发量60%。?开发产品120平米以上大户型、舒适性两房、三房为主?高品质楼盘围绕政务中心相继开发，版块市场竞争压力较大。?高端楼盘销售周期较长，均在半年以上。31