南京部分城市综合体市调报告2010年11月第一版前言近年来，南京涌现出多个优质的商业综合体项目。随着公司对此类项目的研究需求提高，商业营销管理中心组织了本次调研，集中对新城市广场（龙江）、水游城（夫子庙）、万达广场（江东门）、环亚广场（新街口）进行了深入的实地调研，力求总结出这些商业项目成功的原因，为公司今后的项目运作提供借鉴和资料储备。新城市广场——龙江发展的见证者一、基本资料占地面积：12.6万㎡总建筑面积：38万㎡包括：新城市花园、新城市广场、城市假日公寓、新城市广场综合楼地点：草场门大街99号入市时间：2003年二、商圈项目位于坐落于南京“第三商圈”——龙江商业区。作为南京早期开发的新商圈，这里高校公寓聚集，人文素质较高。而新城市广场也成了龙江商业的代名词。三、物业组合类型住宅：新城市花园——由七座三——十二层现代建筑高低分明、错落有致，围和组成的中庭院落组团。城市假日——为新城市公司开发的二期住宅项目，由六栋十八层高层组成，总建筑面积6万多平方米。城市假日*广场公寓——为新城市公司开发的三栋5米挑高小户型SOHO楼。办公：新城市广场综合楼——位于新城市广场的南部，总层数为一十二层。其中五层以上为纯商务办公部分，地面一层是龙江小区的公交总站，二、三、四层是与新城市广场商业街相适的商业设施。该项目于2007年4月全面开业。购物广场：新城市广场——总建筑面积36万平方米，为目前省内最具规模的集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、办公、居住等为一体的购物广场之一。四、商业定位产品定位是一个有购物、餐饮娱乐、休闲运动、文化社交、办公、居住位一体的综合性商业中心。客户定位龙江已经发展了十几年，已成为南京人气最旺配套最成熟的区域之一。而且新城市广场立足于本区域内的居住人群，并见证了龙江的发展。五、业态分布一期项目可划分为六大功能区，即：金润发大型仓储超市、上影华纳国际影院、百货精品步行街、餐饮酒吧广场、数码专业广场和特色流行街区。设计中的新城市广场二期将涵盖5A级甲级写字楼、六星级酒店、高档酒店式公寓、顶级购物中心等多种业态，目前已与万豪酒店签订了意向协议。商业方面将在一期基础上提档升级，预计将引进一批国际一线品牌，如LV、GUCCI、BOSS等。五、一期业态分布B1家居+美容美甲+食品+精品店/琢玉行/口渴了/柔婷美容美体专业店/味千拉面/鸿润家纺/雅维丝/艺施（尙指颜美甲连锁）/龙泉宝剑青瓷/梦通皮毛/玛玛雅/汉妆香薰/七彩虹水族馆/茱莉饰品（JULIE）/十月妈咪（O.C.T.mami）/美妈咪/君心（Js）/纽澳酒世界/源色牧场/龙竹苑/喜美商店/屈臣氏五、一期业态分布F1时尚女性+银行+麦当劳/KFC+金润发/苏曼烟酒/中信银行/COSTA/E·LAND/TEENIEWEENIE/伊芙丽/雪歌（XUEGE）/歌莉娅（GEOLIA）/黛安芬（Triumph）/爱慕（Aimer）/Sobasic/Sobasic/每日新鲜/衣裤修改区/千百度（C.banner）/星期六（ST&SAT）/百丽（BeLLE）/思加图（STACCATO）/瑞贝卡（REBACCA）/亦谷（YIGUE）/麦当劳/KFC/金润发五、一期业态分布F2运动休闲+精品男装+苏宁电器+金润发/金吉鸟/匡威（CONVERSE）/阿迪达斯（adidas）/耐克（Nike）/KAPPA/堡狮龙（bossini）/边城户外/李宁（LI-NING）/虎都男装（FORDOO）/爱迪丹顿（AidyDanton）/七匹狼（SEPTWOLVES）/海螺/海澜之家/法国·梵罗纪亚/苏宁电器/梵帝士（FANTISSU）/陶玉梅/卡帝乐鳄鱼（CARTELO）/飞洋鱼/太子龙男装（TEDELON/金润发五、一期业态分布F3儿童天地+电玩城+上影影城+书店/亮娜电玩城/上影国际影城/秀客/先锋书店/妈妈好孩子/安徒生/爱法贝（Alphabet）/小虎·帕蒂（prettyTiger）/Nikekids/宝贝天使专业儿童摄影/创·艺·宝·贝/爱丽丝童话摄影/奇乐儿/婴智贝佳/洋堡堡儿童生活馆/玩具城/E·LANDKIDS/PawinPaw/派克兰帝/加菲猫（CARFIELD）/安奈儿五、一期业态分布F4主题特色餐饮+艺术培训中心/东来顺饭庄/英伦食尚/英伦烤全鱼/大娘水饺/和湘汇/安朱莉意大利家庭菜肴餐厅/古早味台湾美食/筷典美食/得一煲/爱·尙爱自助餐厅/江屋和风料理/雷萌音乐艺术培训中心/冠胜法式铁板烧/雅宴精致涮涮锅/诚记港式茶餐厅/赫柏湾澳洲特味西餐厅/聊味斋/春香居韩国料理/台北1·2·3迷你涮涮锅/满台香/尊爵牛排馆六、租售策略及租金水平策略：租售结合租金：负一层均价11-12元/㎡/天（需核对）一层均价15-17元/㎡/天二层均价约10元/㎡/天三层均价约5元/㎡/天七、经验借鉴1、大胆超前的建筑形态项目整体呈长条状，共分4层，南北两头设有超市、影城、电器、大型中餐、儿童娱乐等主力店和次主力店，中间用精品百货、特色餐饮等步行街连接，流行街区位于项目东南部，通过通道与主体步行街连接。　　七、经验借鉴2、社区型商业中心的早期定位典范儿童市场吃喝玩乐女性市场七、经验借鉴33、、规规模模开发开发的的整整体体优势优势，，耐耐心可心可嘉嘉2003年至今，新城市经历着和龙江板块一样的命运，并终于迎来自己的春天，开发商的坚持和毅力值得学习。水游城——水主题的第五代商业体一、基本资料占地面积：26770㎡总建筑面积：167333㎡其中，商场建筑面积：地下2层，地上5层，约100000㎡停车位：860个，约40000㎡酒店：国际标准4星级，316个房间，约27000㎡总投资：15亿元地点：健康路与中华路交界处入市时间：2008年8月28日二、商圈项目位于南京城南中华路、健康路交界处，属于夫子庙商圈。该地区有着丰富的传统文化底蕴，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客是南京市传统的重要商业圈之一。三、物业组合类型酒店假日酒店，委托洲际酒店集团管理，标准四星级。+购物中心模仿自日本福冈的博多运河城，集休闲、购物、娱乐、餐饮于一体，南京首个真正意义上的主题性景观购物公园。以一条景观运河为中心主题，将商场割成不同区域,又将各个店铺串联，从而实现互动。四、商业定位产品定位以流动的水为主体,营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。客户定位无论是早期规划还是广告呈现，该项目明确了其目标客户群，即有崭新价值观的中兴阶层，从年轻人到家庭成员都能找到乐趣的时间消费型综合商业设施。提供的不仅是购物，更是舒适的空间和生活体验。五、业态分布购物零售仅占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美发等）占5%。五、业态分布B2精品超市+运动广场+美食天地B201?运动广场B208日风拉面B202美食广场B209青柚B203?运动宝贝B210典尚豆捞B204?B211津津咖喱B205DOZOB212尚指颜美甲B206InBaseB207BHG超市五、业态分布B1精品超市+精致购物+美食天地B101宝岛眼镜B125TheFaceShopB102曼妮芬B126启路文具B103安莉芳B127亮视点B104青山洋服B128曼古银B105高淳陶瓷B129多纳时光B130双子魔术B106ebaseB131娜娜可印度料理B107林清轩B1322001港式茶餐厅B108爱茜茜里B133土大力?B109你可居B135釜山料理B110佰草集B140麦当劳B111MUJIB141AppleB112福殿靴下屋B142八马茶叶B113自然派B143LAMY凌美B114T-blessingB144DQ冰淇淋B120TOONSLANDB1451432德国花园餐厅B149棒！约翰B160mannings万宁B121美美主义餐厅B146蜜沁坊B150多福豆花B161VIP中心B122HelloKittyB147TONYMOLYB151COSTAB162和记港式茶餐厅B123果燃掂甜品店B148ichidoB152HOTWINDB124五、业态分布F1品牌服装+金融+首饰+咖啡休闲101,102i.t125ZARA103Quiksilver126SergioTacchini104CKunderwear127中国农业银行105SEPHORA128中国黄金106LEVI'S130FrenchConnection107TISSOT131G-STAR108Kipling132Footmark109IDo133adidasoriginals110ELLEHomme134Dimpleq111SteveMadden135StarbucksCoffee112周大生136redearth113?isgoogol137Motivi114ILIONNO138H&M115欧爵咖啡139HILFIGERDENIM120MANGO140CalvinKleinJeans121FolliFollie122scofield?五、业态分布F2时尚品牌服装201ONLY/veromoda221?百丽202?BASICHOUSE/i'm222?伊伴David223?TaTa203?MindBridge224?WHY204?NINEWEST225?Millie's205?大嘴猴InRoom226?ZARA206?JNBY227?PinkMars207?TAPENADE230?TEENIEWEENIE????????208?OlivedesOliveE.Land209?阿玛施231?BodyPops210?Roem232?XOXO211?Ochirly233?依迪菲21